??今年4月，深圳软件园龙华分园开园，如何进一步拓展产业空间成为龙华产业发展当务之急。
??今年1月初，深圳12宗工业用地集中上市拍卖，位于龙华新区原观澜办事处的A908—0807宗地，上演了白热化争夺：17名竞买人，93轮竞价，起拍价1434万元被推升至5510万元，溢价率达284%……
??一次土地竞拍，直观地折射出优质企业对龙华新区的青睐，而另一方面，龙华“一地难求”的尴尬也可见一斑。
??于2011年底建区的深圳龙华新区，在产业发展优先战略牵引下，产业转型升级势头迅猛，正由产业大区向产业强区迈进，然而，由于产业用地和产业用房不足，优质企业和项目难以落地。空间资源紧约束已成为阻碍龙华新区打造产业强区的关键因素。
??事实上，这一现象并不限于龙华一隅。产业空间不足，优质企业与项目“落地难”，正在成为中国深度城市化进程中一道具有普遍性的难题。
??龙华新区有志于破解这一时代课题。2015年度，“创新产业空间保障模式”被列入改革计划，新近出炉的《关于进一步加强空间保障 促进产业发展的若干意见》（以下称《保障意见》）提出：“确保到2020年，全社会产业用房规模达到4000万平方米，其中，每年新增产业用房100万平方米，累计新增产业用房1000万平方米……”
??从空间紧约束、“一地难求”到年均新增产业用房百万平方米，建区不过3载的龙华如何实现这一巨大逆袭？龙华创新具有怎样的样本意义？
??创新缘起
??空间之困：“不缺好项目，就缺地”
??2011年底，龙华建区之际，已是名副其实的产业大区，形成了以工业为主导、电子信息业为支柱、外向型经济特征显著的发展格局，并成为深圳市电子信息产业、先进制造业和服装产业集聚基地。
??然而，作为城市化前驱样本的龙华，低水平高速扩张的农村城市化路子，也给未来产业发展造成了困局。
??名为新区，实为旧城，龙华建区之际建成区面积已达110平方公里，剩余可建设用地不足3平方公里，35平方公里土地亟待城市更新，土地资源紧约束已初露端倪。
??建区后的龙华，秉持“产业发展优先”，加速推进产业转型升级与特区一体化建设，完善城市功能，补齐民生短板，新区由产业大区向产业强区快速挺进，并成为海内外投资兴业的热土，对人才与优质项目的吸附力与日俱增。
??2012与2014年度，新区两度举办投资环境推介会，引起海内外热烈反响，首届推介会吸引近百个优质项目，总投资额达1709亿元，而第二届推介会更吸引138个优质项目，总投资额达2109亿元。
??2013年与今年国际人才交流大会期间，新区两度组织“百名海外博士龙华行”，100余名“海归”考察新区产业发展环境、现场举行项目路演。如今，“百博行”已经成为国际人才交流大会的品牌活动。
??然而，在上述光环下，土地资源紧约束却如暗流涌动。前文所述“17名竞买人，93轮竞价”的“抢地”事件即是最好的明证。
??“我们不缺好项目，不怕吸引不到好的人才，就缺地”，新区一参与起草《保障意见》的负责人士对记者毫不讳言，新区目前产业发展空间存在一系列瓶颈：大量工业厂房低效利用，可拓展产业空间资源有限，大量产业项目进不来、落不下，创新创业型中小微企业找不到合适产业用房，租用产业用房配套跟不上。
??创新解读
??“像保护基本生态控制线一样保护产业空间”
??产业空间不足，优质企业与项目“落地难”，龙华新区的空间之困，也是当下城市化急速推进中，其他“类龙华”地区已遭遇或即将遭遇的普遍性难题。
??审视过往的破解之道，往往出现两种对立的局面，一方面是少部分大型企业的用地需求得到保障，大量中小型创新性企业“一房难求”，一方面是优质企业和项目无法落地，而部分取得用地的企业却出现囤地闲置现象。
??发展出题目，改革做文章。“坚持问题导向，凸显改革担当，以龙华的实践，为全国改革破题”，这是龙华新区主政者对于改革创新的认知。
??由此，“跳出龙华看龙华”，“创新产业空间保障模式”的龙华实践，立足于“产业与城市有机融合，产业与生态环境和谐发展，产业制造与办公研发一体化发展，产业园区与产业服务双向推动”的原则，着力满足企业多样化的生产、研发、经营需求，满足人才和员工高质量的生活配套需求，力求为产业空间保障趟出一条既具可操作性亦可持续运行的新路径。
??关键词1
??空间管制区
??创新思路：
??结合产业空间布局现状和规划，划定新区产业发展空间管制区。实行产业发展空间管制制度，严格控制管制区内现状和规划的产业用地功能调整为其他用地功能；鼓励管制区外但不在基本生态控制线范围内的商业、居住等用地功能调整为产业用地功能。
??“以法定程序捍卫产业空间”
