上周的中山楼市可谓相当热闹，除了常规的商品房成交近3千套之外，沉寂了半年的土地市场也终于有了破冰之举——成功卖出位于东区的地块。而6月17 日，位于中山市西区彩虹规划区内地块也由中山市佰盛房地产开发有限公司(优格国际开发商)以0.8 亿元无溢价竞得，成为本年度中山成交的第二块大型商住用地。同时，位于石岐区北站附近的近百亩商业用地也于上周开始招拍挂，整个商住用地市场开始呈现活跃之势。如有购房问题，请拨打中山房价热线：400-606-6969
土地市场土地市场破冰广州开发商底价竞得优质地块
面包的持续热销，令沉寂了许久的"面粉"终于有了翻身之日。据悉，上周成交的地块编号为W21-15-9068，于5月27日在市国土资源局挂牌，土地总面积3.9万平方米，折合59.亩，该地块位于东区三溪村，土名"后门山"，土地用途为商业住宅，土地使用年限至2079年。地块容积率上限为2，建筑密度上限25%，最大建筑限高100米。配套商业面积占总建筑面积比例最大可达15%。按控规要求，该地块还需配置一处10千伏开关站和一处公共厕所。5月27日挂牌时，该地块竞投起始价为1.18亿元，约200万元/亩，采用上网竞价形式进行。国土局上周五公布，该地块由中山市石成房地产投资有限公司以底价1.18亿元竞得。计算可得楼面地价为1494元/平方米。据了解，该公司的企业法人为广州市嘉逸物业管理有限公司和广州市伟腾投资集团有限公司，该集团在广州天河开发多个项目，包括广州市的数个重点市政工程项目，此次购买东区地块是该公司进军中山的第一站。
合富辉煌(中国)中山公司市场研究经理谢仲娟认为，该地块周边交通便利，博爱路、南外环、长江路等干道环绕地块，可以迅速到达中山各大镇区。高端项目林立，商业配套齐全，属于优质地块。另外据统计，该地块周边区域住宅均价在6400元/平方米以上，成交地价在260万至280万元/亩左右，楼面地价为1900至2000元/平方米。"相比之下，新成交的这块地算下来楼面地价只有1494元/平方米，成交价还低于区域均价两成左右。"谢仲娟认为，从稳健的角度来看，开发商可能在该地块开发低密度洋房产品。为了增加项目利润，也可能会适当申请调高容积率。另一方面，考虑东区的区域配套好，高端人群集中，从利润率最大化的角度，也可考虑做"洋房 别墅"的高低配规划产品。
优格国际开发商昨日底价拿下西区地块成交价格低于市场价4成
继东区三溪村土名“后门山”的地块于上周五(6月12日)被广州开发商以底价成交后，昨日(6月17日)，位于中山市西区彩虹规划区内地块由中山市佰盛房地产开发有限公司(优格国际开发商)以0.8亿元无溢价竞得，成为本年度中山成交的第二块大型商住用地。
本次成交的中山市西区彩虹规划区内地块，临近中山主要交通要道105国道和北外环，交通便利。项目总规模达8.8万平米，综合楼面地价900元/平方米，出让地价150万/亩。地块的开工时间较紧，要求在1年内开工，否则按照闲置用地处理。无独有偶，本月所成交或者新增的地块，在开工时间上的要求均不太宽松。此外，该地块的使用年限仅为58年。
据合富辉煌(中国)中山公司市研部调查显示，彩虹片区所拍的大型商住用地基本集中在2013年以前，2014年以后鲜有商住用地拍出，本次地块的成交是彩虹片区商住用地断层一年半后的延续。从历年成交地块来看，彩虹片区地块的土地出让价格在220-260万/亩，本次成交地块的成交土地出让地价在150万/亩，降价幅度高达4成。
值得注意的是，地块所在板块内项目林立，如龙光的两个项目、优格国际、棕榈彩虹、尚湖轩等，且还有远洋一方等新的竞争项目上市。此外，临近的岐港片区也有大信时尚家园、润达幸福汇、美林春天等多个项目，片区竞争的激烈程度可想而知。“价格方面，由于该区域住宅的普遍价格以5000-5300元/平方米为主力区间，预计地块住宅部分毛坯保本价在3900元/平方米左右，在区域市场内仍有一定的利润空间。”不过合富辉煌中山公司市研经理谢仲娟也表示，根据统计数据显示，截止到2015年5月底，岐港与彩虹这两个片区的库存接近2722套，而即将入市的项目远洋一方、棕榈彩虹二期，将为片区增加1665套的货量，未来新上马的项目还是会有不小的压力。
根据地块最高容积率2.5、限高50米的指标，并结合开发商的开发经验来看，谢仲娟认为该地块比较有可能会建造高层洋房项目。而相对周边项目3.0以上的容积率，本地块打造的产品在容积率上会占有一定优势。“至于产品定位，作为本次竞得该地块的开发商，优格国际一向定位为中山首席青年豪宅，预计新地块会延续优格国际的风格。然而优格国际还有一期正在开发，如果两个项目同时上市，也可能会采取错位竞争的措施将新项目重新定位。”谢仲娟说。
土地市场好转近期有望恢复市场信心
自上次小榄商住用地流拍引起业界哗然之后，这单号称本年度首宗大型商住用地的成交再次燃起了大家对土地市场的信心。据了解，上周又新增了比较重要的地块，该地块位于中山市石岐区张溪村，名“峰溪沙”，中海锦城旁，土地总占地面积63983.7平方米，96亩。土地用途为商业，用地由两块相连土地组成，两块地块的占地面积分别为32801.2平方米和31182.5平方米，容积率为5.0，使用年限36年，起拍楼面地价为750元/平方米，250万/亩。加上西区彩虹片区、五桂山两块土地，六月的土地市场很热闹。
据合富辉煌中山公司统计，2014年中山全市共成交商业用地18宗，共计占地面积37.03万平方米，楼面地价1368元/平方米，同比2013年，占地面积下降72%，楼面地价上升7%，成交量下降的同时楼面地价上升。到了2015年，更是出现了半年挂牌土地零成交的局面，成为近几年中山房地产市场“卖面粉”卖得最差的一段时间。
“从去年下半年开始，中山住宅库存已经踏上7万套的台阶，且在闲置用地处罚、禁止空地交易等政策下，预计未来几年都是供应高峰期。公建配套费提升造成的开发成本上升、一直停滞不前的房价也让开发商更加不敢拿地。”部分业内人士认为，如果近期推出的地块能陆续成交，对市场的信心也可能会恢复些。
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