刚需当道 “地王”受伤

　　刚需当道 “地王”受伤

　　《容易受伤的女人》

　　配曲：

　　情难自禁 我却其实属于 极度容易受伤的女人

　　不要 不要 不要骤来骤去 请珍惜我的心 如明白我，

　　继续情愿热恋 这个容易受伤的女人 不要等 这一刻 请热吻

　　——王菲《容易受伤的女人》

　　楼市契合度

　　该曲是王菲于1992年发行的唱片《COMING HOME》中的歌曲，这是王菲翻唱日本歌后中岛美雪的作品《口红》。该唱片一推出即断市，碟内的《容易受伤的女人》，横扫全港，更在各电视台的音乐颁奖礼中，勇夺金曲，声势可谓一时无两。

　　经过多轮严厉的房地产调控，住房的投资属性将越来越弱，楼市逐步开始回归理性，这意味着，房企很难再回到过去的暴利时代。然而，其中最“受伤”的就是近年的地王项目。

　　外部环境

　　地王不好当

　　近四年全国地王项目中，在售者出现多个项目赔本出售的现状；有个别“地王”甚至出现了退地现象，曾经的“地王”因为市场形势不好，“生不逢时”，大多数成为开发商手里的“烫手山芋”。

　　在过去的2009年、2010年房企创造了不少高价地，随着市场的转冷，导致不少项目低开，削薄成本。昔日的地王在面对瞬息万变的市场时，不得不承受高地价所带来的开发压力。

　　内部市场

　　降价促销处理

　　东莞土地市场自2012年8月开始明显升温，一些地块的楼面地价屡屡刷新所在镇街的历史纪录。不过，仔细观察，东莞多个“地王”的现状，却是很“受伤”。

　　10月底，楼面地价高达4847元/㎡的体育路地王项目龙光君御旗峰，推出了低至8480元/㎡的特价单位。由于该项目开盘后均价约1.3万元/㎡，此举被业界人士称为降价甚至亏本甩卖。

　　无独有偶，“8字头”促销的地王项目除了龙光君御旗峰之外，还有万科旗下的2007年4月诞生的东莞地王项目——翡丽山项目。

　　当其时，翡丽山地块以3772元/平方米的楼面地价当时刷新了东莞的纪录。该项目带精装修发售，2011年4月开盘初期，网签价格均过万。不过在去年10月份，以团购活动的名义以“8字头”来促销其中130㎡的产品。

　　此外，在去年入市地王项目还有寮步的中惠卡丽兰，其楼面价为4156.8元/㎡。卡丽兰与周边项目不同的是走差异化路线，户型为纯复式产品并且主打艺术社区概念。虽然赠送面积不少，不过消费者似乎并不愿意为高达1.3万元/㎡的毛坯复式埋单。

　　该项目自10月网签以来，截止至2013年1月9日，东莞房管局显示，该项目共有10栋楼处于预售状态，住宅货量共计为166套，仅有4套显示“已销售”的状态。

　　除了上述多个地王销售不利之外，还有一个地王还在晒太阳，那就是在莞城围仔地王。2008年被首个东家富通地产以3783元/㎡拿下，2011年转让给恒 大地产，目前暂无最新动态。

　　楼市与土地市场历来是唇齿相依，两者密切关联，在新一轮的土地交易市场中，唯有谨慎拿地，以免成为下一个“容易受伤的人”。

　　翘尾行情上演 楼市要“飞得更高”

　　关键词：成交量激增

　　《飞得更高》

　　配曲：

　　我要飞得更高，飞得更高

　　狂风一样舞蹈，挣脱怀抱

　　我要飞得更高，飞得更高

　　翅膀卷起风暴，心生呼啸，飞得更高

　　——汪峰《飞得更高》

　　楼市契合度

　　该曲像一条大河，缓缓流过，起初平静，时而急流时而狭窄，逐渐开阔，如同生命。听者心中有一种欲望在疯长，无法遏止。《飞得更高》带来的这种彻底的震撼、汪峰收放自如的标志性的唱腔，令无数期待他声音的听众得到无限满足。

　　时值岁末，开发商的推盘力度大增，，希望各大楼盘的成交数字能够“飞得更高”， 意图年底乘胜追击。

　　外部环境

　　新地王出炉

　　中国住房和城乡建设部部长姜伟新在十八大期间接受媒体采访时曾表示，目前正在积极研究扩大房产税试点，房地产市场调控政策不放松。

　　对于房地产销售市场而言，“没有消息就是好消息”，“十八大”未重笔房地产，至少一定程度稳定了市场预期，减弱市场观望。“十八大”无不给市场传递“明天会更美好”的红红火火景象，稳定了民众对经济的信心。

　　在南京， 11月30日，56.2亿，全国总价“地王”出炉。中冶集团旗下公司成为今年的全国总价“地王”的得主。根据土地资料，该地块总出让面积为36.4216万㎡，地块楼面价达7753元/㎡。

　　内部市场

　　开发商“趁热打铁”

　　为了抢收，为了业绩“飞得更高”，开发商使出“浑身解数”，拉人气、降低门槛，一切都直指“我要成交”。

　　明星是近年开发商营销中屡见不鲜的招数之一。为了年末的任务量，开发商自然不会放过这张营销底牌。各路明星，奔走于东莞各大楼盘。仅选秀节目《中国好声音》的学员，就数次被邀请至东莞参加楼盘的活动。

　　除了要求明星这样拉拢人气的营销之余，开发商也不忘记抛出直接有效的“撒手锏”——打折、优惠、特价房和低首付，如恒 大御湖为客户垫付两成首付，五年内还清，免利息。沿海江湾国际、新里城、香树丽舍、中熙弥珍道等多个项目也紧随其后，

　　大型的营销活动是“例牌菜”，但楼盘现场也少不了“家常菜”——暖场活动。DIY陶艺、幼儿涂鸦、钓鱼、儿童主题欢乐节等等，都是暖场活动的主要组成，此外再加上不停地供应水果、糕点，自然也能聚拢一定的人气。

　　当然，为了更大程度的发掘市场，二三级联动必不可少，既有本地，也有跨越广深莞三地。记者了解到，花样年江山在黄江销售的同时，还联系深圳的代理商、中介联合销售，多以电话咨询的方式推售给莞深两地的准购房者。

　　类似的二三级联动的现象，在年末并非花样年江山一家，凤岗新开盘的项目、塘厦热销的产品，均有代理商或中介的电话帮忙推销。12月底，万江水印长堤为其新推出的150套江景豪宅开拓深圳市场，甚至直接把深圳的六百名中介经纪拉到东莞，现场踩盘和培训。

　　不管黑猫白猫，抓到老鼠的就是好猫。最后一个月，楼市强势完成“翘尾”行情。

　　2012年东莞全市住宅成交6万余套，同比增加22.3%，至此，2012东莞楼市画上一个完美的句号。

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