定义范围：去年，中堂、道滘、望牛墩、麻涌、洪梅被列入东莞水乡 地区统筹发展重点区域，作为穗莞深港黄金走廊、西部沿海产业带和西部发展轴的重要结合部，以望洪枢纽站为核心，形成东莞市西北部的城市次中心。该区域将划 分为城镇服务中心区、城镇居住社区、乡村居住社区、重型产业区、轻柔产业区、生态农业观光区这六大主体功能区。统筹发展协调区域将分为高埗、石碣、石龙组 成的北部专业镇组团，万江城区片和沙田、虎门港组成的港城联合发展区。
随着“水乡片区域经济一体化”建设启动，水乡片区房地产开发进入提速阶段。今年，该片区多个楼盘开售，楼市明显升温，而临近广州的地区，广州客买房的比例也在迅速上升。业内人士认为，虽然水乡片区目前在基础建设和配套各方面尚未完善，未来价值正慢慢被提前消化。
规划：
区域经济一体化成焦点
东莞水乡楼市升温，源于去年提出的区域经济一体化。
去年，在东莞统筹水乡地区发展工作会议上，中堂、道滘、望牛墩、麻涌、洪梅被列入东莞水乡地区统筹发展重点区域，作为穗莞深港黄金走廊、西部沿海产业带 和西部发展轴的重要结合部，以望洪枢纽站为核心，形成东莞市西北部的城市次中心。该区域将划分为城镇服务中心区、城镇居住社区、乡村居住社区、重型产业 区、轻柔产业区、生态农业观光区这六大主体功能区。统筹发展协调区域将分为高埗、石碣、石龙组成的北部专业镇组团，万江城区片和沙田、虎门港组成的港城联 合发展区。2013年初，关于水乡片区的战略蓝图尘埃落定。2月17日，省政府正式印发了《东莞水乡特色发展经济区建设工作方案》，正式将东莞水乡地区命 名为“东莞水乡特色发展经济区”，这将成为东莞首个上升为省级战略的“经济区”，也是广东首个以水乡特色为发展主题的省级战略“经济区”。
规划启动，交通先行。首先，东莞大道延长线工程加快启动，按照规划，东莞大道延长线工程建成后，对完善东莞快速路网络，促进西部水乡镇街对外联系和经济 发展，具有十分重要的意义。同时，市政府决定实施水乡大道改造提升工程，由东莞大道延长线和西部干道合并组成，道路全长15.6公里，连接主城区及望牛 墩、麻涌、洪梅、道滘四镇，是主城区连接望洪枢纽新城的核心通道。水乡大道改造迅速，目前景观带已见雏形，预计年期前将竣工。
划入统筹水乡片发展重点区域的望牛墩、洪梅、道滘、麻涌、中堂，随着东莞大道延长线顺利接上西部干道，广深沿江高速全线通车，珠三角城际轨道启用，西部将得以融入主城中心区、珠三角。
土地：从屡屡流拍到遭疯抢
水乡片区由于基础设施不完善等原因，地块出让屡遭流拍。水乡一体化规划一出，区域地块逆袭，从无人问津变成香饽饽。今年3月25日，位于洪梅镇黎洲角村 一商住用地上演了一出“屌丝”逆袭的好戏，这块曾遭遇两次流拍，并降价1610万元的地块，第三次入市时却被疯抢。经过2小时的网上竞价，最终被东莞市中 熙房地产开发有限公司以15140万元收入囊中，溢价率达135%，折合楼面地价1839元/平方米。该地块曾经在2011年，以8050万元两度挂牌， 无奈均无人问津，惨遭流拍。这次，地块自降身价1610万元，以6440万元的起始价出让，不料引来11个买家疯抢。
在洪梅镇氹涌村和 望牛墩镇下漕村交汇之地，即洪梅镇汇景酒店对面的地块，目前正在大兴土木建设轨道交通望洪枢纽站。望洪站是东莞境内最重要的轨道交通枢纽站，穗莞深城轨、 莞惠城轨、市域轨道R1线都将在这里接驳。去年，东莞提出了统筹水乡发展之后，还提出在望洪枢纽站区域打造一个10平方公里的望洪枢纽新城。自从政府高调 打造水乡地区之后，房地产界便对水乡地区尤其是望洪枢纽新城的房地产发展充满了期待。
麻涌、中堂由于靠近广州开发区和新塘，较为受到开 发商的青睐。水乡一体化规划提出以后，吸引了更多关注。今年1月10日上午，编号为2012WG064的麻涌麻三商服地块，以网上交易方式出让国有建设用 地使用权，该地块共吸引4家单位参与报价，经过42轮竞价后，由陈德爱以总价7950万元获得该地块使用权，折合楼面地价2479.88元/平米，溢价率 34.7%。据悉，这是东莞土地市场2013新年首拍地，该地块曾在2012年9月20日因无人报价而遭遇流拍。
