中国的21世纪，是城市化迅速发展的时期，随着城市数量的不断增多和城市规模的持续扩大，城市的千城一面、交通拥堵、无序开发等中国城市发展问题已经开始显现；同时城市居民开始逐渐失去归宿感，生活幸福感徘徊不前，人们开始重新反思城市的意义。要求更适宜居住的环境，更高质量的生活，这是人类新世纪的梦想，也真实的反映了人类对城市发展前景的希望和渴求。
如何让城市的发展不违背其本质，如何让新世纪的中国城市化路径更加健康有序，实现城市的可持续发展？为此，《21世纪经济报道》携手金地集团，整合自身资源，集结海内外学术精英、意见领袖，共同打造一个面向精英人士的高端大讲坛，共同探讨"十年脉动：现代中国城市的发展与启示"。
新浪乐居将进行全程网络图文直播，敬请关注。
论坛时间：2013年5月25日13：30-18：00、
论坛地点：金地 · 公园上城销售中心
论坛主办： 21世纪经济报道、博鳌 · 21世纪房地产论坛组委会
联合主办： 金地集团、金地 · 公园上城
论坛主题：十年脉动，现代中国城市的发展与启示
论坛议题：
1、国外城市化以及城市发展规划的优秀经验借鉴
2、中国城市发展中存在的突出问题、解决的思路和对策建议
(1)城市快速扩张对居民生活幸福感的影响
(2)探讨城市经济发展的持续性，如何体现对自然人文的尊重及保护
(3)金地荔湖城项目的思考
3 、城市住宅的居住属性和投资属性以及相互的关系
(1)现代城市中好房子的范畴及衡量标准
4、城市化进展中政府、开发商的社会责任
----------(以下为直播实录，请按F5刷新，专家观点不代表本网站立场)---------
主持人：博鳌·21世纪房地产论坛2013(春季)峰会暨金地公园上城新城市主义大讲坛现在正式开始！尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们，大家下午好！非常高兴在这个生机勃勃的五月，与大家相聚广州增城。这里是"博鳌·21世纪房地产论坛2013(春季)高峰会暨金地·公园上城新城市主义大讲坛"的活动现场，我是广东电视台主持人曾勋芳。
本次论坛的主题是“十年脉动：现代中国城市的发展与启示”。每个人听到这个题目的时候都会有所思，中国自改革开放，尤其是进入21世纪以来，中国城市迎来了高速发展时机，无论是从城市数量还是城市规模上，都达到了发展高峰。然而在我们的城市不断扩张的同时，人们也不得不面临着交通拥挤、开发无序、城市居住环境恶化、生活质量下降等问题。
早在两年前，汪洋书记提出"幸福广东"建设，直至现在幸福中国的提问，人们对于城市寄予了更多幸福生活，环境宜居，有归属感的梦想。在当前新城镇化全面启动和践行中国梦的大背景下，新世纪中国城市化路径与未来趋势，新城市主义和可持续发展，更值得关注和思考。这也是我们今天所要探讨的课题。
在论坛正式开始前，请允许我介绍一下今天到会的主要嘉宾，他们是：
经济学家、北京师范大学金融研究中心主任 钟伟先生
广东省社会科学院竞争力研究中心主任 丁力先生
金地集团华南区副总经理兼广州公司总经理 朱克亮先生
博鳌·21世纪房地产论坛秘书长、《环球企业家》杂志总经理郑丹东女士
《21世纪经济报道》华南广告部总经理 曹莲英女士
《21世纪经济报道》华南广告部副总经理 封华女士
搜房网广州站主编 李洁瑶女士
因高铁延误，住建部政策研究中心主任 秦虹女士正在赶往我们会场路上。
感谢各位嘉宾的到来，同时也感谢《21世纪经济报道》及博鳌·21世纪房地产论坛，把这么优秀的论坛带到广州，让大家有更多学习的机会，大家有什么问题也可以在互动环节一起提问。
接下来就请出博鳌·21世纪房地产论坛秘书长、《环球企业家》杂志总经理郑丹东女士上台为我们致辞，掌声有请！
郑丹东：尊敬的各位来宾，各位朋友，大家下午好！我谨代表《21世纪经济报道》、博鳌·21世纪房地产论坛组委会向所有出席本次论坛的房地产行业领袖，政府机构代表，专家学者、媒体朋友以及各界来宾表示热烈的欢迎和衷心的感谢！同时也感谢金地集团，金地·公园上城对本次峰会的大力支持。
