南京房价点评网测评中心（高级分析师 周颖）身处南京楼市之中，无论是业内人士还是购房者，对于“升级居住需求、改善居住首选河西”的异议并不大。当年万科首度落子南京选择了河西的金色家园，进而进军奥体，光明城市、金域缇香等楼盘伴随着河西板块的发展而不断取得成功。从2004年大规模供地和开发开始，河西奥体就没有从刚需起步，而是以35%的刚需两房和65%的改善三房及更高端的产品形成了其改善为主、刚需为辅的中产客群聚居地的定位。代表楼盘有万科光明城市、中海塞纳丽舍、银城西堤国际等，仁恒国际公寓则成为南京第一个真正的国际标准的酒店式公寓，10年多以后的今天也没有被真正超越。
??随着板块的日渐成熟，居住升级的路越走越快，从万科金域缇香的190平米公寓、华润悦府的大平层到五矿御江金城、金基汇锦、涟城的联排，逐步将改善推向终极，房价也从奥体新城最初新房3500元/平米到如今二手房的3万多，上涨了9倍。然而正是由于房价的快速上涨，河西的改善却让人雾里看花，越来越不懂了。三房还是那个三房吗？主流户型单套面积从130-140m2逐步递减到110 m2左右甚至以下，今年更是流行90平米左右的三房了。功能虽然还在（毕竟有三个房间嘛），但是舒适度呢？真的跟增加30-40 m2使用空间没区别吗？于是分析师就想较较真，掰扯一下这个改善型居住的户型所应该具备的基本要素。
??一套房子的价值，除了受地段、环境、建筑类别等因素影响之外，更受户型的影响。户型好坏不仅是人们选房的重要参考因素，更是房屋增值保值的决定因素，正所谓“去不去，看地段、行不行，看户型”，因此说，户型在房屋价值体系中所占比重可以是决定性的。
??改善必须三房/四房（家里有二孩）
??对于即将或者已经进入三口之家状态的家庭来说，随时都可能发生与老人同住或者亲朋临时来访留宿的情况，因此一间面积至少10平米以上、完全可以容纳一张双人床和相应家具的第二次卧是必须的。不用时作为书房或健身房、棋牌室，可以提升生活品质和情趣，来人时能临时或长期居住，不必过于拥挤，也可充分保证主人的居住私密性。而对于想要二孩的家庭来说，四房则是必须的。哪怕是同性的两个孩子，从孩子心理健康考虑，成长过程中还是会需要各自独立的空间，“爱他，就给他最好的”吧。
??改善必须两卫
??必须两卫，不仅仅是指特定时间争抢卫生间如厕、或洗澡和如厕撞架那些尴尬的事儿，这里还有个保护主人隐私和保持老年人尊严的问题（老年人一般如厕时间偏长），因此必须要有客卫。而且在河西改善型项目中，购房者已经基本达成“无两卫不高端”的共识，一卫几乎已经成为“仅供刚需”的代名词了，即便那是三房。
??客厅开间4米以上的才能真正行使客厅的职能
??客厅是紧张忙碌的工作后，一家人共享闲暇时光和接待亲朋好友的公共空间，是整个户型中最能代表主人身份和品味的地方。沙发的品质和尺寸、与电视机的距离感和电视机的尺寸，每个道具都因整个客厅的开间尺度不同而不同。开间低于4米（一般为3.6米）的客厅，电视屏幕要相应的小于42寸才能保证视距，享受度差；另外还很难摆放华丽风格的真皮和实木沙发，即便强行摆放，人的活动空间也会受到压制，而且由于开间少了40公分（走道的宽度被压缩40公分）后，即便用壁挂液晶电视，走道的整体宽度也最多达到1.5米，客厅比卧室更轩敞的尺度感、多人落座同处的舒适感都会难以体现，会大大降低客厅的功能性。
??整体格局方正的户型才够舒适
??一般来说，整个户型或单一功能间的开间与进深的比例应该在1∶1.5至1∶2之间。进深：开间高过1.5，面宽窄，进深长，不但采光受到很大影响，而且室内狭长的空间会使家具难以挑选（因为尺寸不合适就放不下），而且导致家具很少能够进行多次变化的摆放（空间宽度不够），最后导致房间的面积利用率降低，失去了部分面积的购买意义。
??当然，以上所分析的几点是改善户型应具备的最基本条件之一。就像每个人的地段“中心论”不同一样，因为诉求不同，每个人对改善户型的判断也千差万别。不过仅以以上的几个基本点来寻找，分析师在河西在售楼盘中找到的真不多，其中海峡城云玺湾114平米以上，三房两厅两卫起的纯粹改善型产品令人眼前一亮，分析师赶紧拿来跟读者分享，先来看下图对114平米的初级改善三房两厅两卫的户型分析。
??再看偏高端改善的四房。海峡城139平米四房两厅两卫是在大尺度三房（每个房间的开间、进深都超过3米）的基础上多出一个可作为书房、娱乐室或者琴房的多功能间。这个空间可以随着家庭不同生命周期和人口结构的变化而变化其功能，如孩子幼小或者老人迟暮时可作为保姆房，或者独立的书房、琴房及儿童游戏室，给孩子一个独立思考和动手创造神奇世界的空间；赠送的入户花园则可作为老人清晨健身和养花怡情的空间，与南向阳台共同演绎家庭共享运动休闲的欢娱时光。
??感性的比较完了，我们再看看理性的数据。
??114平米A户型整体开间10.8米，平均进深10.3米，开间：进深=1:0.95
??139平米B户型整体开间10.1米，平均进深9.6米，开间：进深=1:0.95
??大开间，短进深的户型采光性和空间尺度感及面积利用率最最高，因此舒适度得到大幅度提高。但关于这一点，除了专业人士和有过居住体验的人之外，很难以字面或数据去理解，读者有机会不妨亲自体验一下其间的本质性不同。
??环境的真改善也非常关键
??改善不仅与户型有关，还与地段及周边居住环境氛围密切相关。河西奥体之所以能改善和高端起来是源于规划的高规格和落位后的高定位，如果没有这些，其实这里还不就是一块块菜地？那么河西南哪里环境更适合改善居住呢？一张图就可以告诉你。
??如果说支撑豪宅的户型可以人为设计，那么其所占有的资源的不可再生性，则是豪宅之所以能“豪”上去的底气。站在仁恒江湾天成32层俯瞰江景和周边景观时，很多人就不会再因为房价高而不平了。与奥体相比，河西南部的江景资源更为独特，尤其是鱼嘴江河交汇、曲折妩媚的湾景风光，还有湿地公园，即便不能一线享受以饱眼福，但身处其间亦可身价倍增。另外，海峡城周边的高端居住和商务氛围亦非常浓厚。尤其是鱼嘴商务区，不但是整个奥体CBD的龙头和最精华之处，而且有望打造成南京的陆家嘴，其定位和规划设计、建设水平之高，将形成整个河西开发品质的制高点，那么高端商务对高端居住的支撑力度有多大，去过陆家嘴的人应该都已经看到，并可以想象得到海峡城的未来吧。
??除了大环境，社区的圈层环境也是很多改善人群非常在意的。尤其是高端改善人群，如果与刚需混搭，甚至就隔壁而居，不愿意的会是谁呢？因此改善产品本身的纯粹性也很重要。海峡城云玺湾此次推出的就是114平米三房两厅两卫起的纯改善房源，择邻而居也是改善购房的一种境界和权利，这才是分析师心目中真改善，你同意吗？
