远洋副总裁、远洋商业地产事业部总经理王福顺
新浪乐居讯(编辑 肖彦春)从去年开始，国家对房地产市场调控频繁，调控住宅市场的政策陆续出台，越来越多的开发商意识到单一的住宅开发模式将会随着土地资源的减少,城市建设趋于平稳,难以保证企业形成长期稳定的收益，纷纷开始多元化发展或寻求其他出路。很多原本只专注于住宅开发的房企开始将资金更多的投入到商业地产的开发中，当然这其中也不乏很多房企是不得已而为。与许多房企在本轮调控中“被迫”转型商业地产不同，远洋从2007年就开始布局了。2010年就成立了商业地产事业部,由远洋副总裁王福顺带领整个事业部开始整合旗下的商业地产资源，拓展全国商业版图。
在房地产市场打拼20多年，从住宅开发到商业运营，远洋地产控股有限公司副总裁、远洋地产商业地产事业部总经理王福顺悉数经历颇有心得，有问必答，低调务实。说到远洋先行一步于国内商业地产发展黄金期，王福顺仍表示远洋涉足商业地产有未雨绸缪，战略先行，但也是顺应大势所趋。
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提问：远洋一直做的主要都是住宅和写字楼，为什么现在要转作商业地产？对商业地产未来的规划是什么？
王福顺：首先有战略上的考虑，除住宅产品外，业务多元化是企业可持续发展的基础；其次远洋是做住宅和写字楼起家，写字楼是商业地产的一部分，这么多年来，远洋已积攒了足够开发和运营经验。再有商业地产对改善集团资本结构有好处。无论写字楼还是商业，都是资产，运营得好，它的现金流、收入是稳定的，随着物业升值，还可以进行金融、资本运作，在未来还可以与基金、信托等结合。
商业地产的难度、复杂程度以及技术含量都比住宅要高。一个商业品牌或许在北京成功，但是到天津、沈阳未必就能成功。虽然同为一个品牌，但地域不同、消费人群不同之后，如果差异性没有做到位，那后面就会很难。所以一定要在一开始把各方面做到位。购物中心是商业中的重要业态，远洋地产对此非常重视。现在已自创一个品牌—“未来广场” 北京远洋未来广场已开业近一年年，天津远洋未来广场今天试营业，“未来广场”或将成为远洋的一个主打品牌，当然每个项目还是会有自己的个性。
远洋商业地产在全国各主要城市已有近20个处于不同阶段的商业地产项目，布点城市主要有北京、天津、杭州、成都、大连、长春等，各地的购物中心将相继亮相。远洋商业地产三大产品线是城市综合体、购物中心和写字楼。此外，大量的小区周边缺乏相应的大型商业配套，远洋未来也会考虑向社区商业拓展，远洋未来汇其实就是社区商业的探索，未来社区商业还将在天津和大连试水。
提问：未来远洋开发不同业态的商业产品的策略？
王福顺：从远洋地产商业战略来看，一线城市写字楼将是主要发展方向，因为在这方面我们最有经验，无论是营造还是运营，另外，从客户、收益、增值、融资等各各方面来看，这种商业业态综合评估更好。如果非要给业态发展排序，我们认为是写字楼、其次是城市综合体，然后是购物中心。
提问：现在很多开发商都开始向通州昌平等城市分中心和新兴区域拓展，远洋未来是否也有这样的规划？未来是否会考虑做社区商业呢？
王福顺：目前远洋的商业还是主要考虑在较核心商圈去做。新兴区域开发商业可能会面临一些问题，比如养商的时间，目前远洋暂不考虑，但会考虑探索社区商业。
提问：远洋目前开发的商业物业主要都集中在一线城市，远洋的战略规划，未来会不会在二三线城市开发更多的项目？
王福顺： 远洋开发写字楼和零售物业目前的主战场是商业发达的一二线城市的核心商圈。北京、上海等一线城市的商业最发达，但资源获取比较难和成本比较高。二三线城市拿地相对容易。在核心的二线城市，人口、消费能力、消费群体等是否适合打造商圈，是影响我们是否会去选择的因素。消费能力有，区域人口量足够，竞争和差异性又都能满足，我们就会考虑。侧重的业态和一线城市不同，会结合当地文化和需求来做。
