??片区八大痛点 城轨6年施工能否一朝解痛？
??超六成市民认为“控规”能带动火车站片区形成新商圈，但七成人认为兑现的关键在政府
??每每临近上下班高峰，从江北义乌一路向北沿着惠州大道往火车站方向从三环路分岔口处即开始堵车，原本宽阔的马路上被莞惠城轨施工工地切割得乱七八糟，以至部分车辆只能绕道惠博沿江路从博罗绕行。除了交通拥堵，火车站片区也有自己的尴尬，既无法融入江北也无法辐射博罗，片区内是单一的劳动密集型产业，服务业发展缓慢，学校医院等基础配套缺失，承接不了城区外溢购买力。《惠州市火车站地区控制性详细规划及风貌设计》(草案)确定火车站片区江北副中心的定位。对这个规划，你怎么看？上周，南方都市报就此发起网络调查，共收到有效调查问卷195份。超过六成的受访者看好《规划》，认为将带动形成惠州火车北站商圈。
下午6时许，惠州大道过一个红绿灯需要10分钟以上。
??缺位
??政府规划多年缺位 民众认知度低
??解析：广义的火车站片区，除了火车站片区，还包括火车站向北延伸的小金口部分片区。实际上，相较于惠城其他区域，民众对火车站片区的认知度一直不高，甚至部分民众认为属于博罗地界。这有两方面原因造成：一是相较于仲恺、水口等片区，火车站片区虽然距离城区更近，但缺乏支柱产业，更多的是一些低层次的劳动密集型来料加工企业，人口导入少；更重要的原因则是，政府从未对该片区进行准确的规划定位，和水口的东部新城、演达路片区的南部新城相比，火车站片区在政府规划层面多年缺失，规划不到位导致片区公共基础设施建设投入缓慢，参与城市局部配套的开发商热情不足，也导致了民众认知度较低。
??割裂
??火车站片区与C B D犹如两个王国
??解析：通过惠州大道和江北核心CB D区域连接的火车站片区，距江北车程不到10分钟，看起来在一条线上，但二者之间没有实际联系。相比较2010年之后才崛起的惠博大道板块，火车站片区优势显然更为明显，首先这是惠州客流最大的火车站，日客流量高峰期超过8000人，此外在火车站周边及小金口中心区都还有基本的生活资源和生活资料配套。
??但市民却不会把火车站或小金口中心区当做消费目的地，主要的联系只是因为火车站的存在，没有知名学校，也不是好的居所。而火车站片区的居民，除了因工作必要往返江北外，其余需求都在片区内解决。这种生活的割裂，也导致了两个区域的割裂，犹如两个王国。
??配套low
??多数公交车 止步火车站
??解析：基础配套设施差，也是火车站片区为人诟病最多之处，从火车站到小金口没有一家四星级以上酒店。通往这一片区的公交车，只到火车北站，很少往前继续开往小金口，一旦错过公交，就只能打车。
??大型购物和休闲娱乐场所，在这一片区更是没有。即便是小金口中心镇区，也只能满足基本生活配套需求。在惠州人眼中，这一带就是城乡结合部。医院、学校也是乡镇级别，从未上升到城市区域级的配套。
??这种孱弱的基础设施配套，也让小金口服务业发展缓慢。在开发商看来，区域内地块因基础设施配套差，无法吸引更多的外来人口，溢价率太差。
??盘少
??仅两楼盘发售 吸引不到外来客
??解析：火车站片区的房地产开发水准，是惠州所有区域最低，没有之一。严格来讲，该片区在售项目仅有雅佳苑和鸿威金都雅苑两个，可选房源极少。
??以鸿威金都雅苑为例，首批项目2010年以5000元/平方米开盘，卖了5年，现在卖4700元/平方米，25万平方米的规划建筑面积，5年还没做完，鸿威的尴尬也是整个火车站片区的尴尬。
??由于基础设施差，规划定位模糊，导致城区外溢购买力根本不会到达这一片区。而本地原住居民购买力相当有限，片区内产业工人以劳动密集型为主，收入较低也影响了片区房地产的销售速度。
