在CRIC研究中心发布《2013年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP50》榜单之际，我们从企业转向项目，分别选取销售TOP5、集中度及档次三个层面进行分析。可以看到，偏高档项目几乎包揽金额TOP5，而面积TOP5则以中档及中低档项目为主；项目集中度中，成交处于前10%的项目保持高位；在项目档次贡献率方面，高档项目占比则较一季度进一步提升，符合当下市场行情。
豪宅项目领衔金额榜，刚需大盘销售火爆
今年以来，市场保持火热销售走势，整体呈现百花齐放现象，不管是定位于刚需的中低档项目，还是面向改善及投资的中高档、高档产品，均出现热销案例。由此，细究上半年项目成交情况，金额榜的豪宅与面积榜的刚需大盘是两大看点。
2013年上半年项目销售金额TOP5
2013年上半年项目销售面积TOP5
从金额榜来看，除深圳龙华中航城定位于中低档外，其他均属于中高档、高档定位，豪宅项目更是领衔金额榜。其中，北京中海九号公馆以33亿元销售额居榜首，紧随其后的上海中海紫御豪庭，其销售额也达到32.65亿元。豪宅项目取得良好业绩，一方面在于市场回暖背景下，改善、投资性客户入市，推动项目成交走高；另一方面在于项目的稀缺性，豪宅所具有的资源优势难以复制，随着时间推移而逐渐增值，这也是高端客群所看重的买点。
从面积榜来看，刚需、大盘特点颇为抢眼，花果园就是最好的例证。今年上半年，贵阳花果园再度登上面积榜之首，以243万平方米成交量远远超过其他入榜项目。作为宏立城在贵阳打造的重点项目，花果园以超级大盘模式，低价策略不断创造热销奇迹，获得当地刚需客群力捧。此外，位居第二的中天未来方舟同样以大盘操作、刚需定位赢得市场。
2013年一季度与2013年上半年入榜企业项目金额及面积集中度
处于前10%项目集中度维持高位，达40%以上
综合近几个季度项目集中度不难发现，不管是成交金额，还是成交面积，成交处于前10%的项目，其成交占比均保持40%及以上，在总体项目中保持高位姿态。
具体而言，2013年一季度，项目金额集中度方面，前10%的项目集中度为42%，虽然较今年一季度时小幅下滑，减少了2个百分点，但与其他档的项目相比，高比例地位依然凸显。而在面积集中度方面，前10%的项目也有类似的情况，其集中度达到40%。我们认为，前10%的项目集中度保持高位勿容置疑，之所以有所下滑，与市场全面回暖有关，尤其是二季度成交火热升温，拉动项目整体业绩提升，排名靠前的项目集中度有所弱化。
在关注前10%项目同时，处于中期档位10%-30%及30%-50%的项目也有惊喜呈现。与一季度相比，今年上半年，金额方面，10%-30%及30%-50%的项目均有1个百分点增加，分别达到34%及16%，而在面积方面，这两个档位的项目也同时增加了1个百分点。对比前10%的项目集中度，可以预见，若未来市场热度不改，处于中期档位的项目集中度将实现持续提升。
2013年一季度及2013年上半年入榜企业各档次项目金额及面积贡献率
受益成交向好，高档项目贡献率进一步提升
分析项目成交结构，在项目金额榜中便可见端倪，多个豪宅项目热销助力高档产品贡献率提升，不过，中低档及中档项目的贡献率难以撼动，依旧在成交结构中担当主力。
2013年上半年，高档项目实现金额、面积贡献率双提升，均较一季度增加了1个百分点。参照中海九号公馆与中海紫御豪庭纷纷拿下金额榜冠、亚军，高档项目金额贡献率实现突破显得顺其自然，然而面积贡献率同步提升，则让我们看到，刚需热销已传导至改善型产品，客户加码入市，房企随行就市，高档项目迎来销售春天。
不过，高档项目贡献率提升难以掩盖中低档项目风头。在金额贡献率及面积贡献率上，中低档项目分别达38%与53%，领军各档次项目，此外，中档项目贡献率也分别达到34%及35%。中低档及中档项目合计贡献率均在70%以上，显示出刚需产品的旺盛势头，不管市场如何变化，旺盛的刚性需求地位不改。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