博鳌·21世纪房地产论坛秘书长、《环球企业家》杂志总经理郑丹东女士
《21世纪经济报道》主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”，至今已经走过了13个年头，在包括诸位行业领袖，精英的参与和支持下，“博鳌·21世纪房地产论坛”始终以寻找中国房地产业的方向和坐标为己任，坚持打造行业风云人物言论阵地和同行交流平台，逐渐成为国内的规格最高，影响最大的房地产专业论坛。
我们在这里见证了中国房地产的光荣与灿烂，感受到了政策云市场掠来的风雨与震动。今天，我们相聚在美丽的增城，在这里PM2.5几乎为零的山湖之城，共同探讨中国城市发展现状与趋势。
广州是珠三角都市圈中心城市，也是中国城市化发展程度最高的城市之一。然而，这些年城市高速发展在给我们带来日新月异的生活方式的同时，也让我们开始面临着诸多城市病的挑战，如今广州和众多一线城市一样，面临交通拥挤，雾霾天气，生活质量下降等等问题，而作为广州的东增长极，增城的居住意义显而易见。
新城镇化战略启动以来，房地产企业似乎又看到了一个新的黄金十年，然而，站在这样一个历史节点，我们应该反思，城市发展的意义与未来趋势是什么？城市快速发展与居民幸福感如何统一？城市住宅的居住属性和投资属性是一种怎样的关系？东广州增长极的区域优势及发展形势是怎样的？这些疑问，将为本次峰会揭开序幕，我想在座的诸位也将从接下来的峰会中找到答案。
最后，我代表主办方《21世纪经济报道》，博鳌·21世纪房地产论坛组委会祝愿本次峰会圆满成功，祝中国房地产业拥有更加长远，更加美好的明天，谢谢大家！
主持人：谢谢郑总的精彩发言！另外博鳌·21世纪房地产论坛春季高峰会也得到了金地集团的大力支持，这次会议落地金地·公园上城环境非常优美的地位，对于探讨东广州的城市发展具有重要意义。下面有请：金地集团华南区副总经理兼广州公司总经理朱克亮先生上台致辞，掌声有请！
朱克亮：尊敬的各位嘉宾，媒体朋友们，大家下午好！伴着夏天角度的来临，2013年我们迎来了博鳌·21世纪房地产论坛，非常感谢各位在百忙之中来金地出席今天的活动，请允许我代表金地地产对各界朋友的到来表示衷心的感谢和热烈的欢迎。
金地集团华南区副总经理 朱克亮先生
今天主题就是十年脉动，现代中国城市的发展与启示，中国经历了城镇化，城市化，是中国历史上规模最大的城镇化过程，城镇化的发展成为中国经济增长新引擎，在这个过程当中伴随着中国的迅猛发展，交通拥堵，建设粗矿，环境污染，个人居住空间减少等诸多城市发展的问题，逐步突显，据统计表明，人民生活便捷，配套完善，居住生活指数降低。如何在城市发展过程当中做到坚持以人为本，不减缓中国城镇化进程，每个社会中间力量都应深入思考，并承担起主力推动的责任，承载履行思考现状，明确前行方向的责任，金地携手博鳌，会聚各地人士，在金地·公园上城举办这一次峰会，金地集团在房地产浪潮中起到推动作用，另外一方面金地集团为业主提供超幸福指数的生活，正如总裁所说，金地要求从产品生产，销售，物管，使用等每个环节都可以体现一种精神对人的尊重，对客户价值的尊重，真正产品主义者，应该把市场和产品结合起来，我们是企业，做是产品不是艺术品，艺术品是作品需要花时间做，产品两个字包含市场概念，必须把客户的需求琢磨清楚才能作出好产品。
金地真正认同并贯彻客户是发展资源的客户理念而不是放在嘴边一句口号，在发展过程当中尊重人才能推动城市发展和原动力，对于业主居住感受和尊重，金地集团以诚待人，以客为本的信念，持之以恒的精神，绝对不仅仅是方法，而是我们成长的基本哲学，遵从人的价值和尊严，把人纳入到自然和人文历史当中去，有这个观点解释和发展我们的产品，一直坚守科学住家的使命，金地集团已经发展成为非常具有特色的全国化品牌公司，有7大区域的扩展格局，进入21坐城市，有不俗的销售业绩，也因为产品品质获得各类奖项，赢得市场认同，赢得客户高度认同。