??脏乱
??周边楼旧墙花 城市窗口没面儿
??解析：火车站和汽车站，是一座城市最重要的形象窗口。今年10月以来，为美化城市形象，惠州火车站进行整改，撤掉摆在广场上的一些临时餐桌餐椅，流动摊点不见踪影。但出了火车站，对面是一排3层旧楼，大多用作旅馆或饭店经营，楼房外观少有清洁整理，墙面贴着五花八门的小广告。
??与此同时，因为火车站往北就是城乡结合部，目前暂未起到城市中心衔接的交通枢纽作用。
??结构
??小型制造业为主 业态单一
??解析：目前江北片区能拿得出手的，只有三新工业区。工业区内集中了服饰、电子、机械、塑料等各种制造业企业。但相对近年其它几个新建工业区，三新工业区厂房相对陈旧，在政策优惠扶持上，也不如新建成的惠南工业区、三栋数码园。
??十几年来，江北片区的鱼塘稻田都成为城市中心区，但城郊结合部在过渡期建成的旧楼房，阻碍了该片区的进一步发展。在惠博沿江路上，道路两侧随处可见这些只搭了框架的自建房，静静等待拆迁。
??栓塞
??城轨工期长 主动脉严重堵塞
??解析：惠州大道作为贯穿江北片区的主动脉。从桥东桥西河南岸等片区通往火车站，这是唯一一条主干道。2009年莞惠城轨动工，承诺2012年通车。现在已过6年，惠州大道上的工地仍处于屏蔽施工状态。双向八车道的惠州大道，在部分路段被施工围栏圈起，仅一半能通行。过往车辆只能在原来的非机动车道上行驶，往返仅一条车道。
??城轨开工前，从麦地赶往火车站，车程不到半小时。施工开始后，要花1个小时甚至更久。交通不便，使得靠近江北CB D的火车站片区，成为被人遗忘的“真空地带”。不少市民表示，如果不是赶火车或必须走这条路，平时绝对不会开上这段路。
??模糊
??片区价值混乱 卖点不鲜明
??解析：一直以来，房产业界将惠州楼市分为金山湖、滨江新城、东部新城、东江新城、仲恺新区以及大江北等6个片区。大江北片区概念刚刚形成的几年内，江北核心区作为惠 州 市 的 行政和商贸中心，无论在商 贸 发展还是楼盘建设水平，都取得突飞猛进的发展，涌现出一大批名盘靓盘，房价领跑全市。
??其他几个片区大多也有鲜明的价值依托和区域划分，拿得出一些值得说道的东西。如金山湖片区的金山湖优质湿地公园资源，正吸引众多商业进驻，仲恺新区的莞惠城轨开通，让该片区价值进一步凸显。反观大江北片区，除了行政规划，很难拿出其它让人眼前一亮的资源。盘踞在该片区几个开发商全部打大江北的概念，没有形成有特色的卖点。
??他山之石
??成功：深圳北站商业圈 房价4年涨6倍
??2011年8月，深圳市政府通过《政府公报》正式发布《深圳市开展国家服 务 业 综 合 改 革 试 点 实 施 方案(2011～2015年)》，方案提到大力推进深圳北站商圈的规划建设，依托高速铁路综合优势，在北站周边实现优化配置和集聚发展，发挥深圳北站处于广深港交通节点的区位优势，高标准高起点推进深圳北站商圈规划建设。
??深圳北站2011年中启用，作为华南地区最大的综合性交通枢纽，其发展一度被寄予厚望。新生的龙华新区依托这一交通枢纽片区打造“现代化国际化中轴新城”，重点布局企业总部、产业金融、中介服务等高端现代服务功能。与此同时，深圳北站枢纽片区迅速自发形成一个高端商圈。坐落在梅龙路与民旺路交会处的家居广场成为“皇家壹号”在广东的第一店，也是该路段上最早进驻的大型企业。
??随后没多久，天虹、岁宝百货、沃尔玛、华润万家等品牌商家先后签约入驻，建设银行、华夏银行等金融机构也陆续进驻社区。加上民治大道周边四星级的民治商贸大厦、中小企业总部大楼、电子商务大厦等商务中心的崛起，各类品牌店、精品店、连锁店次第开张，一个庞大而兴旺的北站商圈已初具规模。