??2005年，深圳在全国首创生态控制，全市国土面积的一半划定为生态保护区严格控制，目前，深圳建成区的绿化覆盖率45%，人均公园的绿地面积16.5平方米，是中国公园最多的城市之一。
??产业发展空间管制区正是借鉴了基本生态控制线的运作模式，“确保到2020年，工业用地规模占城市建设用地比重保持在32%以上”，是管制区最核心的目标。“过去是保护生态，如今是保护产业，要像保护生态线一样保护产业空间”，意见起草人员如是说。
??而在另一方面，深圳市实行多年的“法定图则”，也被引入空间管制区中来。从香港舶来最终在深圳本土化的“法定图则”，是包括规划编制、审批、执行、咨询、监督、检讨以及修订在内的一整套规划体制的深层次变革，其核心思想是通过公众参与和更广泛的部门协调，来实现规划编制的科学化、规划决策的民主化和规划管理的法制化。
??“凡是划定了的管制区，经过后续制度设计，强化其刚性，谁都动不了”，意见起草人员坦言，基本生态控制线加法定图则的经验借鉴，龙华将以法定程序设计来捍卫产业空间，实行严格的产业发展空间管制制度，让产业空间管制区成为无人可以触碰和变更的“高压区”。
??关键词2
??带设计方案出让
??创新思路：
??在招拍挂出让土地过程中，按照产业用地综合开发的方向，根据产业用地需求特征、地块现状要求以及调控市场的阶段任务等，深化规划控制及配建要求，试行有条件的“带设计方案”土地出让制度。
??“让个体理性服从于整体规划”
??出让地块走市场之路，如何让土地稀缺资源不至沦为“炒地者”的砝码，而且能更符合地区的功能定位？设置出让“门槛”无疑是一种全新的探索。
??早在2012年，上海外滩金融集聚带试水“先招后拍 三带”方式出让土地，即在出让时设置三个附带条件：带规划设计方案、带功能使用要求、带基础设施条件。最终，外滩两幅“黄金地块”名花有主，中标的不是开发商，而是准备入驻外滩的金融机构。上海黄浦区委负责人曾如此表态，“谁能拿到地不只取决于对地块的出价高低，我们更看重的是区域规划和功能的实现，对整个地区长远发展的贡献和支撑作用”。
??而深圳前海，供地方式也已告别“大一统”，不同产业将采取不同的供地方式，如为提高土地利用效益，实行有条件的“带设计方案”出让；创新产业用地用房管理，实行“带管理方案”出让，促进土地资源和产业资源更好对接。
??此番龙华新区《保障意见》的机制设计，正是充分借鉴了先行者的经验。“试行有条件的‘土地 方案’出让方式，在国有土地使用权出让之前，相关部门研究制定拟出让地块的带指标控制性规定的意向性综合规划设计方案，以及产业开发指标，让国有土地带着方案进入出让环节，这既符合土地招拍挂公开出让的原则要求，也符合产业发展的细化要求”，意见起草人员解释说。
??“过去土地出让的弹性相当大，仅仅只有容积率、高度、密度之类大而化之的要求，片区内个体建设基本各自为政，重复建设比较多，而公共服务配套部分却有所缺失”，新区综合发展研究中心工作人员分析，带方案出让，“简单地说，就是让个体理性服从于集体理性，保证片区规划的整体性，以及公共配套得以实现”。
??关键词3
??弹性年期制
??创新思路：
??根据产业特点和项目情况，结合产业用地出让管理，试行土地出让弹性年期制。合理确定首段年期和分段年期安排，分期出让，分段计收地价。
??规范引导形成土地集约利用制度环境
??一边是土地紧缺、优质项目无地可用；一边则是大量土地闲置或低效利用，企业“押宝”土地升值，无心转型升级。工业用地领域这种怪象，在一些城市并不少见。
??另一方面，由于市场形势变化和经营成本提高，一些传统加工制造业被迫“腾笼”却不急于“换鸟”。“一方面产业升级确实不易，二来企业当年拿地价格相对低廉，目前就算依靠出租厂房也可获利不小，而土地升值带来的远期收益更可能远超看得见的实体经营利润”，意见起草人员说。
??任何一个企业或产业均有其成长周期，根据不同产业生产周期特性等因素，在法定工业用地使用权最高出让年限内，分段年期设定，并完善相应地价修正因素及系数，制定续期考核评价指标体系，成为龙华在土地出让的创新探索。
??“一般而言，优质企业的现金流都会集中在生产经营领域，弹性年期出让必然降低企业土地成本，促使企业更多把发展目标和工作重心放在生产经营上，也会改变部分投资者试图通过囤地、圈地牟利的预期”，《保障意见》起草人员说。
??事实上，目前北京、深圳前海、湖南等地也已探索工业用地出让弹性年期制的类似做法。深圳规划国土委龙华管理局相关负责人也表示，“弹性年期出让更贴近工业项目实际存续周期，也有利于规范引导形成土地节约集约利用的制度环境，防止土地低效使用乃至闲置。”
??关键词4
??三个统一
??创新思路：
