(二)经济发展不平衡
房地产的需求与经济发展有着极大的正相关性。而经济发展不平衡性的特性必然导致房地产发展的分化。从全世界范围来看，世界一半以上国内生产总值(GDP)是由占土地面积1.5%的地方创造出来的。而这么小的经济板块却居住着全球六分之一以上的人口。同样，中国东部地区也只有国土面积的五分之一，却创造了一半以上的GDP。纽约、首尔、东京的地方生产总值，竟然是所在国家GDP的30%至50%之多。深圳有的年份的出口额超过整个印度。10年来，中国先后施行了西部大开发、中部崛起、东北振兴等等涵盖全国的平衡经济发展战略，但东西部的差距并未缩小，反而更大了。最有说服力的数字，一是对中西部投资增加，GDP占比反而下降；二是居民储蓄，中西部，加上东北三地，储蓄余额从低于东部1.6万亿，扩大到2.8万亿元。这是由经济发展的聚合效应产生的结果。这些年，中西部建设的机场70%以上亏损，高速公路的效益也同样非常差。这证明了经济学上的距离，不等同于地理学上的距离。经济的聚合，是商品、服务、劳动力、资本、信息、观念等等的聚合。
中国的经济发展不平衡性还将在很长一段时期持续下去。政府决策者应当尊重经济发展不平衡客观规律，更好地利用这种不平衡性，使经济发展更为健康。而这种地区发展的不平衡性，也给房地产的投资者，包括开发商和购房者重要指引：未来的房地产将继续上演“马太效应”，即东部城市、一二线城市的经济占比会越来越大，因而房地产的市场会越来越好；反之，中西部地区，三四线城市的经济占比只会越来越小，相对应的，房地产投资的风险也就越来越大。
(三)黑洞城市与漏洞城市效应
所谓“黑洞城市”，是指该城市具有某种如太阳黑洞或黑子那样的吸引力，能将周边的物质吞噬。
中国的北上广深等一线城市，就是非常典型的“黑洞城市”。它们对全中国的富有阶层、成功人士，甚至海外许多人，都具有“黑洞”效应，比如最能说明的就是北京住着几十万山西煤老板。中国的城镇化有一个鲜明的特点：农民进小城镇，主要是在县城购房置业；县城的人往三线城市跑，地级市的往省城跑，而省城的自然就要进北上广深，当然这只是整体而言。山西煤老板有钱可以直接从乡镇到北京置业。而北上广深土地、房子又十分稀缺，怎么办？市场经济只能是靠价格来调节供求关系。以北京为例：据说二环内只有一千余套商品房待售。而北京人口就有两千万，平均两万人一套。还有全中国想着住进来的十几亿人呢？不以楼王、地王论英雄，那么以什么价，给什么人才公平呢？
同样的道理，那些“漏洞城市”则是财富、人才、资源都留不住的地方。人往高处走是客观规律。据统计，在北上广深求学的大学生，70%以上想留在北上广深。说中国房价有泡沫、很多人没有房子住，是很片面的。前述中国城市户均超过一套住房，只要你肯到离北上广深稍稍远一点点的地方，就可能有你买得起的房子。河北的衡水，距北京不过两小时车程，房价才4000多元。前不久所谓的“逃离北上广”的年轻人又重返北上广，非常之耐人寻味。他们宁要北上广一张床，也不要老家一套房。
其实“黑洞”和“漏洞”现象是早已有之，为什么现在突然成为地王、鬼城凸显的房地产分化的重要因素呢？这主要是因为随着中国30年来经济的发展，特别是近10年来的高速发展，中国富有阶层的人数以及财富的积累以几何的方式爆炸增长。看看福布斯财富排行榜上的情况就一目了然。当年的首富，到现在还能排老几？千万元户、亿元富翁迅速膨胀。他们对一二线城市的“占领”使得以北上广深为代表的一二线城市的供求矛盾空前激化。相反则是“漏洞城市”更加雪上加霜。
至于“黑洞”城市为什么那么“黑”，就无须多论证了：政治、文化、经济、教育、医疗等等的中心呀！早几年，有过一项“最适合居住城市”的调查。排名第一的居然是北京！其实单论交通的拥堵、空气的污染，北京哪里适合居住呀？可是，你信不信，现在北京空气因为雾霾更糟糕了，首都变成“首堵”了，可是你再搞一次调查看看，北京还是人们“最适合居住”的城市之一。反正我信。
按图索骥趋利避害
地王之上有地王，鬼城之外有鬼城。这个房地产分化的现状和前景是不以主观意志为转移的。除了政府有关部门制定房地产相关政策时当切实有针对性地分类指导外，开发商以及投资置业者亦当趋利避害。
按图索骥，规避风险。这里所说的“图”，就是前面提到的中国房产信息集团(CRIC)发布的《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》，其中286座地级以上的城市，基本上涵括了中国的一二三线城市，其风险排名基本上与现实的情况相符。现在有不少的房企在风险排名靠前的城市投资吃亏后开始撤了出来。他们付出了很大的代价，其他人就不要再去交学费了。相反，在风险排名靠后的城市，应当无惧“地王”。这几年的事实反复证明，“楼王”、“地王”都是相对的，与一二线城市未来房价的空间相比较，地王之上必有更高的地王。以北京为例，与世界上同类城市比较，目前北京房价远远低于十大最高房价的城市。我常常想不明白：凭什么中国的房价就该贱！其实房价越低越丢人，说明不吸引人嘛，刻意打压房价也是国有资产的流失呀。
因地制宜，相地而谋。不能简单化理解“城市房地产发展风险排行”。并不是说靠前的就绝对不能投资，靠后的就绝对没有风险。在相当长的历史时期，大部分中国人还得住在中西部或者三四线城市。这也是不争的事实。所以包括县级市在内的三四线、中西部城市，并非绝对不能投资。关键是要选择好项目，控制好规模，进行精准的成本核算及风险评估。一般而言，在三四线城市的市中心投资房地产胜算较大。在一二线城市，也需警惕城市郊区高地价的风险。从世界大都市经验来看，离开都市中心的房价会差别惊人。距离伦敦、纽约、巴黎车程一个小时，房价往往只有城市中心的三四分之一，甚至更低。如纽约房价约合六万多人民币，而相邻的新泽西就一下子低至一两万元。
细分市场，商机无限。有些新兴的细分市场，并不受中西部、三四线等的风险影响，具有很好的市场前景。比如旅游地产、养生、养老地产。北京及华北的严重雾霾，使得人不分贵贱，都如同在希特勒的毒气室里。人们求健康的本能要出去洗肺，呼吁新鲜空气。这就给适合养生、度假的项目提供了商机。最近海南岛在北京联展的两百多个项目，都大受欢迎。另外，目前中国已提前进入老龄化社会，有两亿多老人。适合养老的房地产，是不分中西部还是东部，也不分一二线，还是三四线的。
