2014苏州楼市五大猜想:住宅均价或达13500元/㎡

  新浪乐居讯(编辑 王晓雯)“前稳、中升、后翘”——这是行业内对于刚刚过去的2013年苏州楼市的整体评价。尽管2013年调控、钱荒、十八届三中全会等宏观的浪潮还没有完全过去，但2014就这么来了。新的一年，苏州房地产市场将会是怎样一个格局？又会出现什么变化？漫漫房产路上，还有很多悬疑等待解开。

  “再不买房，N年都白干了”，在过去的一年里，多少持观望心态的购房者为此吓破了胆，纷纷出手。数据证明，这绝对不是忽悠。据新浪乐居新闻中心数据统计，2013年12月苏州住宅成交均价为12881元/平米，相比1月的11054元/平米，上涨了1827元/平米。如果以购买100平米房源计算，一年总价则多出18万。

  那么2014年苏州房价走势又如何？对此，克而瑞苏州公司总经理郭鹏表达了自己的看法。“如果说2013年的苏州房价用‘稳中有升’来概括的话，那么2014年应该会是跨了几个台阶”。郭鹏表示，“2013年苏州市场上还是以刚需产品为主，进入2014年，则会偏重改善型产品。总价上升了，单价自然随之上升”。除此之外，土地市场对于房价的影响也成为郭鹏推断的依旧。2013年苏州的土地市场非常激烈，不少地块的面粉价已经超过面包价，“预计2014年苏州住宅均价会在去年的基础上上升11%-13%左右，可能会达到13500元/㎡”。

  近年来，园区一直是苏州市民的置业首选。然而其越涨越快的房价也让不少刚需族哀叹：这是要逼我们逃离园区的节奏啊。在园区高房价的压力下，吴中、新区、相城等刚需楼盘库存相对充足的区域一度使购房者趋之若鹜。进入2014年，哪个区域又会成为苏州新的置业热点？

  猜想一、吴中

  入选关键词：2013苏州住宅供应主阵地

  2013年苏州楼市吴中区“大佬”地位难撼。作为苏州楼市2013年的房源供应主阵地，吴中区各个版块的房源都颇受购房者的关注。而一直被视为楼市风向标的园区，2013年区域成交的头把交椅，则硬生生被吴中区给抢了下来。可见楼市“版块运动”风起云涌，这也能看出购房者置业热点的悄然变化。

  猜想二、吴江

  入选关键词：房价低 土地储备量大

  2012年9月，吴江撤市并区，正式成为苏州城区一部分。松陵城区7000元/平米左右的房价，加之不限购等利好让吴江楼市一下子火了起来。随着轻轨4号线的开工建设、东环南延线的动工以及有轨电车等交通硬件的加持，让“在吴江买房、在苏州工作”的美好构想变成了现实。

  华致和地产总经理刘久灵也表示，未来5-10年苏州的城市发展应该是往南移。“吴江的土地储备非常大，尤其是滨湖新城这块，未来它将成为苏州另外一个城市中心，所以吴江非常值得关注”。

  随着11月28日苏州园区土拍落下帷幕，2013年的苏州土地市场也正式谢幕。17场土拍，成交130宗地块，575余万方土地出让面积和约438.8亿元的成交金，今年苏州的土地市场可谓高潮迭起，惊喜连连。

  繁华过境，2014年苏州的土地市场又将何去何从？对此，苏州某地产市场分析师汪先生表示，“2014年苏州的土地市场依旧会热度不减”。2012年到2013年，苏州的土地市场完成了从买方市场到卖方市场的角色转变，“近几年土地的稀缺性表现的非常明显，地价自然会有一个明显的涨幅”，汪先生分析道。

  对比去年数据可以发现，尽管只比去年多卖了15万方地，土地成交金额却多出了115亿之多。从环比涨幅来看，土地出让总面积增幅达2.7%，成交金涨幅达35.5%。

  谈及土地市场，招商地产营销总监张杰程也表示，“2013年土地市场的火热有点出乎意料”。经过一段时间的集中开发之后，苏州整个的土地储备就已经进入了一个比较紧缺的状态，在这种市场情境下，诞生了一些高价地、高溢价率的地块也是情有可原。“从目前来看，未来苏州的土地供应可能会往外围去发展。而对于部分目前已经比较成熟、交通比较有优势，本身发展规划非常明确的一些地区来说，未来的土地供应会更紧张，竞争也会更加激烈”。

  时值2013年年末，正是银行房贷额度最紧张的时候，苏州各大银行纷纷收紧房贷利率，首套房贷利率大都上浮5%，部分银行甚至上浮10%。与此同时，延迟放款周期、暂停房贷等现象此起彼伏。

  按照以往惯例，银行在年初之际房贷额度会比较宽裕，对于首套房的贷款利率一般也会给出一定的优惠。那么，进入2014年，苏州各大银行利率又如何？是否有款可贷？

  就此，本站对苏州部分银行目前的房贷利率情况进行了调查。江苏银行有关人员表示，目前其首套房贷款利率是在基准利率上上浮5%，“放款时间在1个月左右”。与此同时，中国银行、工商银行等几大国有商业银行利率也维持在基准利率上浮5%，放款周期则在几周到2个月不等。而中信银行、苏州银行等股份制商业银行则表示已经暂停个人房贷业务。

  尽管如此，申请贷款的购房者仍是络绎不绝。“这是因为购房者对于未来苏州楼市的走向有了较为明确的预期”，郭鹏表示。

  由此看来，2014年的苏州房贷形式依旧严峻。套用中央景城置业顾问王女士在早前接受采访时的一句话来说，“银行也不傻，现在大家普遍都上浮5%，2014年能贷到基准利率就谢天谢地了”。

  根据国家统计局公布的2013年11月数据，一线城市新建住宅价格已连续3个月同比涨幅在20%以上；厦门、南京、西安、武汉等26个城市新建商品住宅价格同比涨幅达到或超过10%。2013年一二线城市房价疯狂上涨，房价调控的目标注定落空。

  那么2014年楼市调控能否落地？苏州是否会受影响？

  “苏州有调控么？”苏州龙湖营销总监陈志杰在早前接受采访时的一句话巧妙地点出了苏州楼市的现状。在限购政策的压制下，调控本身对于苏州的影响并不大。

  “相较来说，二线及二线龙头城市目前还是比较平稳的，对于政策不会随意去收紧或者放松，”张杰程表示，整个市场现在对于宏观调控的接受度达到了一定的健康平衡的状态。

  “从十八届三中全会之后的动向来看，不会专门出政策来调控市场，而是通过金融和税收的政策来进行调控” ,谈及楼市调控，刘久灵也持有同样的观点。“未来政策对于市场的干预力度会越来越小，房价会由市场行为调控，而不是政府来调控，市场有需求，价格就会往上走”。如此看来，2014年楼市尚是波诡云谲。

  从波澜起伏的2013身后向我们款款走来的2014，与其说是平静，倒不如说是波涛汹涌下的过渡状态。望着街上行色匆匆的路人，很想堵截一位，追问她：“2014年苏州楼市你怎么看？”答曰：“此事有蹊跷，待我长发及腰，再跟你讲”。