① 2012接近年关，作为地产营销端口的操盘手，您应该对今年海南楼市情况感受更加深刻，在你看来，海南楼市今年有哪些关键字？
金九不金，银十不银。
海南楼市2012总体来说不怎么理想，在推广、房展会等效果上都遭遇到了冷遇。到了10月11月份的时候慢慢火热起来了。从数据上来讲，我个人不是很相信数据，数据背后还有其他的一些客观的原因。11月份，有些新的项目开盘，而且11月天气转冷，海南这边进入了旺季，所以光从数据上来讲，并不意味着大环境、整个大市场已经出现了好转的苗头。从整个海南的库存量来看的话，楼市依然有很大的压力。
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虽然整体市场可能依然不太理想，但有一些热销项目在2012却分外夺人眼球，您认为热销的项目应该具备哪些特质
第一类热销的项目，低总价、低单价，项目位于非市中心，非一线海景，总价比较低，单价比较低，这种项目是目前最受热捧的。当然最重要的一点是性价比比较高。第二种热销项目是在市中心一些性价比比较高的楼盘，市中心一些项目开盘，价格比较低，项目也不错，会比较热销。第三种热销项目，不局限于海南，在一线大城市，有些比较高端的、奢侈的、改善型的楼盘会受到追捧。我刚刚说的是一个项目的特质，因为项目是跟城市分不开的，它的背后一定是有城市的配套作为保障和支持，从海南目前城市的功能、城市的定位、城市的形象来说的话，我们不具备能拉动刚需的城市功能，比如说一线城市，它的刚需非常强，有很多的很完善的配套，有最好的教育资源和医疗资源，它有最好的就业的机遇和机会，所以它会吸引很多人，产生很大的刚需。海南这边，除非能得到国家的非常优厚的政策，比如说在港口贸易、生产业方面有些很好的税收优惠政策，或者说开放博彩业等，它会吸引大量的外来人口和大量的就业机会，它会使经济总量大量的增长，这样的话才能够增加我们的刚需。目前对于海口、海南省各城市的功能、产业的发展模式来说的话，刚需是极少的，最主要的还是旅游和度假的这种需求。所以呢，城市打什么牌，我们开发商只能打什么牌，一个项目想要热销，想要受到追捧的话，肯定是离不开大环境的
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项目的热销离不开好的操盘手，您认为好的操盘手又应该具备怎样的能力？
好的操盘手有很多种模式。我只能从我的个人观点来说。我自己不能说是一个好的操盘手。我说几个重要的点，第一个是激情，从事地产这个行业，它的运营周期比较慢，时间长了激情会被磨灭掉，所以一定要让自己在任何状态下保持激情，你只有自己有激情了，你才能去感染你的员工和客户，然后让整个盘活起来，而不是一种暮气沉沉的工作方式。第二点我觉得好的操盘手要有很全面的知识结构，有的操盘手会比较偏向某一类知识结构，比如他是做工程出身的，做营销出身的。一个好的操盘手应该是个通才，而不是专才，他一定要懂，也许他的专业能力不一定要细到非常非常精细的地步，但是他的统筹能力、资源调配的能力是非常强的。第三点是学习和创新。因为现在房地产的整个运作模式是在不断发展的，因为中国的地产行业其实也很不成熟，正好有个调控，调控会去掐，调控收缩了需求，这种情况下竞争显得更加残酷，在竞争残酷的时候，就更容易产生新的理念和新的产品来引领市场。所以我们自己也做了这方面的尝试。现在没有人敢说我的产品和推广方式已经到终极阶段了，没有提高的可能性了。我觉得还是可以用一些创新的思路来看。第四点的话是精简。现在我看到很多楼盘的推广方式都是千篇一律，大家都会把事情搞得很复杂。就是我个人认为把简单的事情搞复杂并不难，难的是把复杂的事情搞简单。客户生活在一个信息爆炸的时代，他每天要收到各种各样的信息，他的信息可能多得看都看不完，所以如果不是做得非常精简、一下就能击中要害的信息的话，可能是起不到效果的。最后一点，是要能够打造自己的品牌和产品形象的能力。形象已经越来越重要了。我们的产品做得怎么样，不是不能得到客户的认可，我们得到客户认可的是他觉得我们的产品怎么样。所以形象一定要通过平时注意的细节和产品的质量，包括推广方式去打造。
