临近2013年年末，首府各大开发商全年销售已近尾声。开发商今年的“收成”如何？谁成为购房主力？今年楼市大卖会否带来明年房价上涨？近日，带着这些疑问，记者走访了首府多家房地产开发商。
各楼盘销量喜人
2013年国家调控政策并没有放松，2月20日出台的“国五条”，针对二手房转让征收20%个税的政策促成了全国3、4月份的二手房交易井喷。之后各大银行房贷利率起起落落，公积金贷款限额提高，国家大力推广保障性住房的建设，再到近日的十八届三中全会对房地产市场各项政策的出台，可以说2013年仍是房地产市场饱经政策调控风雨的一年。
风雨之后，地产商们也都见到了绚丽的彩虹。在楼市半年盘点当中，各大开发商喜讯频传，很多开发企业都超额完成了上半年销售任务。临近年末，他们在上半年任务完成的情况下能否保持良好的销售势头？记者对此进行了走访。呼和浩特荣盛房地产开发有限公司销售总监黄辉告诉记者：“楠湖郦舍项目的销售，经历了3、4月份井喷，5、6月份稳增长，9、10月份不如往年，11、12月份又出现较大销售量增长的一个过程。总体来说，今年楼市与往年不同的是淡季不淡、旺季不旺，金九银十略显成色不足，冬季反而成了销售量大幅增长的时节。”
黄辉表示，今年公司全年的销售任务为10亿元，目前已经完成了7亿元，预计到年末能够完成全年销售任务的70%，销售套数应该在1700套左右。由于今年的项目中并没有开售商业，销售主要以住宅为主，取得这样的成绩还是很不错的。
“上半年我们已经超额完成了销售任务，下半年提前一个月完成了全年销售任务，到今年年末我们将完成全年任务的120%左右，在呼和浩特市各大楼盘中这一销售成绩能够名列前三甲。”内蒙古海亮房地产开发有限公司销售经理王旭东告诉记者。
“据我个人了解，今年首府开盘的各大项目销售量都还是不错的，恒大、中海上半年开盘项目少，销售情况一般，到下半年开盘后销售量大幅上涨，此外绿地、海亮、万达的全年销售量都很不错。”黄辉说。
刚需人群成购房主力
如此高销量的背后，哪类人群才是2013首府购房的主力呢？
“肯定是刚性需求客户是主要购买力。我们项目今年的客户主体是25~30岁的年轻人，占到了客户群的80%。各大楼盘也都针对刚需客户推出房源，从户型、设计、小区定位方面为刚需客户量身打造，有些项目还将楼盘原有定位进行改变，专门迎合刚需客户需求。”黄辉说。
“毫无疑问，刚需客户是2013年房屋购买的主力。由于有大量的行政单位人员入职，这部分人都是年轻人，一般住房需求也都是刚性需求。”内蒙古社科院经济研究所所长于光军对记者说。
专家分析，2013年如果说是楼市的刚需年一点不为过。这是楼市多年积蓄的刚需客户需求集中释放的一年。
“近几年，党政机关开始逐步加大人员引入，我们单位今年就进来70余人，这些人的引入必然会带来住房的刚性需求，从而带动楼市销售。而且在国家政策调控下，改善型和投资性需求的客户在购买房屋时要考虑的问题越来越多，所承担的费用在不断加大，所以这部分人的购房需求逐渐减少，成为购买房屋的次要力量。”于光军表示。
开发商发展将走向差别化
2013年首府楼市销售量不错，但是房价是涨是跌呢？
根据呼和浩特市住房保障和房屋管理局发布的《呼和浩特市2012年房地产市场分析与2013年预测》显示：2012年1~12月，商品房平均销售价格6396元/平方米，同比增长2.27%，与上月环比增长0.42%。商品住宅平均价格5128元/平方米，同比增长2.19%，与上月环比增长0.39%；办公楼平均价格7226元/平方米，同比增长2.5%，与上月环比增长0.44%；商业营业用房平均价格9484元/平方米，同比增长2.72%，与上月环比增长0.44%。
“与这一价格相比，2013年房价肯定是涨了，但是涨幅不大，属于微涨。房产局的统计数据有一定的滞后性，它依据的是网签数据，网签数据相对来说有一定的滞后性。比如说2008年的房子由于种种原因到2012年才网签，这所房子在2008年的价格可能每平方米只有2000或者3000元，这样就大幅拉低了房屋均价，但该房屋的市场实际价格已经远远超出这个数字了。”黄辉说。
黄辉表示，从2010年以来，首府房价一直比较稳定，维系在每平方米6000元左右，未来房价也不会大幅上涨，明年还是会处在一个稳中有升的阶段。
“房价明年是否会上升应该将房屋区别开来讲。部分房屋售价会有所下降，下降的房屋主要指面积偏大且是传统户型房屋；而条件好、新户型、位置、物业都不错的房屋价格不会下降。明年首府楼市的市场需求会不断下降。”于光军说。
而对于国家不断调控下的楼市，首府部分开发商表示这是件好事。
“从国家严厉调控房地产市场以来，我们会发现周围的市场会变得不断规范，人们的房地产知识、维权意识在不断增长。对于开发商而言，尤其是对品牌开发商更具有竞争力，从而迎合市场需求，得到了长足的发展。”黄辉说。
“呼和浩特市是二线下城市，对于国家政策的反应没有一线城市那么迅速和剧烈。如果不出现较大的政策调整，呼和浩特市明年上半年还是会以稳定为主。”黄辉表示，呼和浩特市一年的房地产销售量是房屋生产量的1/3，房屋存储量巨大，但价格并无大的泡沫。
“市场规范化对于品牌开发商是好事，未来房地产开发商的发展必然走向差别化。”于光军分析，品牌房企在售后、物业、小区环境等方面更容易赢得消费者信任和青睐，从而获得市场份额。如中海、万达，他们往往能抓住客户预期，短时间内大量集中销售，做到快速周转、融资。而中、小型房企未来应该做到项目的小而精，即要求其在某一区域或者环节做得很好，来赢得客户。比如说某一优势地段，中、小型房企可以充分利用地理优势获得附近购房者青睐，达成盈利目的，维持公司发展。而部分小型房企将很难立足市场，最终被淘汰。所以未来首府房地产开发商的发展必然是走向差别化趋势。
