编者按：2007年9月26日，上置集团投资成立嘉兴湖畔华府置业有限公司，在嘉兴湘家荡旅游度假区开发建设高档精装修小区，适时开发一流住宅提高市民居住水平，接轨世界级生活时尚而努力。作为上市集团，上置集团在嘉兴所开发的上置香岛庄园、上置香岛澜湾自开盘以来备受关注，作为高端住宅别墅类产品，调控政策对它的最大影响是什么？在接下来的2013年又会有怎样的规划？嘉兴新浪乐居独家采访了上置集团嘉兴湖畔华府置业有限公司总经理陈勇先生。
上置集团嘉兴湖畔华府置业有限公司总经理陈勇先生
新浪乐居：在如今调控越来越频繁的房地产市场，房企们的对策也发生了严重的分歧。随着年关将至，各大房企纷纷调整推盘计划和营销策略。经历史上最严厉调控，上置集团在嘉兴房地产市场最大的感受是什么？
上置陈勇：从2005年第一波宏观调控至今，整个调控政策对市场并没有任何减弱的迹象，反而日趋严厉。对于一个拥有二十几年发展历史的上市集团而言，应对政策调控已有一定经验。但就嘉兴项目而言，我的感受是“彻骨的寒意”。为什么这么说？进入2012年，调控无论力度还是执行的坚决度可谓最为严厉，嘉兴公司感受深切，调控政策深入购房者内心，影响置业决心，这使得高端项目销售率有所下滑，另外也使得原本年初制定的扩大规模开发等一些决策相对停滞。
新浪乐居：您说调控致使销量有所下滑、决策有所停滞，对此，公司有采取什么对策吗？
上置陈勇：对策肯定是有的，基本上是从成本、资金、加大销售这三个方面来应对目前的宏观调控市场。采取一些顺应市场，并且对销售有促进作用的营销策略。往往最有效的办法是降价，直接让利于受众客户；但由于我们开发的是高端类别住宅项目，价格的下降并不能直接带来销售量的显著提升，因此，对于专业房地产开发集团而言，我们所做的努力更倾向于资金面的平衡，在集团的支持下首要工作重点是把握好产品品质的要求，越是下行市场，客户的购买要求就更为严苛，所以产品力在此市场环境中的重要性就显得尤为重要了。当然，顺势而为的做些有利于营销工作的短期促销行为也是必要的，所以，在不利的市场环境下，做一些成本面的微调，二至三年内的资金整体平衡对项目来讲是十分重要的。
中国房地产行业已经繁荣发展十几年，从过去“黄金十年”进入如今的“白银十年”，很多人都觉得房地产市场门槛低，只要拥有资金就能运做，期间不断有不同行业的企业加入房地产开发行列。也正是因为这样，大量中小型房地产企业应运而生。经历宏观调控，对于我们这些专业级大型房企而言，更是一个机会。因为中小型房企会面对资金周转困难或开发专业度等问题而无法支撑他们所持有的房地产项目继续开发建设，我们也找准机会，出手收购了一些较为优质的项目，作为我们的储备。
新浪乐居：随着2013年来临，上置集团在嘉兴有怎样的发展计划？
上置陈勇：众所周知，宏观调控对于房地产市场有着多方面影响。其一、对于新建商品房高端住宅市场，如大面积改善型房源或品质型别墅房源都会带来一定的冲击；其二、二手房市场受到冲击，房地产市场经历十多年的繁荣发展，房产投资已经成为很多消费者作为资产增值、保值的投资渠道，调控实施之后针对这一部分人群会有很大的冲击，想必许多投资型消费者在资金流动方面已有体会。其三、刚需住房人群受到冲击，这一波人群才是真真切切需要购房居住的普通老百姓。
不凑巧的是，作为高端别墅类，嘉兴的这两个项目都属于宏观调控从紧名单行列，但值得庆贺的是，在如此严峻的市场环境下，我们依托湘家荡的地源优势、资源优势，上置香岛庄园、上置香岛澜湾也取得了至少令我满意的成绩。例如我们上置香岛澜湾，今年推出100来套，截止年底已经销售近80套左右的房源，从数量、套数、销售面积上可以说都在嘉兴别墅市场名列前茅，能取得这样的成绩至少证明我们所作出的努力没有白费，我们有信心更好面对2013年。