??商圈规模形成后，带动了该片区的房价。2011年以前，该片区的房价在徘徊在一万左右，现在已经基本上找不到“4字头”以下的房源，最近开盘的一些新盘，售价已经飙到7万。
??失败：上海南站动车外迁 商业日益凋零
??上海有三大火车站商圈———上海站、虹桥站以及上海南站。在作为动车抵达站的时期，上海南站商圈人气火爆，各商家销售业绩一个比一个好。不过，这种人气完全依赖在动车站的基础上。
??据了解，2010年10月沪杭高铁运营之前，上海南站日发送旅客人数在7万人左右，10月26日沪杭高铁通车后，上海通往外地的动车全部汇集到上海站和虹桥站，上海南站运能减少34520人次。
??动车外迁带走了上海南站的人气，销售业绩普遍下滑。上海南站地下商业区此前一直依赖过往的动车乘客销售。在此之前，一家经营木梳的工艺品店，一天都可以赚4000多块钱，一家小小的食品便利店，一天的营业额都可以过万。但是，因为缺乏一系列其他吸引人气提升档次的规划，在动车外迁后，这种繁华昙花一现，许多店家称两三个小时都没有一笔生意上门。
??观点
??火车站片区规划大饼中
??有5条轨道交通
??胡明海 鸿威金都雅苑项目副总经理
??在南拓北优的城市扩容骨架下，惠州城区发展非常快，南部新城崛起后，水口和惠博片区也开始有大跨越。此前唯一被遗漏的，就是江北毗邻的火车站片区，从购房者的角度，这一片区最大的问题就是城轨施工带来的交通问题，莞惠城轨通车时间一再推迟，究竟哪天可以通车，大家不看到通车都不敢相信。
??除了通勤难，基础配套设施的薄弱也是问题。此前和江北的关联程度不高，产业基础薄弱让服务业不发达，也无法吸引新兴城市人口和外来产业工人。火车站规划为江北的城市副中心的同时除了关键的交通枢纽外，还增加了诸多的配套设施，对这一片区相当有利。
??这次政府层面将火车北站片区定位为城市副中心，以惠州火车北站为中心，为改建后的火车站、惠莞城际轨道、江北客运中心及未来的数条轻轨站点形成一个惠州区域的交通枢纽换乘点。规划显示，在惠州火车北站引出的城际轨道就有5条，这种以交通枢纽站为核心向外辐射的区域以交通集散地、商贸物流、以及仓储的功能定位的城市副中心是合适的，对现有的火车北站片区的环境和居住的舒适度都有明显提升。
??长远提振作用明显
??胡光宇 惠州世联地产副总经理
??市住建局关于火车北站片区《规划》草案的出台，让火车北站片区迅速成为惠州近期楼市热点。这给此前尴尬的火车站片区一个清晰的定位，这是一个片区能发展的关键因素之一，南部新城就是很好的例子，水口的东部新城概念也对楼市有巨大促进作用。
??具体到火车北站片区而言，这一片区长期处于城乡结合部的尴尬处境，北边和博罗中心区域相距太远，而南边又和惠州江北中心区脱节，导致其基础设施建设，公共配套常年不给
??力，楼市的发展亦可想而知。更为关键的是这种和博罗、江北区域的三不沾导致业界和开发商对于片区的发展前景不认同，片区无法吸引更多的外来购房者和品牌开发商。
??这一规划从源头上解决了上述问题，最大的亮点是确定了火车北站作为未来惠州城市核心交通枢纽的存在性，并且围绕这一交通枢纽提出的商贸、物流都是能够吸引大量净流入人口的产业，这从长期来看为火车北站片区楼市的发展、溢价提供了确实可行的支撑。
??但在短期内对于楼盘的短期作用或只有概念，江北的发展往汝湖、博罗都不可取，只能选择惠州大道东侧，先科大道到铁路一带，长远来看，对楼市提振作用比较明显。
??规划的出台最明显的将带动火车北站片区的土地溢价能力显著增加，未来3到5年，片区可能迎来开发的批量周期，但在江北火车站的交通枢纽作用没有得到完全发挥前，对楼市影响有限。