项目在2012年的营销策略
就目前来说，项目的认筹情况是比较满意的，2012并没有展开非常强大的营销推广，因为营销推广要根开盘的节奏吻合，不能还没有开盘就搞得满天飞的广告。我们的推广策略，从大的方向来讲，主要体现在定位上，比如说我们做一个广告产品出来的话，可能一个牌子放在那里，很多人不喜欢看，或者不太认可上面的内容，这个不重要，重要的是我们要的那一层他看得懂，看得明白，能够打到他心里去。人的喜好是不一样的，我不能做出一个让所有人都喜欢的广告，但是我要求的是能做出一个我的客户愿意看，他喜欢的广告。我们的项目定位是一个小而精的楼盘，我们的客群是属于中高端的，他不是属于奢侈型的，也不是属于改善型的、刚需的那种，他一定是有度假需求，针对一个有品位的圈层去的
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数据显示11月海南成交翻倍，创年内新高，全国楼市都开始微暖，您认为2013年海南楼市又将会是怎样的一种趋势？
18大以后，习主席的南巡第一站就是深圳，然后包括李克强总理在经济会议上明确指出要发展城镇化，这些对于我们的大环境来说，都是一个利好的信息，2013年海南楼市的压力确实很大，但是我认为结果四它会出现两极分化的情况，就是好的楼盘它会冒出来，一些性价比很高、户型设计得很合理，产品定位很精准，推广方式很先进的楼盘，它会冒出来，受到市场的认可。然后另外一种是产品、定位、推广方式不是那么好的楼盘，它会面临比较大的压力，因为整个海南的库存非常大，而且海南是一个旅游城市，它如果比硬件、比配套是不能跟一二线的大城市比的，但现在如果它要去面临国家的调控政策的时候，海南受到的压力会更大，因为调控政策这样一收的话，它打压的是非刚需，而海南正好是以非刚需为主。所以对于2013年海南楼市的结论是两级分化，第一个就会是好的楼盘会冒出来，不好的楼盘会面临非常大的压力。
⑥针对这样一种趋势，明年你们项目又将有怎样的动作和计划？
第一，会继续推进我们的创新，包括我们的产品、推广营销模式。第二个，后海口开盘会做一个比较大的推广。我不要求我们的楼盘是最奢侈的，但是在某个领域里，它一定要是第一，在某个圈子里它一定要是第一，在某个圈子或某个区位以内，它一定要做到第一，这是我们明年开盘的一个计划，大家拭目以待吧。
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许多购房者依旧在观望，给购房者一些建议，何时购房？
观望这个词说得明白一点就是持币观望。持币就是大家把现有的现金放在手上。但是大家知道，现在CPI是跑得很快的，你的利率、普通的金融产品根本就跑不赢CPI，而且现在的银行、各国的银行都在蒸发钞票，所以如果是持币下去的话，在等的过程中其实是一种损耗。现金在手上是不断地贬值的。所以2013年的情况是这样，开发商如果降价的话，这种可能性不是很大，因为地价摆在那里，地价一直在上升，不管哪里都一样，所以开发商面临如此大的成本压力的情况下，就算是卖不动他可能也会慢慢卖，你让他降价非常大的话是不可能的事。房地产的大环境来讲是稳中有升的，包括国家期望也是这样。所以呢2013年，当消费者能够找到比较好的楼盘，我还是鼓励大家多看，多去了解楼盘的一些专业知识。然后当你发现性价比很高、很好的楼盘时，该出手时就出手。
⑧新年将至，陈总有什么祝福的话送给广大的网友和购房者？
2013年注定是不平凡的一年，因为是一个重生，世界末日也过了。希望新浪乐居在新的一年里越办越好，我们开发商期待与新浪乐居一起共同进步，希望新浪乐居的网友们在新的一年里能够身体健康、合家欢乐、财源广进。谢谢！
