(记者 唐佳 张昱欣)年末换房的多了，很多购房者出于种种原因会在年末出手购房，以小换大、以远换近、为名校为养老……时值年末，有不少业主开始盘算起挪挪窝，改善一下居住环境。业内人士提醒，换房并不是简单的一换了之，由于涉及到卖旧房、买新房两个独立而又关联的交易步骤，若考虑不周，不仅会增加成本，甚至可能遭遇风险和陷阱。
二手房四分之一是换房
前段时间，业主徐先生成功出售了一套位于七宝万科城市花园一期的精装两房，面积70多平方米，总价155万元。紧接着，徐先生又在邻近的静安新城板块大上海国际花园购置了一套总价290万元的三房，在卖房之前他就已经看中了这套房源，前后也只有一个月不到的时间。
所谓换房，主要是指因为置换升级而产生的卖房和购房需求，业内称之为“连环套”交易。根据汉宇地产门店监测数据显示，12月份置换升级型房东在上家中的占比约为1/4，这意味着每4套二手房中，就有1套是因为换房而产生的交易。这类换房的房东有3个显著特点：基本上是上海本地户籍；出售的房源以小户型为主，在市场上都属于比较紧俏的；价格一般都以市场价成交，不会出现价格虚高或者跳价现象，因为房东也有购房需要，诚意度较高。
换房：买比卖难
一般情况下，换房大多由于是以置换升级为目的，说明原先的房子对于业主来说存在一定局限性。往往有以下特点：1、房龄相对比较长一些，往往都在十年以上，因为业主既要考虑税费的问题，也要考虑生活习惯的问题，一般不会三、五年就换房；2、抛售的房子一般是小户型，最大也就是两房，比较适合刚需买家，出售也相对容易一些；3、价格会相对比较合理，置换型的业主与投资客不一样，由于想回笼资金买房，所以诚意度较高。有时因为急售，价格比市场价还要略低一些，不过对于首付要求可能会高一些。
对于换房的业主来说，买比卖实际上难度更大一些，说难度大是因为客户对于房源往往比较挑剔。后续购置对象一般都是选择更成熟的地段，或者是大户型，首选是在中外环区域。因为以中外环区域，热点板块三房的总价一般在300万-400万元之间，换房后，还贷压力不会很大。
最好选择同一家中介买卖
多数情况下，置换型的业主都会选择同一家品牌中介进行买卖交易，因为这样可以更好地控制好交易款项和房屋交割时间。是先买，还是先卖？要视自己的家庭财务状况而定。如果是手头比较紧，建议同步操作，不过还是要考虑资金到帐的问题，留足时间。因为年末银行放款一般比较慢，就算快的话从递交材料到放款也要一个月左右。如果手头宽裕，可以选择先卖后买，这样可以省去房产税认定的麻烦。
不过很少有市民选择先卖后买，主要还是因为担心一旦房子卖了，短时间买不到合适的房源。他们既担心搬家入住的问题，也担心市场有什么变化。
[案例分析]
换房前先“摸清”相关政策
■事例：
市民赵先生近期打算将自己和父母居住的房子出售，购置一套面积更大的新房。在一小区附近的中介门店，赵先生将自己准备“先卖再买”的想法告诉中介人员，中介很快帮他物色到了一套附近小区的低楼层房源，赵先生原本居住的老房子，也有人表达了购买意向。
由于赵先生在老房子的产权证上有名字，中介建议他先进行“去名”操作，“这样就可以在买房时被认定为‘首套房’了，可享受‘首套房’的贷款优惠政策。 ”赵先生告诉记者。由于对现有购房和贷款政策不是非常了解，赵先生还是通过朋友去银行查询了自己的贷款资格。这一查，赵先生犯晕了。“朋友说由于我之前一套房子有过商贷记录，因此就算去了名字，在贷款时仍然不能享受首套房的待遇，不仅首付比例提高，贷款利率也将上浮。 ”朋友的说法完全打乱了赵先生的计划。虽然中介一再表示可以“设法搞定”，赵先生仍然选择“摸摸清楚”后再作决定。
■提醒：
业内人士提醒，由于限购政策的从严执行，部分家庭虽然失去了购房资格，但由于确有急需改善的原因，这部分家庭希望通过“先卖后买”的方式，来获取购房资格。然而，根据往年的惯例，年底银行的信贷支持力度逐渐减弱，如房贷利率的优惠力度减小、房贷申请难度增加、批贷时间延长等，都需要业主提前有心理准备。此外，在买卖过程中，对中介人员的话也不能“照单全信”。如中介往往会帮业主估算交易所产生的税款，以及初步判断购房贷款资格等，此时就需要业主事先对相关规定有所了解，有条件的话通过其他渠道进行验证，以免在签订合同后却发现与预期不一致。