随着都市扩大，位于广州东，占地四千亩的项目，对于广州和新城市发展都有很好的意义，我们坚持新型城市化的企业探索，以人文风格，人性功能，人杰社区犁田奉献给业主全新居住理念。
最后再次感谢大家的到来，谢谢！
主持人：谢谢朱总的精彩致辞！他讲话当中我留意到一句话，他们信奉一种精神，对人的尊重，温饱问题已经解决了，居住好是我们的梦想，对人的尊重，他这种口碑我相信会慢慢辐射下来，我也相信今天来到每一位嘉宾的现场，一路看来都会被这里绿色，空气吸引，大家会非常喜欢，今天金地集团也特地制作一段VRC让大家一起欣赏，请看大屏幕。
(VCR播放阶段)
现场VCR
主持人：刚才的短片没有华丽的画面，但可以体现出他们最诚挚的诚意，以人为本，金地集团是想要给大家一个幸福的生活环境，这段话主办方没有给我，是我刚才看短片的时候真真切切感受到，不知道您感受到没有？
我们在一个制造幸福的地方，开启今天论坛的主要程序，博鳌·21世纪房地产论坛举办至今，被誉为房地产界的奥斯卡，每一次安排演讲都是非常精彩，我们有三位专家就自己熟悉的研讨方向跟大家一起分享有关中国城市发展，有关于中国城市未来趋势，首先有请的第一位嘉宾是经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生做主题演讲，掌声有请钟主任！
钟伟：非常高兴有机会应博鳌·21世纪房地产论坛和金地集团的邀请跟大家汇报一下，我们对于投资的理解。
经济学家、北京师范大学金融研究中心主任 钟伟先生
因为我是搞研究的，所以不太懂花俏的词汇，我就直接给大家介绍，什么不该买，什么该买。
从外部来看情况如何，第一，一定不要低估美国的经济活力，他今年可以达到2.5的经济增长，其次就是欧洲，欧洲明年就是0.5-1%的希望，还有日本。
现在我们看外部市场给我们带来的机会，风险是什么？目前全球最著名就是美国经济，美国经济有几点值得关注：第一，美国经济最糟糕的时候过去了全球经济增长大概在2-3的增速，美国是发达国家当中增长最好的。
波兰可搞了印钞机，现在量化宽松退出已经提升议事日程，我个人理解从9月份开始会启动量化宽松的退出程序，但量化宽松退出会非常谨慎和温和，还有美联储什么时候加息，现在全球低利率还会维持一段时间，现在考虑维持多早，这会导致什么结果？导致结果就是这样，第一由于量化宽松退出，消息传很长时间，第一波冲击黄金，黄金没有投资价值，我再说一次黄金没有投资价值；第二，大众商品，大众商品价格也在下行，但今年3、4、5几个月，有色、黑色，煤炭大众商品在国际上最快下行周期过去，量化宽松退出第三波就是国债，量化宽松退出就意味着国债利率轻微上升，美国、日本国债利率会往上走，价格往下跌，美国、日本的国债价格压力比较大，风险比较大。
现在来看，每股见底可能性比较大，但房地产土地是安全，今年下半年关心美国国债价格能否稳定，因此从国际经济的情况来看，第一不要买黄金，第二没有必要在大众商品市场上对能源，对煤炭价格多，今后大众商品的价格是很高的；第三，美股有调整的风险和压力，今年下半年一定要关注美国国债的风险。如果投资北美，买北美或者加拿大的房地产，如果你在海外有房产我劝你抵押掉，在美国新加坡，台湾这些30年期的利率，你为什么不抵押掉，把资金兑换成人民币，不能可以套利还可以套汇，你有人民币资金为什么不在境外付一个首付，买北美，加拿大学校附近的房子，这是海外的机会。
中国经济，中长期，如何理解中国经济中长期，继续下行，10年到现在，第一季度经济增长11.2%，九点几，现在7.7%，美国经济出现新变化，中国呢？新班子但中国经济仍然在走老路子，没有好转迹象，没有以外13年是下跌的一年，10-15年你可以发现，13年是暂时经济增长停止下滑一年，原因就是进行财政货币刺激力度非常大。明年后天经济增速继续下滑，我估计会放弃7.5%的增长目标，因为不可能达到。
