——济南房地产5月市场月报
第一篇 市场背景篇
一、政策法规
二、市政动态
1、济南山大路北段今起改造 泉城路也将进行维修
2、济南三条城轨线路起止站公布 全长98千米有换乘站
3、济南长清黄河大桥将于今年上半年动工
4、济南重点打造9条特色商业街
5、济南火车站北广场规划范围确定
6、31个项目助推济南历城城中村改造 大辛村安置房年内完成
7、济南唐冶片区将建综合性公园
三、市场资讯
1、地王频现土地市场继续升温，企业拿地潮或将延续
2、山东高速集团与恒大集团签订战略合作协议
3、淡季不淡，房地产市场迎来惊喜5月
第二篇 市场分析篇
第一章土地篇
一、本月土地供应分析
1、地块供应走势分析
继上月高达104.37万平方米的土地出让量后，本月出现年内首次零供应。
2、供应结构分析
本月土地供应为零。
二、本月成交土地分析
1、土地成交走势分析
2013年5月济南土地市场成交了12幅，成交面积为47.96万㎡，较上个月下跌15.13%，4月份公告土地在本月集中成交。
2、成交结构分析
5月份土地成交主要集中在高新区，以住宅用地为主，用地规模集中在5万㎡以下
第二章、商品住宅市场
一、市场综述
2013年5月，济南商品住宅市场供应量为128.81万平方米，较上月大幅上涨，环比上涨428.78%；成交量为57.35万平方米，环比上涨38.93%。
从本月供应来看，供应量较上月大幅上涨， 5月济南普通住宅市场新增供应量为118.81万平方米，环比上月上涨187.81%，成交量为52.78万平方米，环比上涨27.86%，成交均价为7470元/平方米，环比上涨0.3%；公寓产品本月供应为8.04万平方米，环比上涨100%，成交量为3.82万平方米，环比上涨178.83%，成交均价为10884元/平方米，环比下跌10.03%；别墅市场本月供应为1.99万平方米，环比上涨100%，成交量为0.75万平方米，环比下跌29.25%；成交均价为12212元/平方米，较上月上涨2.18%。
二、商品住宅供应市场走势解析
(一)商品住宅批准供应总量走势
本月济南房地产市场商品住宅供应量较上月有大幅上涨，5月普通住宅市场新增供应量为118.81万平方米，环比上月上涨187.81%；公寓产品本月供应为8.04万平方米，环比上涨100%；别墅市场本月供应为1.99万平方米，环比上涨100%。
(二)商品住宅批准供应区域分布
普通住宅
5月份，从普通住宅批准预售的区域分布来看，本月历下区为主力供应区域，供应总量为35.72万平方米，占济南市供应总量的37.97%，该区域内恒大帝景为主力供应项目，供应面积为7.89万平方米；其次是高新区。
公寓
本月仅高新区和历下区有公寓供应，供应项目分别为丁豪广场和世茂国际广场。济南公寓市场供应一直有限，受单个项目影响较大
别墅
本月仅市中区和长清区有公寓供应，供应项目分别为中海国际社区和建邦唯园。
(三)商品住房批准供应形态分布
本月普通住宅、公寓及别墅均有供应，其中普通住宅供应量为118.81万平方米，始终是房地产市场的主力大军，公寓和别墅占比较小。
(四)商品住宅项目分布
从新增供应的项目数量上来看，本月共有52项目有新增供应，基本为后期加推的项目，各项目开发商随着市场走势合理调控加推节奏，以抓住本年度第二季度传统销售旺季的良好机会。
三、商品住宅成交市场走势解析
(一)商品住宅成交总量走势
从本月成交情况来看，本月普通住宅成交量为52.78万平方米，环比上涨27.86%；成交均价为7470元/平方米，环比上涨0.24%；本月公寓成交量为3.82万平方米，环比上涨178.83%；成交均价为10884元/平方米，环比下跌10.03%；别墅成交量为0.75万平方米，环比下跌40.48%；成交均价为12212元/平方米，较上月上涨2.18%。
(二)商品住宅成交区域分布
普通住宅
2013年5月济南市普通住宅成交表现为量价齐涨，成交量为52.78万平方米，环比上涨27.86%，成交均价为7470元/平方米，环比上涨0.24%。该月市场成交量继续延续上升态势。
公寓
2013年5月济南市公寓成交面积为3.82万平方米，环比上涨178.83%；成交均价为10884元/平方米，环比下跌10.03%，呈量涨价跌走势。。
别墅
2013年5月济南市别墅成交量为0.75万平方米，环比下跌40.48%；成交均价为12212元/平方米，较上月上涨2.18%。
(三)商品住宅成交面积结构解析
普通住宅
通过图表分析，本月主要以80-100平方米两室和120-144平方米三室户型为主。本月80-100平方米的成交面积段成交贡献占比最大，共成交2042套，成交面积18.22万平方米，面积占比约34.52%，其市场占有量相对上月来看有所上涨。其次，为120-144平方米的改善户型，成交1080套，面积14.34万平方米，面积占比27.17%。
公寓
