2012年成都楼市住宅市场热闹非凡。
一边是刚需唱主角，经济两房、紧凑三房牵动了一批又一批青年置业者的心，小户型依然是楼市最为活跃的主力军；另一边是豪宅飙高音，铂雅苑、锦天府、城南华府、金悦湾一个比一个气场足，给成都楼市带来了耀眼的色彩和鲜活的话题。此外，北改进入实质阶段，二环路改造快马加鞭，地铁2号线通车……一系列城市级事件，也让住宅市场擂鼓喧天。
喧嚣过后，谁是2102年成都住宅市场的三好学生？谁又徘徊在及格边缘？业绩出炉，白底黑字，市场自有评判。
市场总评
住宅止跌回暖刚需仍是主力
纵观整个2012年，受市场严控影响，开发企业大多改变了营销策略，以“走量”为主基调，导致2012年成都商品住宅市场供应下降。根据成都吉信行《2012成都商品住宅市场》分析报告，成都商品住宅去年供应面积合计约2056万㎡，较2011年(2420万㎡)明显下降，而成交量方面，下滑幅度有所减弱。报告中指出，近三年来，商品住宅整体市场供销比为0.96，市场供过于求的情况在宏观调控下得以缓解。2012年，成都商品住宅市场供销比为0.99，去库存的成效明显，同时缓解了住宅市场的供销压力以及开发企业的资金链危机。同时，中原地产分析认为，2012年整体市场供应吃紧的情况下，城南却出现供应两旺的局面，供应面积324.54万平方米，成交310.26万平米，居各区之首。这一现象主要是因为城市向南发展的大势不变，再加之城南土地储备量大。
市场表现最直观是房价。成都吉信行《2012成都商品住宅市场》分析报告称，2012年成都房价运行整体为6335元/㎡，较2011年持平，主城区房价8540元/㎡。可见，虽然供销下滑，但市场价格依然坚挺。然而值得注意的是，产品去库存化效果好，也显示出开发企业的库存减弱，随着需求的不减，房价有止跌回暖现象是必然。
从去年的市场导向上看，政府导向“保刚需”，信贷支持，刺激刚需购房者入市，同时抑制了大部分的改善，促使市场成交趋于稳定，刚需群体仍然是购买主力。然而，2012年在调控住宅产品中，别墅供应直接受到严重的影响，值得一提的是，别墅市场在追求性价比的过程中，催生了经济型别墅的热潮，叠拼、联排别墅表现良好。
突出表现
巨人揽金绿地、保利等龙头企业领跑市场
怎样用最短的时间来为成都住宅市场打分？最有效的办法莫过于把楼市巨人们的成绩单拿出来看看。过去的一年，龙头房企仍然一路高歌，在奔跑的路上遥遥领先，他们的销售业绩撑起了整个成都楼市住宅市场的信心。
突破100亿门槛的蓝光地产，近日已成为成都楼市的焦点。2012年，蓝光的集约化、标准化运营以及因此带来的快速开发模式，包括蓝光开发一系列COCO系全新产品，创下拿地到开盘最短3个月的全国纪录，将企业增长维持在年复合增长率60%以上。在成都住宅市场有呼风唤雨之功力的保利，在2012年同样高歌猛进，全年12大项目同时销售，签约额超90亿稳坐楼市销冠宝座，连续三年蝉联楼市销售冠军。保利地产在全国更是继万科之后，成功跻身“千亿俱乐部”。而成都万科2012年劲销60亿。在业内人士看来，随着房地产行业洗牌的深入，行业集中度继续提升，保利、万科等龙头房企将进一步拉大与其他房企的差距，领跑市场。
2012年，成都楼市不得不提到的一个名字是绿地。2012年12月29日，绿地中心468公馆首度开盘，推出的首批次三栋房源全部售罄。至此，成都绿地2012全年业绩达到创纪录的70亿元，仅次于蓝光和保利。而这个数据也比2011年的50亿元足足增长了近20亿，年增长率高达40%，也是绿地进军成都9年来的最高业绩。凭借高达的70亿业绩，成都绿地在绿地集团1078亿的总经营业绩中继续巩固着第一梯队的地位。把2012年的成都绿地比做“冠军班”并不为过，因为每一个为之贡献业绩的楼盘都是所属片区的指标大盘，并在各种各样的排行榜上占据前列。绿地锦天府在非开盘当日最高销售额突破6000万元；刚刚于2012年末推出的绿地中心468公馆当日3小时内售罄500余套房源；位于蜀都新城的城市综合体绿地国际花都以650套的成交量登上2012年上半年大成都单盘销售套数(备案)前十强；位于北2.5环五块石片区内的城市综合体绿地世纪城，更是凭借1223套的高销量成为2012上半年成都市住宅销售排行榜的冠军。
另外，成都楼市老将华润置地，2012年虽然显得有些风平浪静，但华润置地成都大区2012年劲销近90亿的成绩仍然是楼市的排头兵，其中二十四城销售18亿、凤凰城销售11亿、橡树湾7亿、翠林华庭6.5亿、金悦湾4.5亿，这些数字
成绩了华润单盘在区域里的标杆地位。
走 向 预 测
趋紧走稳三大需求三足鼎立
2012年，楼市市场较2011年实现大反转。从政策层面分析，信贷环境得以明显好转，央行连续多次降准降息，降低购房者入市门槛，同时开发商融资环境也得到改善，增加新开工面积，增加供应，对于市场转好起到极大的推动作用。中原地产预计2013年房地产政策稳中有紧，主要从以下几个方面考虑：第一，宏观经济或在年初出现反弹，资金流动性加强，对房地产市场是利好，起到积极的作用；第二，若保持现有政策，市场出现大幅上扬的局面，尤其房价上涨过快，政策必然再度收紧。
从市场层面分析，成都吉信行市场部经理贾婷媛分析认为：“2013年，成都楼市或形成刚需、改善以及优质投资型物业三足鼎立的趋势。”2013年，楼市或将呈现量价增速前高后低的震荡上行走势。同时有鉴于宏观调控政策持续，商品房库存压力仍待消化等原因，楼市将整体稳健，房价上行空间有限。楼市政策主基调虽无变化，但是住建部支持改善性住房需求，按照市场化规律支持正常合理的购房需求，压抑的大量改善需求将在2013年得到不同程度的释放。同时，年底虽进入行业淡季，但随着政策趋稳信号释出，加上原本中高端物业价格变化就小，中高端物业突然小幅发力，促使部分改善观望客闻讯提前入市。2013年将延续这种势头，在经过短暂的波动后，回暖中高端市场。
此外，业内人士还提到，2013年，政府将着力推进市场配置和住房保障“双轨制”进度，加快保障房建设力度。同时，限购、限贷等调控措施不会推出，房产税试点扩容的可能性加大。总之，政府出台何种政策，都与市场环境密不可分，整体上看，趋稳、趋紧可能性最大。
