??保定市邓先生咨询：2012年6月邓先生与房地产公司签订了《房屋购买协议》，购买其建设的位于北二环附近的小产权期房一套，约定房屋面积105平，总价30万，预付30%，交房期限为2014年6月，并约定了违约责任。购房时邓先生看到工程的地下部分已经完工，感觉风险不大。但是，就在2013年4月份，工程建到两层时，施工队撤出了施工现场，工程暂停。开发商给出的解释是资金链出了点问题，正在协调。但直到2014年6月份，仍毫无动静，俨然一座“烂尾楼”。邓先生想到法院起诉，主张开发商违约，要求其退还房款并承担违约责任。现在邓先生想知道，其请求能够得到法院的支持吗？
??李达律师解答：
??首先我们对小产权房的性质做一下简单分析。小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。那么，小产权房为什么不被认可？根据《土地管理法》第43条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”也就是说，除村民住宅、乡镇企业、公用设施和公益事业外，其他任何单位和个人进行商品房建设，都不能使用农村集体土地，必须依法申请使用国有土地。如建设对公众出售的商品房，应该依照法定程序获取土地使用权。如果所需的土地是农村集体土地，那么在规划的基础上，先通过政府代表国家对该土地进行征收，其性质即由集体土地变为国有土地。待政府对该地块以招拍挂的形式出让时，竞得该土地并支付土地出让金取得国有土地使用权。本案的开发商未经土地征收出让程序，在集体土地上直接建设的对外出售的房屋，违反了法律强制性规定，即使建成房屋，也是违法建筑，不能取得房屋产权登记。《城市房地产管理法》第38条之规定：“下列房地产不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”可见，这种小产权房本身是非法的，是不能作为商品房进行交易的。
??基于小产权房本身的法律性质，邓先生与开发商签订的购房合同会因违法而无效，起诉要求对方承担违约责任，应得不到法院的支持。因为违约责任一般在合同有效的前提下才能被支持。
??那么邓先生10万元“预付款”如何解决？本案中的购房者所支付的10万元的预付款是基于购房合同而支付的，既然合同无效，10万元也应当返还。律师建议：邓先生以合同无效为由起诉，请求确认购房合同无效，请求返还10万元购房款及利息损失。
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