提问：颐堤港和成都大慈寺项目是远洋与太古合作的项目，想请您介绍下双方是如何合作，具体分工是怎么样的，各自的占比是多少？
王福顺：远洋和太古合作出于两方面的考虑，一方面是太古的商业资源；另一方面太古对商业的运营水准。太古选择我们是因为远洋在产品营造、成本控制、营造速度、项目落地等各方面的优势，远洋与太古的合作是强强联合、优势互补的方式。
远洋地产与太古地产共同管理，前期的开发建设以远洋为主导；后期的招商运营阶段以太古为主导，股权结构是50%：50%。到现在经过了六七年，合作得非常顺利，所以才能够从北京合作到成都，两家企业不只是一个项目的合作，更是战略性合作。
提问：颐堤港和成都大慈寺项目是远洋与太古合作的项目，未来广场系列是远洋独立运作的，那么您认为哪一种方式会是远洋未来商业发展的主要模式？
王福顺：未来远洋仍将保持两条腿走路，一部分产品选择和擅长运营管理的合作伙伴合作，一部分产品独立开发运营。策略上，远洋商业地产从精品shoppingmall切入，在开发上注重差异化，在市场的知名度、品牌等各个方面逐渐形成远洋商业品牌。
未来广场是远洋自创的一个商业品牌，在北京的未来广场这个项目上倾注了很多的精力，想要打造一个与众不同的，在市场差异化、运营、管理、与商业结合的感觉上均比较特别的项目，成功后希望能在全国快速推广。
提问：远洋在写字楼开发运营上很有经验，但成都大慈寺的写字楼却几乎整栋售出了，是不看好二线城市的写字楼市场吗？
出售写字楼的原因，有资金周转和效益方面的考虑，但并不是最大的原因，更多考虑我们西南区的发展策略，双方股东将在这个区域的发展重心放在商业和酒店上，在团队打造上有一些策略性的安排，各种因素累积，才形成了这个写字楼的大宗交易。
提问：电商市场日益兴盛，对线下实体商业造成了巨大冲击，远洋是否也感受到了这种影响？双十一多数商场、购物中心等门庭冷落。银泰由于积极和淘宝天猫合作，线上线下结合使得其收获颇丰。未来远洋的购物中心是否也会考虑这种合作呢？
王福顺：马云和王健林之前PK过，电商不可否认，确实对传统百货业甚至原有的购物中心造成了一定的影响。但二者销售的方式是有很大的区别的，电商不可能完全取代线下的购物方式，这也要求实体商业的销售要和电商有更大的差异性。目前来看，电商对远洋商业的影响并不大，远洋的购物中心更注重体验性和差异化，购物中心的某些品牌电商是没有的，吃喝玩乐的体验电商是没办法实现的，从品牌的选择、业态的配比上入手，减少电商的冲击，实体商业还是有发展空间的。当然，我们也会去更好研究电商与实体商业结合的模式。
远洋商业地产发展历程
今年远洋地产迎来了他的20周岁生日，这20年除了完成股权改造和香港上市之外，远洋地产业务多元化的发展模式也已初步完成了三级跳：住宅地产 愈发壮大，商业地产、地产金融逐步收获，积极探索养老地产。根据远洋的发展战略，商业地产可以与金融、资本运作结合，也可以成为对接金融业务最为有效的优 势来源。
远洋现有的商业地产已经形成了写字楼、购物中心、城市综合体三条产品线，项目包括北京远洋大厦、北京颐堤港、北京远洋•光华国际、北京远洋国际 中心、北京未来广场、天津远洋国际中心、天津远洋新干线、大连远洋壹中心、杭州大运河商务区项目、中山远洋城商业等，项目遍及全国。未来还将在一二线城市 核心地带陆续推出更多的产品。
对于远洋来说，发展商业地产除了可以在现金流动性、收入稳定性方面改善企业的资本结构外，还有自身的战略需求。远洋总裁李明曾公开表示，虽然住 宅开发依然是远洋规模增长的核心动力，但商业地产是远洋的长期战略业务。从今年起，远洋每年将有超过20万平方米的商业物业投入运营，自此远洋拿地、开发 的高负现金流时代已过去，庞大的商业物业布局将开始为远洋贡献正现金流，远洋的商业地产全面进入收获期。
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