3月份开始的澳洲银行对于海外投资者的限贷政策，如今又有进一步扩大趋势。
5月14日起，澳洲国民银行仅会向外国买家贷款物业价值的60%，而不是之前的70%。另外，该银行还只认可仅60%的海外收入。这意味着，大多数中国买家只能借到约20万澳元。此外，雪上加霜的消息是：非银行放贷人，如Bindigo and Adelaide Bank(实际就是Mortgage One和Mortgage Easy的资金提供方)也开始暂停向海外买家发放房屋贷款。
澳洲本土银行限贷后，位于澳洲的中资银行是否能填补这一空缺？尽管具有资质的汇丰银行、中国工商银行、中国建设银行和中国银行并未明确表态，但内部人士表示，银行放贷将“十分谨慎”，与澳洲四大银行的信贷标准一致，“他们会精挑细选一些高质量的申请。”
刘磊 - 中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师
投资者不懂项目筛选，倒逼银行限贷避险
对于限贷，澳洲国民银行表示，他们不会向“高风险”地区借贷。这些地区通常指的就是悉尼和墨尔本的内城区。由此可知：“钱多人傻”的投资者热捧当地的公寓项目，导致银行认为投资风险过高，可以视作银行收紧贷款的一个原因；此外，一些买家在银行开始限制海外投资者的贷款之后，利用假的澳洲身份、各种假的材料去申请贷款，结果弄巧成拙，银行对于贷款和经纪人的审查更加严格了。
为什么公寓就这样“危险”？那还是要从澳洲房产投资的价值要素方面分析：投资房地产，到底买的是什么？答案是土地的价值，而不是土地上盖的“花枝招展”的房子的价格。从这一点看，高价买公寓就是一种十分危险的投资行为；而中国买家乐此不疲，不管是信了仅仅以成交为目的，不管后期交割风险的“无良中介”，还是通过竞价排名的百度搜索，总之，爱买公寓的中国人不但落下“钱多人傻”的名声，还吓得银行“攥紧了钱袋子”。
贷款收紧推高公寓投资风险，不可不知！
我们知道，购买楼花，即便首付10%很低，但仍需要有30%资金做交割准备，但目前由于银行限贷而需要买家支付全款；如果买家筹措资金不足，交割失败，发展商没收10%定金；投资多套小户型高层期房(套内面积低于50平米)，银行对此类房产评估风险最高，且银行内部在同一座建筑项目中的贷款比例有严格控制。
那么投资没有车位的、小户型的、供给过剩的和CBD高层公寓，究竟有什么样的风险？
首先，银行估值和贷款风险较大。银行对楼花变成现房后，不是按合同购买价格来批放贷款，而是以成房后的市场评估来计算。如果一旦像当下市场的状况，供给过剩、物业估值低走、房市预期向下，那么银行对该房产的评估值可能比投资人购买时的价格还要低，造成投资人的资金筹措困难。除此之外，由于楼花或者期房成交在2-3年之后，海外银行是否对那个时期投资者提供按揭贷款，及对应的贷款比例、贷款利率等都是未知数；无形中，长期交割的期房把海外投资者的贷款审批风险推后了，且时间越长，潜在风险越大。
其次，高层公寓类的期房更适合在本地有高收入的人群，他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税，也就是负扣税房地产投资(Negative Gearing)；而海外投资人在没有登陆澳洲之前不存在收入及税务问题，因此无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税；而高折旧本身就意味着较高的税务损失。
再次，高层公寓二次销售时间相对较长，户型和本地人“当作家”的理念不匹配。公寓房在二手拍卖市场中占比较低、停留时间较长(以每周的市场拍卖产品类别来区分，公寓类产品仅占拍卖物业数量的10%左右)；特别是小户型公寓最滞销，如开间公寓(Studio)、一房公寓、没有车位的低于50平米的公寓等等。为什么会这样？对于没有生育限制的西方发达经济体家庭中，平均4-5人的中产家庭能否住到50平米的公寓里呢？
最后，由于公寓类产品不是澳洲、新西兰等国主流自住和刚性购房需求的购买主体类别，银行对其的套现价值和抵押价值也相对较低；特别是市中心高层公寓，更不是本地人的生活第一居所；如前文所述，公寓的目标群体是短期居住和学生，普通投资者往往认为租金回报率高所吸引；然而实际情况却与事实相差甚远；Research SQM的数据显示，在过去三年里，St Kilda Road上所有公寓的租金已经暴跌了21.2%至平均每周564元。，如果在高空置率区域内，如何谈高租金回报率？
综上而言，当前澳洲银行限贷，从本质上看，是银行风险控制的要求，这同时是给投资者一个警示，首先，要从投资的真是需求出发，实事求是的准备材料，在法律完备的市场玩猫腻最终只会害了自己；其次，看清投资本质，选择有潜力区域(以就业增长、人口增长、政府资本介入区域为考虑要素)，而非已经成熟但投资型公寓集中供应的地区；事实上，很多地区的物业都被银行列入了“黑名单”，如墨尔本CBD和附近Docklands和Southbank地区的公寓项目，悉尼的CBD和内城地区，如Dawes Point，Darling Harbour，Millers Point和悉尼南部。这些地方兴建高层公寓的热潮是由国外的投资者、而非自住者策动的，是不会持续的，也绝对不是投资者应该介入的地区——连银行都不敢发贷款了，投资者又有什么理由去接盘呢？
本文作者：Victor刘磊，中国外国专家局澳籍专家资质、国际注册高级理财规划师，清华大学、浙江大学客座房地产投资导师，特邀地产评论员和专栏作者，微信号：victorliulei，公众号：Victor-liulei；Royce-APE 。