是下跌时期，意味着在中国绝大部分的传统产品承担压力，小部分的产业有投资机会，今年年内我们可以看一看，首先投资，从中长期来看，投资稳定在15-18%，今年大概在20%左右。有三快，一个是房地产，房地产投资前高后低，全年房地产企业就开发商来讲，销售的面积和金额平稳，财务成本大幅度下降，现金流显著改善，因此今年房地产企业的盈利状况没有任何问题，明年也没有问题，就导致房地产企业在开发投资方面，比较平稳；第二基建投资，我们可以看看有多么厉害。如果拿今年和09年10年相比，在次贷危机刚刚爆发09，10年这些加起来10万亿信贷，中国政府出台产业振兴规划有7、8万亿，今年基础设施在建规模，去年大概是31万亿，现在达到46万亿，新增基础设施投资达到了15万亿。所以13年的财政刺激力度，货币刺激力度，基础设施的大干快上又进一步透支中国经济未来的增长潜力。
还有一个制造业，制造业现在相对来说比较低迷，投资今年可以稳定，在今年2、3年投资进一步放缓。
我们看一看工业运行，实体经济，工业运行的程度3、4、5这些月最差，之后没有必要那么悲观，2季度有一些负面因素，去，补库存因素等，但我们认为关于制造业2季度是触底，稳定下行，3季度温和向上有所复苏，今年全年制造业最差几个月大概就是345这几个月，5月份一直到9、10月份这段时间，实体经济在温和复苏的。
实体经济的复苏给我们带来什么机会？机会是这样的，第一你不要去投在A股市场的大票，什么叫A股市场大票呢？也就是强周期股这一块，钢铁、有色，造船、银行等这些股票，至少我个人建议在10月以前没有必要买，买了就跌。在强周期股当中真的要买一些股票，可以挑选行业，我建议是汽车零配件，煤炭，水泥，发电厂，这些行业被发改委和市场研究人员被认为严重产能过剩的行业发改委认为20个产能过剩行业，大部分是对，但这些不对，汽车没有产能过剩，房地产也不存在，房地产是建筑施工的事，是乙方，这些都还有一些机会，但制造业始终我们相信A股市场从现在到三季度，A股市场的机会主要出现在中小板块创业，而不是传统企业，大家想要买股票至少在3季度之后买小票不要买大票。
这是工业运行的基本态势，然后就是消费，消费的情况如何？年内没有什么机会，今年一季度跟去年相比，消费的同比增速下降2.6，为什么消费低迷不振，跟我们日常感受相反，吃饭、电影院都人山人海，票房很好，旅游景点也不错，为什么消费还下去？有三个因素，第一是政府八项规定，不允许大吃大喝，奢侈品，茅台不能喝，对消费有影响；第二，去年第一季度多的一天是闰年；第三，就是价格，第一季度根据汽车业协会的统计，汽车销售数量增长16%，跟国家统计局的统计汽车销售金额增长10%，一季度汽车和石油相关制品主要就是汽油，所以消费增长迟缓是因为成品油价格下下调整，还有中高端价格很差，由于人民币升值的因素，2、3季度，闰年八项规定和存在，汽车等经过3、5月份之后应该略有上升，2季度的消费略有好转，三季度会更好一些。
消费是这样的话，如果你在A股市场挑选股票，我的建议是，少买白酒类企业股票，要买白酒类就买中低端，多买食品制造类的企业，比如说肉类，乳类，你看不是双汇，但应该还不错，还有乳业，现在乳品价格境内外倒挂，伊利类似的企业也有机会，所以基础消费这些产品大消费当中基础消费，医药等还是有机会，这是消费给我们带来的因素。
我们从投资、消费、工业运行所理解到的投资机会，如果我们挑出股票市场看一下目前在境内应该买什么，不应该买什么。
首先从现在看到2季度，应该买什么呢？应该买理财产品，特别合同单号，一般三百万以上的产品，但我建议对于这些产品，比如说收益率在7-12%之间，持有期限不要一年半，不要晚于2014年底到期，这些信托产品房地产有没有风险？没有风险，可能有人说你这个话讲得太隆重，为什么房地产信托没有风险？问一下金地集团，10年11年上半年的时候房地产企业的融资不仅仅包括金地，其实国内绝大部分房地产企业在2011年上半年高于20%左右，这使相当多房地产开发商恨不得重新发低利息的信托，这个时候买你有什么风险，不仅如此还要早买，随着经济增速进一步下滑人民银行6、7月份还有降息。
