“金九银十”第一炮——长沙第35届房交会
编者按 “自从2011年开始调控，楼市就基本不存在什么‘金九银十’了。”这句颇无奈的抱怨，是开发商在期盼连续失约两年的“金九银十”。
而进入2013年以来，一方面，是长沙楼市量价同比大幅上涨，一方面，购房者表达着充足的置业热情，还有土地市场的火热，高溢价地块频现……种种迹象似乎都在宣告着今年的“金九银十”一触即发。据了解，2013年上半年长沙土地市场揽金172亿，同比上升279%，7月、8月分别成交15、11宗地块，而9月也将有20宗地块挂牌拍卖。
据不完全统计，仅9月份，便将有近40项目开盘推新。很显然，长沙众多开发商准备甩开膀子大干一场。有楼盘举办高峰论坛，有楼盘举行相亲会，有楼盘直接打出高优惠……营销方式各不相同，但目的都一样，为的就是吸引客户，建立销售网络，为开盘做准备。而今年的房交会，也一扫过去两年只有二、三十家楼盘参展的低迷，共有75家项目参展。
但值得注意的是，进入下半年，长沙各大银行都出现了贷款收紧的情况，不少购房者的贷款放款时间因此都拉长到了3个月甚至更长。这又给金九银十是否会“失约”添加了一重不确定性。
其实，楼市是否火热，房价是否上涨，最终还是取决于购房者的置业信心是否充足。有房产业内人士认为，长沙楼市将进入黄金季，刚需产品将继续挑大梁，但短期内房价不会有大的上浮。长期看，地价一路向上，楼价也必然被带动。那么，长沙楼市是否还将保持均势？房价会否会打破现在微涨的态势，出现大幅上涨？本期会客厅，邀请中建信和地产有限公司营销总监 冯朝阳一起探讨2013的长沙楼市“金九银十”是否还会“失约”？
中建信和地产有限公司营销总监冯朝阳做客广厦会客厅
议题一：过去两年，所谓楼市“金九银十”几乎成为伪命题，但今年开发商积极推盘一扫低迷，“金九银十”是否还会持续“失约”？在“金九银十”这一节点，开发商应该如何做营销抓住客户？
冯朝阳：去年，“金九不金，银十不银”，今年，我认为“金十更金，银十更银”。有三点理由：一是中国的房地产政策明确提出，“促进”房地产业健康发展；二是金融政策比较稳定。虽然前阵闹“钱荒”，但影响不大；三是未来中国不会对房地产再做大规模调控。因为中国在近10年间超发了大量货币，而这些货币以房地产的形式存在着。通货膨胀下，政府会保持房地产的稳定发展，中国股市不行，没有好的投资途径了。
另外，为什么会出现“金九银十”这种现象？6、7、8月份天气太热，购房者买房意愿仍然在，于是都集中在9、10月份去买，引发这段时间的成交爆发。所以，无论从宏观政策还是目前的行业形势来讲，今年应该会出现“金九银十”现象，应该是毫无疑问的。那么，开发商一是要把握住这个时间节点去推盘；二是将促销一步做到位，不要畏畏缩缩的先降一个点，再降两个点，应该要一步到位。抓住这两点，应该能够达成“金九银十”。
议题二：上半年销售向好，土地市场也颇为火热，接下来长沙楼市成交量价将以何种态势发展？房价会大幅上涨吗？
冯朝阳：我认为房价一定会上涨。房价要下跌只有一种可能，就是中国的土地制度改变。因为，中国目前的地方性债务非常庞大，如果调控房地产把行业打下去，中国肯定会爆发地方性债务危机。从中央政府到地方政府，都是想维持比较高的房价，只有这样土地才能维持一个比较好的价格。如果是涨的话，大家都会买。2008年年底到2009年初，房价跌的时候，很多盘都卖不动，经济形势发生改变，信心严重受挫的时候，再有钱的人也不敢出手。
长沙的房价也一定会上涨，今年6800-6900元/平方米的均价，相比去年涨了200-300元。但是涨幅不大，为什么？因为长沙的供应量太大。哪个板块都有楼盘，四面开发，四面八方都是热点，所以，长沙的房价不会大幅上涨。但肯定会上涨。而且，长沙的房价要上涨必须要有一个条件，就是有标志性的事件来促进房价的上涨。很遗憾的是，地铁要到明年才会开通。那么，在地铁开通的时候，沪昆高铁和地铁开通对长沙这座城市的品质有一个提升，在今年年底或明年年初买房是最好的，要抓住这个时机，不要等到地铁开通之后再买，到那时候应该会有一个比较大幅度的上涨。
议题三：对于购房者而言，供应量大涨也容易挑花眼。各位认为什么样的房子能在竞争中取胜？您所在的房企在长沙又有何销售、发展策略？
冯朝阳：什么样的房子能在竞争中取胜？在市场上，无论是豪宅还是普宅，要取胜只有一个途径——就是性价比。很多人觉得，地段好就能够卖高价，那不一定，要做得好才能卖高价。佳兆业那样的项目售价不高，控制成本很低，房子做得好，只是地段稍微远了一点。做大性价比只有两种途径，一是降价，要大幅度降价，一般开发商没办法了才会这么做。二是让客户能得到的、能看到的东西更多。佳兆业的性价比高，室内泳池、室外泳池，还花了一两百万做了船，球场也做出来了。一个楼盘要保持销售速度的话，线条要越来越好，配套要越来越多，你是在保持性价比，在保持价格不变的情况下，性价比越来越高，这样才能在竞争中取胜。
在行业里面也有这样的观念，楼盘卖不动怎么办？把代理公司换了？实际上，你不能从本质上改变一个楼盘的销售现状。不同的人可能厉害一点，提高10%，提高20%，以前卖100套，现在卖120套，我信；以前卖100套，现在卖300套，这种我就不信。所以，要在市场上取胜，关键是产品，关键是性价比，营销不能从根本上改变一个楼盘的销售现状，只能提升。(文字整理∕梦田)