5月济南公寓成交面积集中在40-60平方米面积段，主要受保利中心项目成交产品的影响，该项目产品户型面积小，总价较低，赢得了有投资性需求的消费者，促使该面积的成交量增加。
别墅
本月济南别墅成交面积集中在300-400平方米的户型，成交量占成交总量62.67%。
(四)商品住宅成交单价结构解析
普通住宅
本月6000-8000元/平方米单价段成交量最大，达21.14万平方米，占全市成交量的40.05%，其次是8000-10000元/平方米及4000-6000元/平方米价位段，占比分别为27.68%和24.87%。
公寓
从公寓成交单价结构来看，本月济南市公寓成交单价在8000-10000区间的成交量占据榜首。
别墅
从成交单价来看，5月别墅均价在12000-16000元/平方米价位段的成交量最大，占比为70.67%。其次为8000-12000元/平方米价位段，成交占比为29.33%。
(五)商品住宅成交总价结构解析
普通住宅
5月普通住宅成交总价集中在50(含)-80万元之间，该区间成交量占本月商品住宅成交量的44.8%，其次为总价在80-100万元之间房源，占本月商品住宅成交量的25.47%。
公寓
本月公寓成交总价在各个区间均有分布，但成交总价仍然主要集中在30(含)-50万元价位段，该价位段成交量占公寓成交总量的42.71%；其次是50-80万元以上价位段。
别墅
本月别墅成交总价在300(含)-400万元总价位段的成交量最大，成交面积0.29万平方米，占本月别墅总成交量的的17.33%，其次，400(含)-500万总价位段的产品成交量为0.28万平方米，占总成交量的16.59%%。
四、成交均价分析
(一)普通住宅市场
5月成交均价较上月有所上涨
历下区成交均价最高、天桥区区次之
小于60平方米户型均价最低、大于180平方米户型成交均价最高
(二)公寓市场
成交均价较上月有所下跌
历下区成交均价最高
60-80平方米平方米户型公寓成交均价最高
(三)别墅市场
别墅成交均价环比上涨2.18%
市中区成交均价最高
400(含)-500平方米以上面积段成交均价最高
五、热点板块
济南市历下区
重点项目推介——保利华庭
保利华庭项目位于历下花园路与奥体西路交汇处，东临奥体西路，北临花园东路，南频临工业南路。保利华庭坐落于花园路与奥体西路之间，同时也是洪楼商圈、奥体商圈、高新区三大城市热土环绕的中心。保利悠悦会全城招募中，6.10日品质生活鉴赏会盛大启幕。绿化率35%，总户数740，建筑面积419000平方米，占地面积131100平方米，开盘时间预计2013年6月。
优惠信息：保利华庭6月10日认筹 会员交2万抵7万
5月历下区区商品住宅成交情况
本月历下区商品住宅成交量为1180套，11.28万平方米，成交均价12200元/平方米。其中普通住宅成交成交量为825套， 9.7万平方米，成交均价9076元/平方米；别墅暂无成交；公寓成交355套，1.58万平方米，均价13457元/平方米。
六、项目解析
从5月份成交排行前十的项目来看，TOP10项目成交金额和面积分别占到市场总量的45%、47.21%，集中度依然明显。中海国际社区、绿地国际花都、华润中央公园三项目领跑市场；西部有绿地国际花都、绿地爱丽舍、恒大雅苑，刚需市场竞争依然激烈。
第三章、办公市场
本月济南办公市场供应面积为17.09万平方米，成交面积为2.24万平方米，成交量环比上涨58.87%，成交套数为220套，本月办公物业成交均价13604元/平方米，环比上涨32.41%。
一、市场供应量分析
2013年5月济南办公市场供应面积为17.09万平方米，供应套数1936套，本月主力供应项目有燕山盛世、绿地泉景雅园商务大厦、金光旺角，三项目占到本月办公市场总供应量的56.35%
二、市场成交量分析
本月济南市场办公市场成交套数为220套，成交面积为2.24万平方米，环比上涨58.87%，成交量较上月有所回升。
三、成交均价分析
本月办公物业成交均价为13604元/平方米，较上月上涨32.41%。
第四章、商业市场
2013年5商业用房市场新增供应量为7.42万/平方米，供应套数为682套；成交面积为1.54万/平方米，成交243套，成交均价为14880.4元/平方米。
一、供应量分析
2013年5月商业用房供应量较上月有所回升，新增商业用房供应量为7.42万平方米，供应套数为682套。
二、成交量分析
本月商业用房成交套数为243套，成交面积为1.54万/平方米，较上月上涨140.63%。
三、成交均价分析
本月商业用房成交均价为14880.4元/平方米，环比下跌18.47%。
第三篇 区域数据篇
一、历下区
二、市中区
三、槐荫区
四、天桥区
五、历城区
六、高新区
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