目前，水乡片区已聚集了众多知名房企，本土的如光大、富盈、新世纪、汇景等，外来的如碧桂园、保利、佳兆业、钜隆等。无疑，经济区内的楼市将跟随经济区的步伐迈进一个新的发展时期。
楼市：
外地购房比例上升促高房价
水乡片区经济相对落后，人口聚集少，导致难以支撑较多的商住小区。当地较大楼盘，往往需要外地购房客支撑。记者从各大房企了解到，目前在售楼盘外地购房客，如东莞市中心区以及广州的购房比例明显上升，房价也受到支撑。
道滘沿海江湾国际和沿海丽水家园近几年都在销售期，经历了整个市场的变化。沿海地产东莞公司总经理曹永峰告诉记者，港口大道开通后，从万江、沙田、虎门 都打通了，加上东莞大道的预期，这里就形成了目前的热销。“沿海江湾国际洋房2011年年底开盘，均价才5000元/平方米，到了2012年年初就稍有上 涨，2012年年底毛胚均价过了6000元/平方米，现在毛胚均价是6300到6500元/平方米。东莞大道开通以后，毛胚房上7000元/平方米是大势 所趋。”曹永峰表示。据了解，该项目位于道滘和南城交界，与南城中心区仅10多分钟车程，因此以南城的客户为主。
而位于中堂的居益凯景 中央，也在悄悄涨价。“8月底开盘每平方米卖6100元左右，新推出的这批均价要去到6500元/平方米。”该楼盘代理公司中原地产有关负责人表示。据介 绍，该楼盘由于与广州新塘相邻，广州客购房比例达到六成之多。该负责人分析，该区域楼盘之所以热销，一方面是水乡一体化，公共设施建设和交通轨道都带来利 好，另一方面是广州东进战略推动，加上整体楼市升温，整体市场表现都不错。
麻涌靠近广州开发区，也是广州客外溢的潜在区域。钜隆地产营 销总监柯春盛告诉记者，该公司位于麻涌的项目碧水湾花园，目前已开放样板房，吸引了不少广州开发区客户前来咨询。“麻涌在售楼盘不多，但目前有四五成的购 房者来自广州开发区，碧水湾月底或11月初开盘，预计广州客也将占较大比例。”
记者调查了解到，水乡片区在售项目今年9月至国庆期间普 遍较去年增加，以中堂镇在售楼盘最多，其次还有沙田、道滘等区域项目较去年增加3个项目以上，同时多个区域待上市项目较多，市场前景广阔。而重点区域由于 公共设施建设和生活配套较为落后，价格优势较为明显，在售楼盘房价约5000多元至6000多元，明显低于周边如东莞城区和广州的房价，因此吸引了不少年 轻白领过去购自住房。而接下来，随着知名房企项目的启动以及片区规划落实，片区居住氛围将越来越好。这导致越来越多的投资客将目光聚焦在该片区的大品牌住 宅项目。
预测：
将吸引更多外地人来此置业
目前，人们对于水乡片区的谈论，主要着眼于未来。水乡片区的战略蓝图尘埃落定，使人们对其未来充满希望。有业内人士认为，水乡片区未来潜力巨大，目前在售楼盘房价还是偏低，楼盘的价值还没有被透支，目前是出手较好的时机。
钜隆地产营销总监柯春盛认为，水乡片区楼市还处价值洼地，未来发展是一个趋势。柯春盛分析道，水乡片如道滘、高埗靠近城区，目前城区土地稀缺，房价高 涨，与水乡片区房价差距大。而麻涌、中堂等靠近广州，两地房价差距也很大。将有越来越多的外地人来水乡片区置业。目前，在麻涌的其他楼盘，广州客也越来越 多，广州客正在把麻涌的房价抬高，未来，外来人口会把水乡片区炒热。
而沿海地产曹永峰则认为，东莞大道通了，水乡片区规划落实，片区房价就会跳跃式上涨。水乡片区拥有广阔的土地，更有利于新城打造，该片区临近广州，可接纳广州外溢人口，具有很大的市场潜力。
也有业内人士认为，该区域目前在售项目并不多，未来大项目集中上市，竞争激烈，房价上升会暂时受阻。但从长远来看，受惠于片区的利好规划，将有更多的外地人前来置业，片区楼市前景较为广阔。
