此前，笔者多次提醒公寓过剩，投资者应该提起警惕；如今，公寓过剩的“冲击波”开始波及到发展商，他们按耐不住开始提升公寓销售的佣金，这恰恰证明了恐慌并没有缓解，反而愈演愈烈了。
本周，澳洲最大的发展商之一特里古波夫公司对于Lunaby Meriton(美利通)综合项目的公寓楼盘，加大了销售力度；据房产中介称，特里古波夫公司给出了3%的佣金，这是十分具有吸引力的。在墨尔本，公寓过剩有过之而无不及，一些发展商甚至开出8%的佣金，这可是正常公寓销售佣金的3倍；为了清理墨尔本Docklands区的Banksia楼盘库存，墨尔本开发商MAB给购房者的优惠是4.8万澳元，给中介的佣金达5%；房产营销平台Investorist在墨尔本和昆士兰的房产项目佣金也提高至8%到10%。
重赏之下，必有“蠢”夫！
即便如此，中介在重赏之下也显得比较悲观。悉尼、墨尔本和布里斯班的房产中介纷纷表示：公寓交易难以达成！尽管发展商光临中介的频次在上升，以寻求拓宽销售渠道。但是鉴于亚洲市场资金流出收紧，悉尼、墨尔本周围有上千套公寓待售，新竣工的公寓不断涌入市场，房产中介也无能为力。
然而，较大的优惠力度，可能会吸引不了解市场的投资者，尤其是仅仅在过国内依靠房价上涨赚到、毫无市场经验的投资者，他们抱着“抄底”的心态入市，会成为澳洲发展商的接盘侠。重赏之下，会不会有勇夫不好说，但一定会有“蠢”夫，仅仅看着优惠力度、仅仅被中介巧舌如簧的诱导就做出投资的决定，而不知道澳洲公寓已经岌岌可危——今天买到的确实便宜，也许明天会更便宜！
澳洲公寓价格岌岌可危，并非耸言听闻
澳洲公寓风险加大并非空穴来风，之前诸多迹象都直指公寓投资风险。如：包括墨尔本和悉尼在内的140个地区公寓都进入了AMP Bank的“黑名单”中；AMP的高风险地区则主要针对首府城市，尤其是布里斯班和墨尔本，这些地方的公寓建筑大增，CBD和附近Docklands和Southbank地区却供过于求，上了黑名单，限制了贷款；继而，海外投资印花税的增加和负扣税制度可能成为压垮公寓的最后一根“稻草”——这让公寓的最大功能丧失了。
供过于求，再好的位置和项目结局殊途同归——下跌！截至2015年11月，墨尔本市有20000间公寓正在建设中，另外19000个批准，而未来更有30000住宅等待批准。而现在墨尔本市中心里一半的新房屋正在建设中。过多的公寓造成的问题就是：租金回报率的降低！
沿着墨尔本主要道路St Kilda Road，有20%的公寓正在求租，而在CBD，有12%的公寓空置无人居，开发商使劲浑身解数来寻找租户。Research SQM对一系列在线门户网站上的出租公寓数量进行了研究，发现在过去三年里，St Kilda Road上所有公寓的租金已经暴跌了21.2%至平均每周564元。目前墨尔本市区还有成千上万套公寓正在开发或规划中，届时CBD公寓的租金回报率将会变得更加糟糕。
此外，墨尔本市场的公寓数量却大量增加，那么对于买家本身的资产要求也在变相的提高。在澳洲，银行对公寓期房变成现房后，不是按合同购买价格来批放贷款，而是以成房后的市场评估值进行贷款。如果几年后的房市的预期向下，银行对该房产的评估值可能比投资人购买时的价格还要低，造成投资人的资金筹措困难。除此之外，由于楼花或者期房成交在2-3年之后，海外银行是否对那个时期投资者开放按揭贷款，及对应的贷款比例、贷款利率等都是未知数；无形中，长期交割的期房把海外投资者的潜在风险暂时封闭了，且时间越长，潜在风险越大。目前，澳洲银行为规避风险，实行限贷，如果投资者在交割时无法筹集剩余的购房款，那么客户违约，白白损失前期10%的定金。
综上，越来越多的迹象和数据都指向了公寓的风险，而投资者是聪明谨慎的避开，还是用自己的真金白银去“博傻”呢？要知道，发展商越是优惠，投资者就要更加谨慎；毕竟天上没有随便掉馅饼的，投资者进行项目投资，主要是基于市场的分析，而不是发展商给的优惠多少、项目有多便宜来决定的，否则很容易在逆市场周期中上套，让自己的财富进入万劫不复的地步。
本文作者：Victor刘磊，中国外国专家局澳籍专家资质、(IFA)独立理财师课程不动产投资导师，清华大学、浙江大学客座房地产投资导师，特邀地产评论员和专栏作者，微信号：victorliulei，公众号：Victor-liulei；Royce-APE；