地方平台债，也有人怀疑，地方政府现在的负债非常厉害，他们根本换不起债，为什么鼓励买地方的城头债呢？我大概估计就是这样，地方政府目前钱银行的钱有多少？将近十万亿，通过影子银行融了8万亿，地方政府的负债就是15-18万亿，地方政府财政收入6万亿，3万亿还是税，3万亿是土地出让金，中国地方政府没有归还债的可能性，为什么安全？2013、14年是十二五的五年周期计划的评估阶段，地方政府从来没有考虑，他们压力就是借新换旧，今年利率往下走，这对于地方政府的利息负担来说不是加重了，而是减轻，这使得地方债务风险有，但爆发的点往后退，而不是往前移，你购买地方债，期限足够短，不太长，不长于2年应该没有什么问题。
通过杠杆去购买房地产，或者房地产的，尤其核心区的房地产的投资，境外房地产也可以考虑。在股票投入当中更多关注中小版，创业版，比较少关注主板市场，大概在今年10月份之前主板市场的机会比较比中小板差一些，这是我们通过投资，消费、和工业运行看到的机会。
2013年总体中国物价和增长情况如何，第四季度高一些，第三、第二季度低一些，13年中国经济增长形态如何？二季度有改善，3季度年内经济增长的同比和环比可能都是最高，一季度，二季度相差不多，3季度比较少，4季度就要下去，经济增长是游行，今年年内比较好的投资机会，就出现在第二、第三季度，三季度我们对于中国资本市场是比较看多的。
我们看到增长的机会，如果是从长周期来判，14、15年中国经济的增长并不会比今年更快，中国经济在13年的增长就不是复苏，所以中国经济13年主要特点我们称之为叫做非常强的调控，非常弱的反弹，中国经济不是复苏而是反弹，因为反弹之后还会下行，然后比较温和的市场反应，房地产市场，股票市场都是比较温和，房地产市场全年都是小阳春，股票市场全年都是创业板和中小板小牛市的阶段。
这是我们对于通过增长和物价看到机会，其中创业板当中在中小板当中关于信息，科技，电机，传媒、物流等这些都会比较高一些，投资机会比较多，但我也要提醒，从年初到现在，创办板中小板涨幅比较大，没有什么好的投资机遇从现在开始，到10月份三中全会的召开之前，都会往上走，现在来说创业板的股票不便宜但还会进一步炒高，所以如果你足够谨慎的话，应该在三季度的时候，三季度，4季度交界的时候，减少对于创业板和中小板的持仓量，四季度最好的投资机会就不是中小版和创业板，而可能是刚才所说的汽车，医疗，水泥，煤炭、发电，房地产等这些长周期的股票，除了银行以外的保险，券商也可能在第四季度有机会，三季度之前机会在小票，之后大票才有机会。
关于中国银行业的情况，我这样理解，如果你真的非常有钱，可以买一些农业银行，或者工商银行的股票，如果你的收入只是中等，你永远不要购买任何中国银行业的股票，在今后几年日子非常难，赚钱都赚得不好意思这种情况永远消失，很难。不仅仅银行业面临补充资本压力，不良资产的压力等等，如果我们仔细看看，03、07年外资银行和中资银行合作非常紧锣密鼓，但后来都逐渐说再见！最近高盛集团和工商银行说再见，几乎在过去外资和中资紧锣密鼓蜜月期都过去，这些不同类型的外资银行都抛弃中资银行，这可能是一种暗示，07年8月份巴菲特买中石油的时间点，时间窗口非常正确，所以银行股长期看空。
房地产呢？房地产的情况比较复杂一些，简要介绍一下我对房地产的判断，感谢博鳌·21世纪房地产论坛在过去差不多5、6年每年我也在这个论坛发表一次主题演讲，非常幸运的时候过去5、6年的主题演讲从来没有错，预测当中非常让我惊讶，几乎不可能出现小概念的事情，07年我提出的演讲主题是土地为货，资金为王，08年我们提出口号变成的放弃现金，买入一切。10年我在博鳌论坛演讲主题就是辉煌不再，巅峰永世，后来说中国好日子到头，如果你看10年的演讲，你现在再看你发现10年是中国改革开放以来，中国经济快速增长周期结束，从此之后慢慢往下走的一个拐点，去年我演讲主题是短期有运气，长期就不好说了，现在跟大家汇报一下。
