在很多热点城市出现风险的时候，不少三线房地产市场其实才刚刚起步。
中国有289个地级以上城市，除了4个一线城市33个二线城市外，252个都是三线城市。
在这252个城市当中，房地产整体发展也处在不同的周期，有的处于起步期，有的进入快速成长期，有的已过了市场高点，有的则开始面临风险。而如果从区域来看，珠三角的三线城市整体市场好于长三角，长三角好于环渤海，环渤海好于东北，而东部区域也好于中西部，整体上是这样一个风险由南向北、由东向西越来越大的趋势。
当然，从整体来看，多数三线城市房地产市场发展仍处在相对滞后的周期。城市规模小、市场容量小，需求有限且供给无限，成为他们的共性。
究其原因，一个很大的问题就是地方财政过度依赖房地产市场，房地产作为支柱产业的地位依然牢固。从这些城市过去3-5年的城市化发展进程来看，主要都是通过房地产来推动的。尽管一直在提城市升级转型，但事实上，在产业结构从传统产业向新型产业的转型过程当中，三线城市的产业结构调整远未到位，尤其是2009年政府推出的4万亿大部分进入到基础设施建设领域以后，客观上加速了硬件上城市化进程的推进，并通过房地产市场产出。可以说，多数三线城市最近四年的城市化发展都是房地产市场拉动带来的。
而城市化发展远未到位，产业结构转型进度缓慢，地方财政过分依赖房地产，如果再加上远低于一二线城市的常住人口和户籍人口比(根据我们的估算，三线城市这一比例在0.95左右，一二线城市在1.4左右)，这些都决定了三线城市的整体市场容量是有限的，未来发展空间也有限。
当然，在这些城市当中，也有一些成交量可以媲美二线的城市，例如中山、东莞、佛山。事实上，2013年这些城市成交量均超过500万平方米，中山更是高达844万平方米，东莞也到了739万平方米，在三线城市当中居于前列位置，也已经具备了二线城市的市场容量。但是对比数量庞大的三线城市而言，毕竟属于少数，整体量上更是非常有限。
上面谈的是整体风险，具体到城市而言，三线城市最大的风险来自于那些房价较低、均价水平在6000元/平方米以下的三线城市。在成交量低平、价格更低的市场中，即便是成本控制较好的一些规模房企，项目利润也很难如想象中可观，更重要的一点是项目增加了企业的管控半径和管控难度，消耗了管理团队。
当然，也不乏在这些城市做得非常好的企业和案例，比如碧桂园多个项目大卖。不过对更多的企业和项目而言，更多遭遇的情况是首开大卖、二次正常、三次萧条之后。过往不少企业在项目开盘之初，就已经把周边有支付能力的客户消耗一空了，这样一来，再寄托后期继续大卖、拉动价格的算盘显然落空了。
古语说，一鼓作气，再而衰，三而竭。这方面，恒大、龙湖、佳兆业，应该有不少的“血泪史”可以诉说。
三线城市看起来很美，但会成为大企业的陷阱。
