前海已展开大规模基础建设
《前海深港现代服务业合作区综合规划》(下称《规划》)昨日正式对外公布，确立前海“产城融合”、“特色都市”、“绿色低碳”3大规划策略。《规划》正式披露了前海未来的建设规模，前海合作区总用地面积1492公顷，总建设投资约3898亿元。
总建设规模约2600万至3000万平方米
《规划》披露，前海合作区总用地面积1492公顷，总建设规模约2600万至3000万平方米，优先满足未来产业发展需求，以及同步保障公共服务及市政文化设施发展需要。
2600万平方米的基准规模中，办公建筑面积约1600万平方米，商业建筑面积约230万平方米，居住及商务公寓建筑面积约380万平方米，公共服务及市政建筑面积约130万平方米，弹性控制指标约260万平方米。
整个前海硬件建设需要投入多少资金，外间一直有多种说法，《规划》估算了涵盖土地整备、填海工程、基础设施、建筑工程、其他不可预见费用等5大类。前海合作区总建设投资约3898亿元，其中土地整备投资约178亿元、填海工程投资约52亿元、基础设施投资约682亿元、建筑工程投资约2800亿元、其他不可预见费用投资约186亿元。
《规划》提出，前海合作区应以“大融资、低成本、易操作”为融资原则，建议采取在香港发行人民币债券融资、银行贷款、B T (委托建设-移交)、BOT (委托建设-运营-移交)、BT O(委托移交-移交-运营)、保险机构贷款融资、中期票据、企业债券等多种模式。前海管理局作为融资主体，应具体落实投融资规划和实施方式，积极拓展融资渠道，提高融资效能。
规划102个街坊就业人口上限75万
《规划》指出，前海合作区初步划定22个开发单元，每个开发单元由若干个街坊组成，共划定102个街坊。前海合作区规划基准就业人口约65万人、居住人口约15万人，规划上限就业人口约75万人、居住人口约22万人。前海的产业发展目标为到2020年实现国内生产总值1500亿元人民币。
《规划》明确了前海合作区构建“三区两带”的城市规划结构。三区为桂湾片区、铲湾片区、妈湾片区，定位和产业发展各有侧重，两带为滨海休闲带和综合功能发展带。滨海休闲带和三条水廊道作为空间框架，为桂湾片区、铲湾片区、妈湾片区的高层建筑群体提供绿色的开放空间缓冲。
《规划》提出，前海建设要依据城市空间结构，依托得天独厚的山海景观，形成富于海湾风貌的立体化多层次城市空间形态，包括了重要两点。一点是要打造富于变化的海湾天际线，形成多层次立体的天际线结构。第一层为近海建筑天际线，第二层为高层建筑天际线，第三层为大小南山为主体的绿色背景天际线。
另一点是打造标志性建筑簇群，桂湾、铲湾、妈湾三大片区均以轨道站点为核心，布局多种类型的都市综合体，形成多组标志性建筑簇群景观。桂湾片区将安排标志性的超高层建筑簇群，统领整个前海湾区，并成为景观视线焦点，打造深圳滨海城市中心的新地标。
前海规划布局滨海休闲带公园及水廊道公园，打造一批知名开放空间精品项目，包括枢纽广场、铁路公园、高架公园、艺术公园、低碳公园、海湾步行街、夜市水道等。
2015年基础设施建设将全面建成
《规划》对前海的建设时序作出安排，要求在近期加快推进前海合作区开发建设实施方案编制、基础设施建设和土地整备工作。2013年启动水廊道、道路等市政基础设施的建设，启动重大基础设施搬迁工作，全面展开土地整备工作。2014年全面推进交通及市政设施建设，主干路及市政管线基本形成，土地整备工作基本完成。2015年前海合作区基础设施全面建成，具备基本建设条件，初步形成优良的营商环境，具备招商引资条件。
深港合作是前海的重要定位，《规划》中也有专门篇章提及深港协调发展问题。前海合作区要通过规划安排港深西部快速轨道、广深沿江高速等大型跨境基础设施，汇聚港深两地的人才、技术、市场等资源。在金融业、现代物流业、信息服务业、科技服务和其它专业服务等领域不断探索香港服务业与内地合作区的新模式，建立健全的合作交流体系，推进港深经济实现一体发展和共同发展，全面提升港深整体竞争力。 采写：南都记者 王睦广
焦点问题
为解决土地问题提出总体方案
因为历史原因，前海15平方公里土地有约3成现时由招商局集团、中集和深圳国际3大企业拥有，土地用途多为工业、仓储等，而一旦变更为商业办公或者住宅用途，土地价值将发生巨大变化，深圳市一直在与3大企业商讨解决，但最终方案还没有出来。
昨日发布的《规划》指出，前海合作区内已出让的工业、仓储用地变更为商业、办公、居住用途，且使用的产业类型符合前海产业导向要求的，原土地使用权人可以申请变更土地用途。申请经审查同意后，以市场评估地价标准计算用途变更前后的地价差值作为底价，以公开出让方式确定土地使用权人。
如无其他竞得人报价的，则由原土地使用权人按照底价补缴地价后继续开发建设。如有其他竞买人报价的，以现场竞价方式确定竞得人。竞得人应当向原土地使用权人支付已确定的原合同约定用途市场评估地价，并按照成交价向政府补缴地价后继续开发建设。
按照本规定以现场竞价方式确定土地使用权人的，成交价高于底价的溢价部分，原土地使用权人分享一定比例的溢价。