今年看到明年房地产没有问题，仍然是供需两旺，价格上涨不显著，价格环比上涨在8月份停止，因此不要听国家统计局在忽悠，这只是同比，但环比是在收敛，3、4月份二手房和新房价格异动比较多，这个惯性连续到8月份，8月份之后房地产价格再出现环比上涨可能性很小，总体来说13、14年这两年中国房地产行业跟诸位消费者的购买房子机会还是不错。
第二阶段就是中期，14年、15年之后中国房地产会有什么不确定性？不确定性在于房产税，按照房屋统一登记基本数据仓库的形成，14年的年中，按照按审空转变实转，落实房产税的试点，不要低估房产税对于房地产市场巨大振荡和冲击，15年一段时间存在这些不确定性，如果中国经济持续下行，如果政府对于房地产行业有相对理性的认识，也许就不会试点房产税，中央政府对整个经济运行，对房地产未来有捂盘，不谨慎推出房产税政策，这是对房地产市场非常大的打击。
长期，从现在看到2020年，其实从10年开始房地产行业就销售面积，开工面积这些数据来看已经进入个位数增长时代，即便没有调控，没有负面的调控，房地产行业也进入的一个供求相对平衡的市场平台期，这个行业在未来5、8年是否可能每年以6%的复合增长，不可能，每年的施工面积销售面积按6%的复合增长，就意味着现在每年商品房销售套数要超过亿套这不可能，国家房地产行业爆发式高速增长期结束，现在是平稳期，你抱着侥幸，抱着投资客的心态投资房地产，这种标地或者存在境外，北京上海等城市核心区，北京的金融街，国贸可能有，但其他可能就不存在，这是我的理解，两年没有问题，两年之后要看房产税，长期是平稳，这对于各位来讲有什么建议呢？
我建议是这样：第一，你真的要买房子是处于投资目的，境外机会可能比境内要好，境内北上广深房价现在在很贵的区块，比便宜的区块要好，衡量北上广深哪个区块最值得买，你就看二手房的交易量占比，占比越高就值得购买。北京的金融街，二手房交易占比超过80%，就意味着周边没有新房供应量但有很多人群进入这个地方，被迫他们买二手房就可以，新手没有量，二手房供不应求。二手房销售占比越低的区块就没有必要，如果作为刚需，你要衡量两个指标，你在远郊区县购置的生活便利的住宅，以及教育残缺不全这两者如何兼顾？近郊的房子如果环境优美有一定的价值，你必须衡量从这里到广州市交通上下班的时间，开车出行出行在广州一百万在这里就是60、70万，剩下的钱买一辆车，你是愿意每天在路上花一个小时，还是愿意居住一广州市区？这是两难的抉择，你更加热爱工作还是更加生活？工作有那么重要呢？这是远郊需要衡量的问题。
还要考虑交通，教育、医疗，社区，交往等这些措施是否齐全，再者要考虑其实不应该说再者，其实一应该就要考虑，开发商品牌，口碑，信用，是初开盘还是尾盘，金地集团在中国国内是认为开发精品楼盘的高手，广州和华南地区有很多开发商善于做大盘，但也善于做超烂的大盘，我就不点名，别墅漏水的现象比比皆是，金地所做的项目都被业主予以很高的评价。
在这个小区当中医疗，教育，社区交往的环境是否成熟，在一期，二期，还是进入尾盘，尾盘是不值得购买，一个超大盘再一个成熟阶段2、3期，开发进程到三分之一的时候，这个楼盘的性价比是比较高，假定一个项目非常大，给我一百万的平米，一开始是比较便宜，品质比较差，如果都很好但价格就不便宜，所以开发到现在价格还是可以。
我个人理解，这个项目适合刚需，适合年轻人，特别适合比较顾家，爱家的年轻人，不适合白天晚上都睡在办公室吃方便面的年轻人，这是我们对于中国经济，中国的投资和房地产行业的理解，不一定对，谢谢大家。
