日前，中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作，其中，“化解房地产库存”再度成为全国楼市的关键词。事实上，整个2015年几乎可以被称为“去库存年”。而这一趋势有望被延续到2016年。在库存高企的大背景下，今年的楼市政策表现出不同以往的宽松，多次降息降准以及限购松绑，乃至首付调整和营业税5改2等重磅利好政策，无不在为“去库存”保驾护航。
全国库存尚需5年消化
楼市“去库存”首次提出，是在2014年7月11日住建部城乡建设工作会议上，新任部长陈政高就完善房地产政策提出了三点落实意见，排在首位的就是“千方百计去库存”。从那时起，“去库存”就取代“调房价”，成为楼市的新主题。可以说，近一年多来，为了“去库存”，采取了很多措施，比如退出包括限购在内的行政干预、降低税费、提高杠杆，再比如打通商品房和保障房通道、公积金异地流转、停止土地供应、发展新房租赁等。
数据显示，截止到2015年11月，全国已竣工待售的面积约为6.96亿平方米，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米（以2.4的容积率计算），全国整体库存约为63亿平方米，按照过去3年平均销售速度来计算，需要5年时间消化。中指院发布的《中国房地产市场2015总结与2016趋势展望》报告显示，今年以来（截止到前11月）一线城市楼市迅速回暖，供需两旺，新房价格累计上涨15.1%，而二三线城市累计下跌，跌幅在1%左右，三四线城市仍然为去库存的“重灾区”。
在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下，中指院预计2016年全国房地产行业的主要任务仍然为“去库存”，城市分化将持续加重，一线城市住宅价格仍将持续上涨，而三四线城市将面临下跌预期。
“冷热不均”导致“去库存”需分类
今年以来，房地产政策逐渐宽松，三月份提出了调低二套房首付比例的“330新政”、营业税免征年限“5改2”政策，今年下半年也出台了二套房公积金最低首付降至两成，不限购城市首套房商贷最低首付款比例下调至25%等多项利好政策，央行今年还频繁运用信贷杠杆，进行了五次降息和五次降准。
回顾今年房地产市场，“冷暖不均”成为今年楼市的一大特征，部分一线城市楼市过热房价上扬，而三四线城市却库存高企。数据显示，2015年1-11月百城住宅价格指数累计上涨3.39%，环比于5月止跌，同比于8月止跌，11月同环比连续第四个月双涨；在城市表现方面，一线城市累计上涨15.1%，二三线城市累计下跌，跌幅在1%左右。尤其在部分一线城市例如深圳，其住宅价格指数累计上涨33.92%，领涨全国。
事实上，今年以来楼市“去库存”效果是不错的。全国楼市销售面积增幅从1-2月份下滑16.9%逆转到1-10月份增长7.2%，预计全年销售规模有望探到2013年13.1亿平方米的历史最高。50个重点城市楼市库存消化周期，已从上半年的15个月回落到目前的11.4个月，一线城市库存消化周期甚至为7-9个月。进入四季度，开发商在这些区域已经从“去库存”全面转向了“补库存”，土地市场明显回升。
专家认为，当前，尽管资金面全面好转，但开发商新开工和拿地积极性并不高，库存制约是首要原因。三四线城市开发投资、新开工和库存分别占全国的45%、60%和70%，所以就不难理解缘何今年以来楼市“先行指标”（新开工、拿地、开发投资）始终疲软，这也是今年以来固定资产投资增速持续回落的原因。尽管楼市库存成本比较低，但关键是，若三四线城市库存不消化，全国楼市开发投资、上下游制造业产能过剩，进而全社会固定资产投资疲软的格局就无法化解。
明年预计库存有望继续下跌
在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下，中指院预计2016年全国房地产市场将呈现销售面积略有下降，新开工企稳，投资低速增长的特点。
需求方面，2015年市场超预期回暖透支部分需求，加之刺激政策的边际效应趋弱，预计2016年商品房销售面积为12.3亿-12.7亿平方米，同比下降1.0%到4.0%。供应方面，2015年以来销售回暖使新开工存增长动力，但库存高位仍降低开工意愿，预计2016年全国新开工为15.4亿-15.7亿平方米，同比增长0.5%-2.5%，房地产开发投资额为9.8万亿-10.1万亿元，同比增长2.0%-5.0%。价格方面，随着库存压力进一步缓解，价格将保持稳中有涨的态势，全国销售价格平缓上涨至7072-7276元/平方米，涨幅为4%-7%，一线及二线热点城市领涨。
在城市表现上，明年楼市的分化也将更加严重，部分城市的去库存压力也将持续增大。从一线城市来看，由于经济发展良好，人口聚集力较强，住宅价格存上涨动力。二线城市商品住宅市场分化明显，除武汉、南京等热点城市外，兰州、温州、宁波商品住宅库存正在逐步得到去化，房价将保持相对平稳；东北地区城市楼市疲软，库存去化压力较大，房价存下行压力。在三线城市，除珠海、保定、廊坊等地外，大部分住宅价格存在下跌预期，部分城市前期供应量较大而需求有限致库存高企，部分城市经济、产业发展较慢或不及周边城市，市场需求被周边吸纳能力较强的城市分流，2016年预计这些城市新建住宅价格存下跌预期，但不会出现断崖式下跌。
对此，中国房地产业协会原副会长朱中一曾在接受采访时表示，去库存包括多个方面。首先，房地产供应明显偏多、在建房地产用地规模大的地区应主动控制土地供应；其次，对于正在开发建设的项目，允许企业根据市场的情况调整开发节奏，调整户型结构；再次，对于已经形成的库存，应加大去库存的力度。
■新政一览
降息5次、降准3次、营业税5改2、二套房首付比例下调、公积金新政、房贷6.15%直降至4.9%……堪称房地产政策史上最牛的救援队在2015年都齐了。
2015年，各地陆续调整公积金政策，促进刚需置业者对公积金贷款的利用。
2月28日，央行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。
3月30日，《中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。
3月30日，中华人民共和国财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知要求，自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。
4月19日下午，央行宣布从4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。
5月11日，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。
6月28日起，央行下调金融机构人民币存款基准利率0.25个百分点，五年期以上的商业贷款基准利率由5.65%降至5.4%。
8月25日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。
8月27日，六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策。通知明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。这是“限外令”自2006年颁布以来，首次在全国范围内松绑。
9月1日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行通知，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。
9月30日，央行和银监会联合发出通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。同日，央行、财政部、住建部联合发出通知，明确自今年10月8日起将实施多项举措，切实提高住房公积金使用效率，全面推行异地贷款业务。
10月24日起，央行下调金融机构人民币存款基准利率0.25个百分点，五年期以上的商业贷款基准利率由5.15%降至4.9%。
10月29日闭幕的中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议提出，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。全面开放二孩一经推出立即在楼市引起了不小的反响，四房单位代替三房单位成为了市场上的主流，大户型普遍热销。
