2013年7月，卓越集团以总价123.7亿元拿下前海首批两宗地引发的热潮尚未完全退却，8月16日，在前海首批推出的地块中的最后一宗土地再度开拍，华润置地以109亿元的价格将其最后一宗地块纳入囊中，楼面地价为2.1万元/平方米。该价格刷新了深圳年内总价地王的记录。前海成为房地产市场备受瞩目的新星。
规划三步走
2010年8月，国务院正式批准了深圳《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，要求前海建设成为粤港现代服务业创新合作示范区，在全面推进香港与内地服务业合作中发挥先导作用。按照十年发展、三步走的战略，前海发展主要分为三个阶段：2010-2012年的初创阶段，完成土地整备；2013-2015年的提升阶段，初步建立生态城区；2016-2020年的发展阶段，整个区域基本建成。按照沉降要求，前海从2010年开始填海造地，到2013年初基本完成3年的沉降期，可以开始进行开发建设。与此同时，前海管理局也基本完成前期的政策审批，制定了相关的产业准入规则、人才计划和土地出让政策，并签约了两批现代服务业企业，从政策和需求方面的开发条件也已经成熟。
2013年6月27日，深圳市正式批复前海深港现代服务业合作区综合规划。根据规划，三年内投资3898亿，2015年全面建成前海合作区基础设施，到2020年实现国内生产总值1500亿元。随着前海总体规划、土地开发条件、政策环境和需求方面的条件均已具备进行土地出让的条件，2013年7月，前海首批三宗地块的土地使用权出让公告发布，备受瞩目的前海土地出让进入实质性启动阶段。据悉，今年年底前海将再推出8至10宗土地，全年启动500万平方米的建筑面积建设。前海将是2013年深圳原特区内土地出让，特别是商业办公型用地出让的主角，届时将再次掀起房地产市场热潮。
独特定位 需求主导
按照发展规划，前海是一个国家级着眼于深港合作、发展现代服务业的特区，辐射范围不仅仅局限在深圳，更多的是香港和外资企业辐射中国内地的窗口以及内资企业辐射香港的平台，需求辐射范围广。
不同于一般城市CBD具有的聚集商务功能和用市场导向吸引世界五百强及其他承租能力较高企业，前海有其特殊定位。首先，它不是一个城市级别的商务区，而是国家层面的特区。其次，它主要定位与深港合作，而不仅是聚集本地商务功能。此外，它有严格的产业准入条件，现代服务业尤其是总部型的企业为优选。着眼于吸引基于深港合作的包括现代物流、创新金融、专业服务、科技信息服务等方面的企业总部。最后，前海有着不同于普通CBD的特殊政策，如企业所得税减免按15%来执行，对符合前海规定的高端人才少收甚至减免个人所得税，与香港密切融合的法律等专业人才资格证的互认以及电信系统共用等。
前海写字楼开发规模确定采用的是需求主导原则，按需定制，根据入区企业的实际上报面积需求来逐步调整并最终确定，规划相对科学。一般CBD都是先制定规划，后续再引进开发商逐步开发。而前海深港现代服务业合作区的总建筑规模都是在概念性规划确定后，逐步根据签约企业上报的建筑需求来慢慢调整并最终确定。前海管理局招商过程中的入区项目信息表中就有具体的项目用地需求和总建筑面积需求两个指标。比如2012年7月16日，港贸易发展局、香港生产力促进局等2家机构以及37家企业与前海管理局签约，而签约的前提就是这些企业符合前海的产业准入，其次均有明确的项目用地需求。
长期利好大于短期影响
前海深港现代服务业合作区的规划消息自2010年公布伊始，就对其周边的住宅市场产生了较大影响。前海概念一直都是周边住宅物业的重要卖点之一，所以其周边住宅市场在过去两年里价格不断增长。前海合作区本身居住用地较少，前海管理局一直强调的是发展现代服务业主导的产业经济，不会依赖房地产经济。因此，前海规划的大量就业人群未来的居住需求无疑会外溢都周边区域，前海合作区周边包括大前海区域覆盖的宝安中心区的二手房售价和租金都在不断增长中。
2008年至2012年期间，深圳优质写字楼市场(甲级写字楼和乙级写字楼市场)供求基本平衡，整体空置率均保持在10%以下，且租金均呈稳步增长的态势。未来3年，随着福田中心区、后海规划的总部大厦的陆续交付使用，短期内供应高峰将会造成深圳写字楼市场空置率的上升，租金上涨空间也将面临一定的阻力。根据世邦魏理仕2013年4月发布的《中国办公楼实情调查》报告，在短期到中期内，一线城市仍将是写字楼投资最具吸引力的市场。长远来看，前海是深圳经济的一个新的增长点，其发展会带动深圳整个城市经济的发展，由此而带来的办公需求，对写字楼市场来说是一个利好消息。但短期内，因前海自身有严格的产业准入，预计不会对现有的写字楼市场产生太多影响。
入驻建议
对于符合前海准入产业的企业来讲，相比其他区域，前海具有明显的资金和政策优势，吸引力大。首先入驻企业及个人享有税收优惠与资金补贴，如实行中国内地少有的15%的企业所得税，满足人才认定条件的外籍人士、台湾居民或取得国外长期居留权的海外华侨和归国留学人才均可享15%的个税优惠，对于现代服务业试点企业还有财政补贴、租赁补助等优惠措施。其次还可以依托科技创新平台借鉴港资和深圳外资企业的先进技术与经验，前海鼓励粤港澳在前海共建科研机构，联合开展重大科技攻关。此外鼓励进行创新尝试，如前海管理局鼓励前海企业开展科研创新，积极参与粤港澳科技合作，建设科技创新平台。最后，入驻企业可以享受良好的法律环境，如跨境人民币贷款、在前海股权交易中心注册融资、保税港区企业未来还可以与国际惯例接轨，实行自由贸易等一系列的优惠政策。
而对于参与前海开发的开发商来讲，综合实力强的开发商进驻优势明显。首先是资金实力要求高，从第一批土地出让看来，前海对参与竞地的开发商有较为严格的条件，例如对企业会计年度的资产总额和主营业务收入均有资金准入门槛，甚至有的要求与世界五百强的金融机构签约在先。此外前海未来开发的物业建造成本标准均要在每平方米15,000元以上，这就决定了进驻前海的开发商必须具有雄厚的资金实力。由于前海对于入驻企业严格的准入条件，因此未来建成物业无论是采取销售还是租赁，只能面对的是核准进入产业相关企业。这要求开发商需要有较高的招商能力，能够与此类企业建立良好的沟通。考虑到前海未来的写字楼多为高端品质，鼓励运用低碳生态技术，因此对写字楼的从前期设计、中期建造到后期的物业管理和维护等要求较高。
前海鼓励符合产业准入的总部型企业自行开发建设，对于开发商也有优惠，如地价的弹性年期制度，可以分期支付地价，因此若是符合前海产业要求的建设总部型物业的开发商可以享受相关优惠。卓越和华润的成功拿地，特别是华润以相对较高的溢价拿地，都充分表明了对前海未来发展前景的良好预期。未来将带动更多的内资开发商投入到前海的开发中。
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