??以政府直接出资或通过授权的国有企业出资的方式，按照市场价或略高于市场价，强力推进对原农村集体成片成规模物业的统一租赁。根据市场需要，统一对租赁物业进行综合整治提升，提供专业化园区管理服务，面向政府鼓励支持发展的企业实施统一招商。
??“有形之手”与“无形之手”叠加实现多赢
??纵观深圳社区发展史，原农村集体经济数据的飙升同样伴随着土地开发的低效与产业布局的混乱，可谓发展与掣肘并存。
??多年来，原农村集体多番尝试，期望走出单一出租经济的“怪圈”，部分也曾尝试主动融入地区产业发展大局，但集体经济在转型中出现“房地产化”倾向，村集体从转型获利不多且并未能与当地产业发展形成有效互动，集体经济与片区产业“两张皮”现象依然明显。
??社区集体经济转型至今仍是深圳产业发展中不可回避的重要课题。龙华新区“三个统一”的创新思路，在研究人士看来，是以产业发展一盘棋的理念将社区集体物业纳入产业发展大局，从租赁、整治提升再到招商，重在发挥政府“有形之手”的引导作用与市场“无形之手”配置资源的决定性作用，既打破过往社区集体以单片物业招商造成的产业整体性割裂，又有效避免社区自主招商可能带来的低层次、低收益以及与片区产业规划割裂的弊端，撬动社区物业资源从层次到内容发生质的飞跃，亦为地区产业发展空间拓展、社区集体经济升级、城市环境提升闯出一条新路。
??关键词5
??产业保障房
??创新思路：
??通过新区政府直接出资或授权的区属国有企业投资建设、向市场购买、租赁，通过新出让用地、城市更新、提高容积率等项目配建，通过引进社会资本以PPP等形式投资、建设、运营等方式，多渠道筹集涵盖总部、生产、研发、运营等多功能的政策性产业用房。力争到2020年，政府可支配的政策性产业用房规模达到100万平方米。
??差异化满足优质企业用房需求
??“以房招商、房地并举”是龙华新区基于土地资源紧约束提出的产业空间战略。“产业保障房”，也即政策性产业用房，正是这一战略落地的可持续抓手。
??在产业保障房的设想中，万科企业公馆昭示的企业办园区模式具有重要的借鉴意义。
??2013年10月30日下午，前海首个企业实体办公园区——万科企业公馆揭开盖头，首次推介即吸引了汇丰银行、普华永道等品牌企业的关注。
??这是前海首个通过BOT方式实现快速启动、快速为企业提供实体办公场所的创新项目，主体为40栋500—1500平方米的企业公馆，其用途为企业办公及品牌形象展示。园区在建筑以及空间设计上，打破封闭，营造了更多开放的公共空间，每一栋公馆的办公空间灵活、富有个性，可拼合、可拆分，可办公、可展示，用途多样，企业无论大小、人数多少、功能需求如何，均可得到理想的利用。
??通过社会资本参与建设及其他多种渠道，龙华新区有望掌控一批创新性的产业用房，以出售和出租的不同方式，实施差异化、针对性向企业供房，并可通过建立分配、管理、退出等整套管理机制，提升产业用房的滚动效应，有效缓解产业空间不足、大量具有成长性的中小企业项目的落地难题。
??记者观察
??打一场捍卫城市未来的保卫战
??产业是城市发展的基础和基本保障，产业转型升级是深圳赢得未来竞争力的必要之举和必然选择，而产业空间则是产业发展的先决条件。
??龙华新区以产业立区。巩固新区产业优势地位，加快形成产业用地和产业用房的有效供应，满足产业转型升级的多样化空间需求，已成为龙华新区构建具有国际竞争力的现代产业体系的当务之急。
??建区三年来，龙华的产业优先发展战略取得了鲜明的效应，制造业大区正向产业强区挺进，智造龙华也已雏形初现。然而，也正是在三年衔枚疾进中，新区产业空间紧约束更趋明显，新区对优质企业、项目吸附力与日俱增，而项目落地难也更甚以往。
??与此同时，三年发展，龙华的区位优势已经开始转化为城市竞争力，近60万人口涌入新区，片区房地产市场全线飘红，在此背景下，房地产加剧了对龙华片区有限的空间资源的争夺。《保障意见》中的部分条款，事实上，正是针对于新区城市更新项目与原农村集体对地产项目的青睐有加而设置。
??房地产扎堆的直接后果，早已在民治片区显现。在这个被誉为特区后花园的片区，房地产一度扩张凶猛，而公共配套尤其是学校供给严重不足，困扰居民多年。而对于产业兴区的龙华，房地产对空间资源的侵蚀，最终的恶果可能是产业的空心化以及城区竞争力的严重流失。
??龙华出炉《保障意见》，正是着眼于此，它彰显的是这座城区对于产业的爱重，而其所捍卫的却是这座城市的未来。同时，龙华的思虑与实践，破解的将不仅仅是自身问题，呈现的还将是更多类龙华地区“往何处去”的答案。下一阶段，从路径创新步入真抓实干，且让我们拭目以待龙华的精彩。
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