主持人：谢谢钟主任的精彩演讲，您的风格都非常务实，你一上来就告诉大家什么不应该买，黄金不要买，房子考虑综合因素可以买，下面有请广东省社会科学院竞争力研究中心主任丁力先生作主题演讲，掌声有请！
丁力：尊敬各位朋友大家下午好！我在这里告诉大家的是我们如何规避一些市场上的不必要的风险，因为我搞区域经济，我给大家讲的主题：增城与广州同进退。
广东省社会科学院竞争力研究中心主任 丁力先生
增城大家都知道是广州的很有特色的地区，在我心目当中，增城是属于岭南的江南水乡，哪一片水，哪一片天，包括哪一块绿水青山都让人非常向往，至少有一点你们当媒体来问我的时候，丁教授你是否愿意来增城居住？我可能会毫不犹豫的说，我愿意来！住一天，两天可以，如果要我在这里住一个月，或者甚至居住一年，可能我还要低估一下，为什么呢？这就是今天接下来要演讲的主题。
增城这几年发展很快，了解增城都知道，增城在广州这一座城市的东大门，准确在东北面这一块。增城有很好的自然环境，特别是增城的北部，这应该说工业污染比较少，增城留下非常美好的自然风光，增城这几年的领导比较早在增城就根据主体功能不同，他们进行了必要的划分，换句话说，说得通俗一点就是牺牲南部，确保中部，优化北部。为什么说牺牲南部？新塘离珠三角核心地带很近，东面又靠东莞，从这个意义来讲在增城发展工业应该说是比较有利，很显然新塘现在已经成为增城经济的重要发动机，去年增城市委市政府为了考虑增加发动机的力量，把发动机从一支分解为三支，当时引起的一些热议，其中我也发表了一些观点。
但无论怎样分，基本格局应该就是这样的格局，在这种格局当中，大家就很快感受到了，增城人特有的一种魅力和风格这就是增城经济虽然没有落伍，但增城还是确保了一份蓝天净土，这几年我有一个感觉，我每每陪着家人跑来增城，我发现一起来这些人他们对增城都叫做欣赏有加，也有人说增城是不是走到天花板呢？新塘这一片的土地估计也不是很多了，然后中部优化环境，城镇中心城区的改造，现在随着地铁、轻轨等一系列进来，估计也应该有一个叫什么？高度的水平，北部要大发展可能性也不大，增城未来的增长空间在哪里？我觉得增城未来的增长空间取决于广州。
我在媒体上也看到了有人对增城、从化北部几个山区市一些评价，其中也有一些观点认为增城，从化应该走番禺的后尘，意思就是改革开放前三十年广州有一大批外来的优秀人口，他们在广州创业，在广州工作，然后在番禺落户，包括我在内我也在番禺居住，番禺的区领导告诉我，说30年番禺吸引的大概有一百万的外来优秀的人口，因为这些人他们都是叫赤手空拳来广东打天下，相信金地老总也对这些人口可能有更高兴趣，因为他们有很强的购买力，他们现在基本上在天河、白天在天河的写字楼里面，上班，晚上在番禺睡觉，这样的人群他们统计至少有一百万的规模。
当然这一百万到番禺把番禺带起来，番禺楼盘建一个火一个，建一个买光一个，也有人说番禺赚很多钱，但至少番禺卖了很多地，目前为止番禺不太有地可卖，这是事实。最终番禺发展模式会不会在增城重演，会不会在增城，在从化，在花都这样一些第二波发展区域当中，优先落地呢？我在想这个问题要琢磨可能我们要琢磨一下广州这几年的发展。
广州作为国家中心城市，应该说一直得到外界对这座城市的高度关注，但事实上广州这几年的困惑不少，前一段时间胡书记明确要求广州的领导要正视被天津赶上的尴尬局面，现在天津和广州有一拼，我的基本观点是：这两个城市目前在拼的其实不是他们自身的水平。这两个城市目前他们在拼的应该是权利层面上的东西。我们都知道广州是一个有七千多平方公里，抛开西部的山区，现在大概就是一千平方米都有，但有一千多万人口，多多少？有人认为广州不止1200万，而是达到1600万了，也有人说1800万，广州从来不愁人气，不旺的问题，那么多人他要在这里工作，生活，要居住，但有一点，这些人他们为什么要在广州？很显然我们在这里都知道，广州这座城市有它自己特殊的魅力。
