新版《南京市业主大会和业主委员会指导规则》下月出台
同处一个小区，种种利益牵扯之下，谁来牵头成立业主大会？筹备召开首次业主大会，经费该谁承担？如何来表决决定小区公共事宜？这些小区业主最关心的话题，有望在下月出台的新版《南京市业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《导则》)中找到答案。牵头征集意见的南京市物业办相关负责人表示，新《导则》将有多项措施出台，鼓励业主多参与小区管理。
全市仅10%小区有业委会，其实成立并不难
记者昨天从南京市物业办获悉，目前南京有近3000个小区，但是成立业委会的仅有10%左右。很多业主都不了解如何成立业主大会和业主委员会，认为这些事太麻烦。其实，这个过程并不难。
根据《导则》规定，只要物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的，或物业管理区域内业主入住户数的比例达到百分之五十以上的，占总人数过半数的，建设单位或者一定人数的业主可以向街道办事处提出申请，组织筹备召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。
根据《江苏省物业管理条例》关于业主代表大会的规定，此次即将出台的新版《导则》中，对业主代表大会成立也进行了人性化处理，更加便于操作，明确了业主小组选举业主代表，业主代表组成业主大会，再由业主大会选举业委会，开展公共事项决策管理的机制。
筹备成立业主大会所需费用，可以于筹备组成立后，由建设单位按照项目总建筑面积0.1元/平方米标准向街道办事处预缴，如有缺口，由建设单位全额补足，结余部分交由业主(代表)大会决定处理；也可以在售房合同中约定，成立业主大会后据实支付。
在小区公共事务管理的决策方式上，《导则》提出，制定管理规约、议事规则，物业管理区域分立合并，改建重建公共区域三大事项由业主共同决定；选举业主委员会、聘请物业服务企业等事项由业主代表大会决定；业主小组可决定本小组范围内的公用部位维修等事项。
设置培训和专家辅导机制，让业主尽快上手
为了帮助业主能够尽快成立业委会，提高效率和成功率，《导则》要求业主自治活动的筹备组成员需参加专项业务培训。
同时，南京市住建委专门扩充了“南京市物业管理专家库”，提倡筹备工作聘请专业辅导顾问。针对日常自治活动，《导则》提倡业主委员会设立专职秘书，并设立了负责斡旋调解自治活动纠纷的第三方咨询服务机构。
提倡建立网上业主公共决策平台
让业主多参与社区管理
通过电脑或是手机，注册一个专属自己的小区业主身份，然后进入指定的官方页面登录后，就可以看到小区内最新的管理动态，而且通过该平台还可以远程对小区内的各项事务发起投票，投票过程透明公开，还能杜绝暗箱操作。在此次《导则》中，就设定了这个新兴事物，鼓励业主使用公共决策平台，更多参与行使小区管理权。
南京市物业办相关人士表示，很多业委会拿出来的东西都说经过了业主同意，但真正到业主那儿去验证时，都说不是自己签的字。这让管理部门很困惑。而验票的实际工作难度非常大，不可能每张验票去拿给公安鉴定。因此住建委考虑建立业主决策公共平台，通过信息化手段，把小区工作管理到位。小区内的公共事务管理可以利用这个系统，短时间内对小区公共事务进行决策，而且效果能够得到保障。该平台甚至开发了手机功能，比如业主不在南京，在外地，可以通过手机进行投票。
另外，针对选聘物业企业、选举业主委员会等业主自治活动领域中易产生矛盾纠纷的环节，《导则》提出“多数决定、尊重少数”的指导思想，并在业主大会筹备、业主表决意见产生等程序上按照全程公开的原则提出了创新性设计：表决后的决议结果，应保证送达每一位业主；选业委会、选物业企业或其他重大事项，在形成表决稿之前，应开放给全体业主提建议，表决票清单开放全都可核查，单一业主均可按程序规定参与业主代表大会和业主委员会的会议。
本报记者 沙文蓉