针对2013年我觉得会出现这些现象，第一、2012年房地产市场基本处于蜇伏状态，存量基本不动，但随着大家的普通预期不断上升，供应量会放大，不止针对刚需市场，别墅市场也是同样，相对竞争压力也会增加。第二、主要体现在别墅类产品上。2012年宏观调控对于中国经济发展的冲击力也不可忽视，中国进出口总值的比重环比都有所下降，例如嘉兴的民营经济和外贸出口都受到了影响。经济受到影响最直接的结果会影响到老板的钱包，如此一来住房的“绝对购买力”就会下降，尤其是别墅类项目的购买需求、意愿下降较为明显。可以说，2013年仍将如履薄冰，我们也会延续之前的一些措施，全面部署迎接2013。
新浪乐居：具体会有哪些措施来带动销售呢？
上置陈勇：大家都希望房地产市场往健康、良性的方向发展，为了更好的顺应市场，根据市场节奏做相应的销售工作，基本上仍会延续2012年的一些销售策略，另外我们在总结2012年的营销工作当中，其实做了一些数据模型分析，分析客户的来源、哪些是最有效的渠道等等，分析得出结果显示，采用活动的形式以来聚客、聚客是最为有效的销售手段，这对于客户而言吸引力最强；其次才是传统媒体的推广跟宣传等。
所以，在2013年我们会有三个较为重要的工作指导意见。第一、让更多购房者认识湘家荡，真正了解湘家荡；第二、与湘家荡管委会、旅游公司合作，更好的宣传湘家荡与我们项目；第三、更多的吸引嘉兴周边地区的客户来感受湘家荡、感受项目，最终希望大家能在宜居的湘家荡安家落户。
新浪乐居：前段时间有消息称，中央将延续2012年的限购政策，并称调控不放松，对于这样的政策环境，您觉得2013年当地的房地产市场会如何变化？
上置陈勇：目前聊的最多的应当是房产税，很多人觉得无法预估房产税会给楼市带来什么影响，所以反对声很多，个人觉得房产税作为房地产调控必要手段，必然会实行，而现在迟迟未出，也只是增收门槛条件和时间的问题。
2013年的房地产市场整体不会大起大落，整体购买力仍然强劲。最新的统计数据显示，上海2012年市中心房价同比上涨14%左右。可以这么说，未来的房地产市场发展只会强者更强，作为购房者，买房子选择资源型房产更好，例如类似度假区内的稀缺资源更值得购买。中国经济货币价值一直在下降，唯有一样在上涨，那就是资产——固定资产。所以这也是为何那么多人选择房地产的原因。另外，中国人有房地情结，没有一套属于自己的房子心里总觉得空荡荡，不安全，所以说房地产走出“黄金十年”，进入“白银十年”也是有道理的。
从2012年下半年的成交数据来看，整个市场刚需需求量已经有着明显释放的迹象，房地产市场已经有了一丝回暖迹象，嘉兴作为三四线城市，很多政策利好或市场利好的传导因素尚未到达嘉兴。
嘉兴房地产市场还算是一个比较健康的市场，这跟地方政府的能力和决策有关。现在嘉兴每年的土地指标和供应量在浙江范围还不算低。因为土地供应量的放大，对平抑嘉兴房地产价格也有影响。但目前商品房供应量就嘉兴的人口而言，有些供大于求，尤其是同质化楼盘供应量太大。2012年嘉兴的土地存量大概是200多万方，这仅仅是四证齐全的统计，如果包括没有办四证的那肯定不低于这个数。嘉兴最好的销售数据208万方，对比今年的100多万方，这可以看出，整个市场供大于求，嘉兴的存量最起码还要卖个6-7年。这是什么概念？嘉兴作为典型的“弱市强县”，海宁、海盐人不太会考虑跑嘉兴市区来购房，除非是投资。
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