继“深八条”、“京七条”、“沪七条”后，“穗六条”也于本周一出台，标志着一线城市的楼市政策再度全面收紧
本报讯 在深圳、北京、上海相继出台“深八条”、“京七条”、“沪七条”加强楼市调控后，广州的调控新政“穗六条”也于18日下午正式出台，这标志着一线城市调控政策的全面收紧。新政内容包含提高二套房首付比例、提高非本市居民购房个税或社保缴纳年限、加快中低价位商品住房供应、增加住宅用地供应、执行政府价格指导等六方面具体内容，被称为“穗六条”。
业界普遍认为，“穗六条”其实就是“跟风”北京、上海、深圳等城市而出台的政策，尽管在一定程度可限制需求，稳定市场预期，巩固调控房价的力度，等于就是给楼市一个警告，以表示调控楼市的决心，但依然难以令市场产生根本性的逆转。
为完成调控目标加把劲
业界指出，在十八届三中全会召开前后，北上广深等一线城市相继发布调控政策，主要是源于近几个月来房价上涨势头明显，调控政策目的在于短期内遏制房价过快上涨，以达成完成年度房价控制目标的任务。就在“穗六条”发布当日，国家统计局公布了10月份70个大中城市新建商品住宅价格变动情况。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。10月份，同比价格变动中，最高涨幅为21.4%，最低为下降1.5%。其中，广州的楼价涨幅同比高达20.1%，在涨幅上排名靠前。
刚签认购书的最纠结
“穗六条”一出，在买房者中立马引起了反响。户口不在广州的白领徐小姐上周末才在南沙认购了一套洋房，如今还没网签。徐小姐说：“我还没达到‘穗六条’中‘购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明’这一条件，我才在广州工作了一年多。如今，新政出台了，那我该怎么办呢？我这套房到底能不能买？如果没有买的资格，那我交的定金开发商会退还给我吗？”
“穗六条”出台后，搜房网对网友开展了网络调查。调查结果显示，尽管对外地买家的购房资格进一步进行了限制，但仍有近五成(48.66%)受访者认为“穗六条”不能对房价起到抑制作用，认为可以抑制房价的仅占25.67%。有49.25%受访者认为，限外从严对其影响最大。另外，二套房首付提升至七成也是严厉的措施，网友中有23.28%认为这条会对自己带来影响。
外地“刚需”客半年内或减少30%
限外加码：二手影响更大
对于“穗六条”中的“外地人购房需连续缴纳3年以上个税或社保”这一条，业界普遍认为，仍算合理，它与北京的“5年”、上海的“2年”和深圳的“1年”相比，属于一个中间数。合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，对于外来的打工者而言，真想落户广州的话，一般也要工作五年甚至以上才有能力置业，假如到广州一年买楼的话，即使是家里资助，也不排除有投资或投机的成分在内。因此，要求连续缴纳社保或个税三年，对真正想落户的外来者而言，影响并不会很大。
不过，满堂红研究部高级经理周峰就认为，新政对外地户籍“刚需”客有很大的影响，“预计未来半年可能会比近期成交量减少30%”。周峰指出，据满堂红每月对客户所属户籍的统计分析，今年1~10月66%客户属非广州户籍，只有33%才是广州本地买家。
家和集团副总裁张建勋也认为，“穗六条”中最具震慑力的是提高对外地购房者的门槛，这将对一、二手市场尤其是二手房市场带来较为严重的影响。因为二手楼毕竟比一手楼便宜，目前市场上二手楼买卖兴旺就是由于买二手楼的外地客更多。张建勋预计，“穗六条”的执行至少使一手楼市的成交量下降20%~30%，而二手楼成交量预计至少下降30%以上。
据了解，受政策影响最大的是一些等候签约的买家。增城一房企人士透露，部分已签订认购意向但购买社保时间不够的业主，原来以为等到年底就可签约了，但受“穗六条”影响这一群体极可能被迫取消购房。
首付提高：
重创改善置业
二套房首付比例在现有六成的基础上提高至七成，业界普遍认为，这只不过是提高了购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。黎文江直言，此前，二次置业的首付已要六成，从六成变七成总体影响并不大。该规定导致的是一部分二次置业的改善型买家，其置业需求有所延后。但是，这些需求始终会释放，释放的时间点至多是筹够一成首付金额的时间。同时，这一规定将促使一次性付款的买家比例提高。建议房企适当对一次性付款的买家给予更多的优惠，这样或更有助于交易的达成。
别墅发展商资金压力大增
“穗六条”规定：“已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售”，尽管其中未明确列明“低密度商品住房”的标准，但显然是针对密度较低、单价较高的独立别墅、双拼、联排等别墅项目，也就是说，未来这种“低密度商品住房”需要在竣工之后以现楼的条件才能上市，这就意味着这些项目不再受政府指导价的影响而被限售或限签。即使这类产品的售价更高，也将不会对整体的楼市产生大的影响，等于是分层次供应，符合“市场的归市场”的政策思路。
但这样一来，对开发企业的资金要求会更高，对资金的占用时间多了一大截，最起码也要一年以上。完成房地产初始登记，就意味着要完成测绘、规划验收、通水通电、竣工备案等一系列的交楼手续，也就是说，是以纯现楼的形式才可发售，这显然明显加大了房企的资金压力。
增加供应未必能立竿见影
“穗六条”要求，力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上，确保2014年的计划不低于2013年计划供应量。
尽管政府增加了土地供应，但开发商究竟是否愿意增加住宅的销售量，其主动权还是在开发商手里。并不是说土地供应增加了，开发商就能积极配合立即增加住宅的供应量。
一上市房企的相关负责人认为，其实今年的住宅用地已经包含了保障房建设计划，估计明年政府也会以这种方式推地。因此，土地实际供应量增加多少还有待观察。 记者 王荔珏
精彩导读
公共天台被占
背后的情与法
上周，珠江新城某豪宅楼盘的顶楼住户私自封堵消防通道，并将公共天台改成“私家花园”的新闻引起全城关注。该住户声称开发商曾承诺赠送约200平方米的天台，而正是得到了发展商的默许，该住户才不惜花费上百万元改造天台。但作为公共物业，天台属于整栋楼的全体业主所有，即便是发展商亦无权决定其去留。
不久前，《家天下》记者曾兵分多路直击楼盘违建现场。从多宗住宅违建的报料和投诉来看，以顶楼违建的情况最多，譬如顶楼住户将部分天台围合为私家花园，甚至升级为有瓦遮头的小阁楼，以侵占公共物业满足“内部扩容”的自私自利。其实，个人占用作为公共空间的天台，一直是一个游离于情与法之间的问题，有受访住户认为此举侵占了公共资源，但也有部分通情达理的业主表示，如能保证楼宇结构不受破坏，不封堵天台和消防通道，他们并不反感顶层住户在天台种菜养花。
