??西安新浪乐居 李海静/文
??8月1日，机构数据显示，西安房价结束“六连涨”，7月降至6551元/㎡。环比下降0.2%，也就是说，比6月的6564元/ 平米，降了13元/㎡。
??转眼间，作为2016年下半年第一个月的7月已经过完，截止目前，克而瑞机构统计的数据显示，西安住宅库存量消化周期已降至11个月，在合理的库存周期内，克而瑞机构西安公司总经理朱郁表示，这个量属于健康的库存周期，在全国范围内，已处于中等偏下的水平了，只是商业库存量要大一些。
??对于许多开发商来说，8月已进入下半年的备战状态，等待“金九银十”的到来。
??那么，下半年楼市究竟会如何发展？“竞合时代”下，西安楼市掀起了联姻潮，对于购房者是否有利？
??乐居《盟主汇》直播特别采访克而瑞机构西安公司总经理朱郁，以下为采访实录：
??乐居：朱总经常应邀在西安主流媒体都发表过对楼市的一些独到评论等，克而瑞机构也在做数据研究，请你总结一下上半年西安楼市的情况。
??朱郁：上半年，八个字来概括就是冲高回落与四平八稳。
??冲高回落是基于整个在2015年末的时候，也就是年终的时候，我们可以看到一部分需求集中在2016年年初集中放量，在阶段内出现的一种市场的冲高是基于对政策一种刺激吸收和转化，而后还要再让地方新政给予的一些配合性的支持。
??上半年所表现出来的在一季度是冲高，二季度回落，到三季度，现在我们看到正在运行的，整个半年的趋势就是一个四平八稳，西安市场从2013年开始到现在为止都是这样的一个态势，没有出现大涨大跌，所以日后西安市场还有很大的发展空间。
??上半年，西安的库存量突破17个月，甚至达到最高值19个月。
??在面对高库存的压力，上半年供应端持续收紧，开发商加紧去库存，所以目前我们最新统计的西安的库存量，普通住宅去化周期11个月，商业可能更高一些，要达到52-55个月。
??乐居：能不能给大家透露一下，哪个区域商业库存量最高？
??朱郁：目前来看商业库存中，商铺写字楼是两个重要表现，这部分主要集中在城北和高新，高新当中是唐延路圈和锦业路圈，这是集中地带。之前有人提出过写字楼卖的好不好，去化的强不强主要看南北，因为它是一个南北轴，这两部分当中的企业进驻和企业需求，包括它的人力输出都是最高的，所以在这两端，在商业部分表现的强劲与否，决定着整个全市它的一个命门关，就是窥一斑而知全貌。
??乐居：在上半年集中放量后，下半年的市场会怎样？房价还会涨吗？
??朱郁：下半年依旧沿用四平八稳，在供应端，高新、城南、曲江二期以及城西，这几个区域集中放量、供货比较充足一些。此外，在整个上半年的时候，有将近30%的楼盘，不同程度调整了自己产品的价格，楼盘价格最高涨了500块钱，基本维持200-500这样一个区间不等，跟它本身自身产品有关，这样一个现状下，说明需求在。
??那么下半年，同比2015年度销量超2千万方这个总体水平应该能达到持平，如果7、8月平稳过渡，9月和1月必然还会迎来一波小高潮，所以下半年我觉得从量上仍然会放量，价格上来说应该不会有大涨，但是价格应该会上涨，这个是稳中渐进的一个态势，四平八稳、稳中渐进是下半年整体的态势和格局。
??乐居：这几年，西安楼市联姻越来越多，您怎么评价？
??朱郁：西安市场已经进入到 “竞合时代”和“理性时代”。
??很多外埠品牌房企在进入西安以后，选择联姻、股权合作和并购这种模式越来越多，从2014年开始就已经不是太新鲜的新闻了，这种模式对于西安来说会越来越多。
??“竞合时代”之下的品牌性它带来的是更多的价值、更优质的产品、更好的人性化的管理和物业服务，往后我们可能看到5年到10年，这种过程当中渐渐对于西安市来说，可能就剩下30、40家主力的、主流的品牌性开发企业足够了。
??在西安市场所出现的典型并购事件也是正常的，因为中小企业面临着资金链风险，所以寻求各种合作，中小型房企当中，不管是自己手上的二期还是三期，它是有土地资源的，但是它没有过多的财力和相应的配套支持，那么就会寻求大品牌的合作，共同开发。
??而西安三环内有价值的净地是稀缺的，越来越少。三环之外大家在博弈，但是为什么出现了在二季度11块地的流拍，就是因为这些地块所共用地块的价值并不高，并不能够满足开发商的需求，所以说西安市场的“竞合时代”，大鱼吃小鱼，这种重组并购也会成为一种常态化。
??那么，理性时代也不难理解，正是因为这些品牌房企的进驻，带有好的资源、理念、好产品的进驻，它会把整个人居产品的需求，把握的更加精准，就形成了低端有保障、中端有供应、高端有市场和需求，这样的一个格局我们就说理性的时代，其实已经看到它的端倪了。
??乐居：6月底，西安市政府发布了《西安市人民政府化解房地产库存、促进房地产市场健康发展的若干意见》，是我们通常所说的“楼十条”，其中落户延期、组合贷款，还有异地贷款等政策是比较吸引眼球的，具体的实施细则也在7月26号正式向公众公布像这个政策效力能有多大？
??朱郁：其一，“去库存”不单是西安市政府的要务，“去库存”、“调结构”早已上升到国务院的重要任务，可见对房地产目前现状的担忧。
??其二，地方版行政和全国版都有相应政策在给予配套性扶持和刺激，我们就说“强经济”，但西安作为一个内陆城市，不管对全国版和地方版政策的吸收和消化能力有限。
??例如公积金贷款，目前来看西安市从去年到现在，能够支持公积金贷款的楼盘有多少？又增加了多少，这个量很小。需求端又有多少人去选择公积金贷款的楼盘，所以这是一个很大的典型性的问题和矛盾。
??从去年到现在，支持公积金贷款的楼盘数量并没有明显递增，且很多楼盘因为公积金贷款放款慢，周期长，也不愿意支持公积金贷款。
??第二方面是很多购房者，因为所在的供职企业，未缴纳公积金，所以想通过公积金去贷款进行置业没有这样的条件，无形当中也因为这个政策给自己设置了一些门槛，那么我想选择没条件，这就相当于把一部分的需求挤出去了，只能去选择商贷了。
??但是，政策出发点是好的，但是在执行过程当中市场并不像我们所预期的，因为这个效果我认为是需要打折扣的。
