产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，也是地区社会经济发展水平的衡量标志。它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。
当前，中国产业园区及产业地产项目数量、规模呈蓬勃发展之势。然而，各地区、各行业产业园因其运营主体不同而表现良莠不齐。一些产业园区仍然存在着“有企业，没产业”，或者虽有产业，但产业之间缺乏关联度，区域经济效益低下的状况。
创立于2011年的嘉丰达资产管理有限公司，成功开发了多个产业园，并且租金溢价明显高于周边竞品。嘉丰达究竟有何法宝在激烈的产业园竞争中脱颖而出？记者对此进行了探访。
溢价法宝之一：把握趋势，精准定位
产业地产发展前景不言而喻，但实际运作中，却面临招商难、运营难等多种问题。究其根源，产业地产运营商对趋势判断不清以及产业园定位不清是主要原因。
作为一家产业地产投资运营机构，嘉丰达很早就意识到，把握趋势、踏准周期进行产业地产价值投资是关键。嘉丰达一开始就敏锐捕捉到市场机会：一方面，因产业升级调整，科技、大健康、文化创意等行业的相关企业客户近年来成长迅速，对研发办公空间的需求旺盛；另一方面，随着北京、上海、深圳的中心办公区租金不断攀升，一线城市及周边卫星城镇的优质产业园市场巨大。
基于此判断，嘉丰达非常明确其投资运营的产业园需满足以下条件：第一，要聚焦地区。立足一线城市及新兴产业快速发展的二线城市，以北京、上海、深圳、杭州、武汉等城市为主。这些城市中的老开发区内，产业基础好，且迫切需要腾笼换鸟，转型升级，而且项目周边有良好的交通、商业配套。第二，要聚焦产业，集中在科技、大健康、文创这三个中国未来十年的产业升级方向上。
除了对趋势的精准判断，嘉丰达还非常重视项目定位研究。因为园区不能只解决简单的产业空间集中问题，还要符合区域协同发展需求，从而促进细分产业资源聚集。嘉丰达非常重视项目定位研究。在既定产业规划方向基础之上，了解产业发展资源的布局现状，结合嘉丰达自身对细分产业的研究，形成产业发展的差异化定位以及区域协作性发展布局。另外，还会深入所定位产业内的代表性企业进行访谈调研，了解企业的真正痛点，主动协助其协调资源，解决入园的各种问题。
以嘉丰达旗下运营的北京昌平智汇中心项目为例。该项目属于生物医药产业方向的典型项目，项目通过把握核心区生物医药领域企业办公需求外溢的趋势，将城市发展新城(昌平)的老旧厂房重新定位为全新的科技型企业办公基地。嘉丰达经过历次调研、论证，使得规划设计方案最大程度的迎合生物医药类企业独栋办公的需求。项目以其单体体量小、布置灵活、绿色花园式办公空间的特色，有别于周边园区的大型厂房、科研楼等，替换了原有效率低下的业态，全面提升坪效。而且从解决企业实际问题出发，搭建企业和政府的沟通平台，为企业办理环评报告和园区主管部门产业准入批复。目前，该项目已经成功引入了上海生工生物等多家行业知名企业入驻。北京昌平智汇中心所有栋号已于2014年10月交房并投入运营，现在其租金溢价也明显高于周边产业园30%左右。
溢价法宝之二：构建产业生态圈
如果产业园区在招商时只是盲目追求数量，而忽视了企业之间的关联性，就会导致园区内无法形成有效的产业聚集效应，难以持续扶持产业发展。
嘉丰达在产业园区招商时，从来不看成是一次性买卖或租赁行为，而是定位成企业客户成长的助手，打造园区企业上下游生态圈，搭建良好的多元沟通平台，协助园区企业进行资源对接，促进企业的健康成长。
以嘉丰达旗下项目磨坊工场为例。该项目围绕文化创意产业定位，引进该行业细分市场的龙头企业，吸引上下游相关机构进驻，形成产业生态圈，实现协同发展。目前项目已成功引入了中国版权协会、国韵文化、容艺教育、读蜜文化等知名机构和企业。并已得到中国出版创意产业基地的公共服务授权，并持续向京津冀区域输出品牌与服务。此外，该项目还在筹建“磨坊创投基金”，携手知名创投机构、南磨房乡政府，提供孵化服务，共同打造集原创产品制作、数字出版孵化、版权交易发行、出版文化展示等多元一体的产业生态圈，促进新技术、新业态、新模式的快速发展和产业结构优化升级，营造良好的创新创业生态环境。
溢价法宝之三：打造智能运营服务体系
为了更好地提升园区运营效率，嘉丰达打造出一套以“产业化服务、配套商业服务、线上线下运营平台”为主的三位一体的3W智汇服务体系。通过体系化的精准服务，提高客户粘性，降低运营成本。
W服务是指为园区客户提供专项及孵化服务，是为园区客户提供专项服务、孵化加速服务等，为园区客户提供云服务及IT咨询服务，为文创企业客户提供大型摄影棚资源，还为园区客户提供核心区会议场地资源等；W汇是指为园区客户提供商业配套服务，公司已与艾玛厨房、爱玛客餐饮(500强企业)、光猪健身(互联网健身)、壹刻送便利店(自助便利店)、小蜜单车(共享电单车)、巴哥出行(分时租赁)、特来电(充电桩运营商)、北汽绿狗(分时租赁)等几十家商业配套企业进行战略合作，从吃、住、行解决园区客户的基本需求；W-life是指为园区客户提供线上预订、支付、咨询、社区互动等服务，并在线上线下组织主题活动，提升在园区内的工作体验。
以天津智汇广场为例。该项目所在区域为天津高村，周围配套并不完善。为了快速培育商业氛围，嘉丰达引入了大量新型商业业态，提供优质的配套服务。比如，项目引入了在线房产交易及家装平台美房网、便携洗衣连锁店UCC洗衣、连锁咖啡及西餐厅安娜公主、智能充电桩特来电、电动汽车租赁平台绿狗等商业配套。除此外，快速搭建3W运营服务体系，为客户提供线上预订、支付、咨询、社区互动等服务，结合丰富多元的线下活动，形成了活跃的共享互动平台。良好的服务体系不仅加强了产业协同创新，还极大地激发了园区人才的工作潜能。
可见，精准的产业园定位、构建上下游产业生态圈以及全力打造优质运营服务体系，这些制胜法宝使得嘉丰达投资运营产业园的业绩都优于同类型园区。嘉丰达通过卓越的运营服务能力，为园区企业打造产业服务平台，创建有利于企业发展的孵化器和加速器，搭建政府与企业之间的桥梁与纽带，引进优质企业，促进产业升级和区域经济发展。
