专家称90/70政策名存实亡
70m2以下小户型四年来供应占比更是低至4-7%
上帝在关上一扇门的同时，不一定会打开另一扇门，即便打开了也不一定是阳光灿烂。当新一轮政策提高二次及多次置业者的门槛后，各路房企向首次置业者敞开大门时，却发现少有满足他们要求的产品，“灰霾”依旧。
来自克而瑞的数据显示，近四年，广州90平方米以下的户型供应面积占比不超25%，70平方米以下的户型供应面积占比低至4-7%。专家称90/70政策名存实亡。
想买90m2以下小户型网友占近五成
在预料之中，当二套房门槛提高以后，想换大房的人购房积极性开始削弱，而首次置业者购房意愿开始增强了。从南都调查的数据来看，目前，广州20-40岁的人群中，超过七成的人为首次置业者，二次置业者人数占比约为两成。而参与调查的47.6%的网民表示想买90平方米以下的户型，其中想买70平方米以下的户型占比为18.1%，想买70-90平方米的户型占比为29.5%。
同时，参与调查的50%的人认为，近两年广州小户型供应太少；56.8%的人认为，同等质素的小户型售价远远高过中大户型，这是一种不合理的现象。
有不少业内人士指出，目前小户型产品的确处于“房荒”的现象，加强小户型产品的供应迫在眉睫。
新政出台，房企想打刚需牌却无产品卖
按照国家规定，70平方米以下的为小户型单位，70-90平方米的户型为中户型，而90平方米以上的户型则为大户型。但有的政府部门或机构为了方便统计，也有其他划分。如，90平方米以下为小户型，90-144为中户型，144平方米以上为大户型。不管怎样划分，都不能忽略一个事实：小户型供应面积在近几年呈现越来越少的现象。
据世联地产统计显示，2012年1-11月广州90平方米以下产品的供应量仅占全市供应量的20%，91-120平方米产品占27%，121-150平方米产品占16%，151平方米以上产品占比则高达37%，而2011年同期上述面积产品供应量占比依次为25%、31%、21%以及23%。
以推新品较多的金沙洲为例，自去年年中开始，90平方米以下的户型几乎断供，包括星汇金沙、御金沙、金域蓝湾在内的多个大盘都主推改善型的大户型和别墅产品，仅有保利西海岸等不多的几盘有80-90平方米的两至三房供应。
广州国土房管局早前公布的市场简况也反映了这一事实。数据显示，2012年广州中小户型住宅供不应求，大户型住宅供过于求。全年市辖10区90平方米以下小户型住宅和90-144平方米中户型市场消化率达到1.05和1.11，而大户型住宅需求增长跟不上供应量增加的步伐，市场消化率仅为0 .67。
某品牌房企相关负责人向记者坦言，二次置业门槛提高确实对改善型需求起到一定的抑制作用。“目前，很想招揽首次置业者前来购房，但集团旗下在售的几个楼盘的户型设计基本以中大户型为主，对首次置业者而言门槛更高。现在在售的几个楼盘处于尴尬的局面。”
有小户型产品的楼盘开始活跃了。据记者了解，近期有多个主打小户型产品的纯新盘积极推售，位于番禺华南板块的中环品悦将于近期正式对外开售。
90m2以下户型供应占比连续四年不到三成
房企开发小户型产品的积极性一直都不是很高。虽然7年前保障中小户型供应的90/70政策出台，但依然没能保障小户型的市场供应量。
来自克而瑞的数据显示，近四年，广州十区二市的70平方米以下的户型供应面积占比皆不到8%。其中，2009年，70平方米以下的户型供应面积占比为7%，而2010年、2011年、2012年连续三年的占比皆为4%。而70-90平方米的户型占比从2009年的18%，下降至2012年的14%。4年来，90平方米以下户型的占比仅为18-25%。供应面积占比最高的为90-144平方米的户型，在近四年所占的比例分别为49%、61%、61%、53%。
寒桐投资顾问公司总经理韩世同认为，90/70政策一直处于“名存实亡”的状态，执行不下去的主要原因：一方面是因为政策属于强制性的，缺乏市场调节的功能；另一方面是因为开发小户型产品的成本一般要高过中大户型，房企基于利润考虑，不愿意开发小户型产品。
小户型单价普遍高中大户型1000元以上
除了供应量少以外，小户型产品还存在售价高于中大户型的现象。
对不同楼盘的同等质素的户型单位而言，以小户型为主的楼盘的整体售价要比卖中大户型的楼盘高，普遍高出2000-5000元/平方米。对同一个楼盘而言，小户型单位的售价一般比中大户型的售价高出1000-4000元/平方米。
科学城板块的中海誉城，此前在售的50多平方米的一房单位，每平方米最低售价也要1.2万元以上，而其中大户型售价普遍则在1.15万元/平方米左右，个别单位最低售价还有9000多元/平方米。位于同板块的万科东荟城，商住两用的小户型单位也比中大户型的价格高出许多。
合富辉煌首席分析师黎文江认为，由于小户型产品售价较高，很多首次置业者无力承受，所以这部分小户型产品大多被投资客买下，从而导致本来供应就不多的小户型出现供不应求的现象，进而使小户型产品的售价进一步被抬高。
韩世同同时认为，现在小户型住宅贵的一个主要原因是小户型都变成酒店式公寓的产品，这样就导致小户型住宅不光是单价贵，甚至总价也比较高的现象。
据合富辉煌的预测，今年高端大户型住宅供应占比依然很大，这部分产品涨价的幅度应该不大；与之相对，小户型产品仍然呈现供不应求，因此这部分产品价格上涨压力更大。
黎文江认为，新国五条出台后，今年广州出让地块中应该会加强中小户型的供应比例，这或将有助于缓解目前小户型“房荒”的现象。
在小户型销售环节，也有业内人士建议，相关政府部门及开发商要提高购房资格门槛，防止投资客购买。比如，有一套房的人限制买70平方米以下的户型，有两套及两套房以上的置业者，不能买90平方米以下的户型。
专家看法
建议对开发小户型者给予税收优惠
寒桐投资顾问公司总经理韩世同：
我认为政府最好是通过引导、鼓励的方式，让开发商多多开发小户型产品。如对开发小户型者给予一定税收或者贷款优惠。
但同时，还需要建立监督政策，那些以优惠地价、优惠税收、优惠贷款取得的有户型限制的地块，房企一旦开发大户型产品，就给予严厉处罚，或有效改善小户型的供应情况。
小户型住宅售价高是必然现象
房地产市场研究专家赵卓文：
小户型住宅售价高是必然现象，特别是市中心的小户型单位售价高。这主要是因为近两年房地产商都比较注重开发豪宅或者改善型住宅。毕竟豪宅的售价高、回报率也高。但在接下来的几年，在政策的指引下，房企的这种开观念或有所改变。对90/70政策而言，我个人认为应该要收紧，毕竟90平方米以内的房子更适合刚需一族。
90/70政策应该继续执行
合富辉煌首席分析师黎文江：
90/70政策应该继续执行。虽然政府前两年推出土地时要求90平方米的小户型应该占70%-80%，但实际上，开发商为了追逐更高利润，都没有按这个比例开发，即便有的房企遵从，但销售的时候把两套打通变为一套销售。这造成一手房供应市场出现“产品结构不太符合市场需求”的现象。