目前秦虹主任所在的住建部，公布国家中心城市当中，大概广州应该说是唯一的一个不是属于直辖市的中心城市，后来公布不知道如何，前面包括北上，天津，还有重庆应该都是属于直辖市，但广州不是，而且广州很有意思，仔细盘点起来也不是直辖市，也不像深圳的特区，广州市领导非常骄傲谈这个问题，他说我们是赤手空拳打天下，换句话说理解广州就要理解这个东西，广州唯一是什么？自古以来就是中国对外开放的重要桥头堡。无论广交会放在广州还是十三行发展也好，总之，广州是靠对外开放起家的，在共产党建立新中国之后，实际上广州还是扮演了这种角色，改革开放显然小平同志就想起广州，深圳，所以在深圳划一个圈，广州这个圈没有划进去，但广州还是充分抓住了这个发展机遇，广州走到今天，自然跟率先改革开放分不开。
但广州也有广州的难点，广州难点在哪里？第一广州领导说，我们既没有任何特殊的优惠政策，更没有什么所得税15%的特殊政策，我们完全靠自身的力量打拼的，这个话我个人认为基本上是对的。应该说在打拼的过程当中，我们也有很多尴尬，改革开放相当一段时间，广州没有相应的优势，所以说很多外商投资到广东之后都往深圳东莞走，广州这片来不多，增城从区位市场来讲，增城不仅仅新塘有一点发展，增城应该全方位的开放，但你发现，由于广州在这方面的条件不足，所以广东对外开放很重要一块红利，基本上都沉淀在珠江口东岸。广州虽然有广东省会的政治待遇，但没有获得太多改革开放的红利。
日本的汽车行业落户广州，之后很显然广州这座城市就如虎添翼，所以广州再加上原来的商业氛围很好，老百姓经商意识很强，所以90年代中后期，亚运会前后是广州发展最快的时期，广州这座城市的发展不像深圳作为特区，有特区优势发展，广州的发展主要靠市场力量，但是今天广州再一次碰到了尴尬，为什么呢？
原来我们并不把他作为竞争对手的天津，现在赶上来，天津为什么可以赶上来？我作为区域经济的研究，我也在关注，我总结有几条：
第一有一个很好的战略定位。天津和北京就类似于珠三角和香港的分工，前店后厂，北京是店，天津是厂，天津是北方的经济中心，中央给天津大力支持，包括从产业到金融。这几年天津发展是有理由的，所以天津赶上来应该说是可以理解的。
但同时我觉得我们要看到什么？广州这座城市真正的优势在哪里？我把它概括一句话广州是东部沿海城市，全国省会城市也好，里面最有市民化意识的城市。我经常问老乡你为什么跑来广州，他们说长三角和珠三角不一样，广州和上海不一样，广州给人一种惬意，给人一种自己努力就可以有自己的比较好的发展空间的一座城市，这种叫诗情画意的描述就是一句话，这座城市有市场化的基础。广州这块土地，岭南这快土地很肥沃，雨水充沛，从宏观形式角度来讲，可能接下来会有一段旧日子要过，但广州只要能够真正把市场问题解决了，通过改革，我认为还是有很好的发展的基础和空间，如果广州能够市场改革的推动下，可以进入新一轮的繁荣，我相信增城、从化，花都这样一些北部相对落后的地区，随着它们的山清水秀的优美环境，向金地房地产在打造地产精品的推出，我相信离成功不远，谢谢大家！
主持人：谢谢丁主任的精彩演讲，从他的演讲当中理清楚一条广州与增城之间的关系应该如何相互依存的脉络，也着重给我们分析的广州的政治，经济地位和未来发展方向等等，如果让我来总结我听完丁主任的感受，就用最通俗的说法，广州这个龙头做好增城就有肉吃，如果你相信广州就可以在增城买房子，在金地买房子，这是我个人的理解。接下来我向大家介绍一位嘉宾，开始之前我们也说今天论坛来一位非常重量级的嘉宾，她就是秦虹女士，欢迎大家，秦主任刚从高铁站赶来，一路上辛苦了，下面有请秦主任作主题演讲，掌声有请！
秦虹：大家下午好，会议主办方给我出题目，可持续发展的城市建设与房地产业，否则跟今天听会期望也有差别，所以就加了与房地产业。
住建部政策研究中心主任 秦虹女士
可持续在上世纪80年代，联合国开始提出，现在风靡各个领域，全世界各个方面都在讲可持续发展，可持续发展本质含义是什么，满足当代人需求，又不对需求人满足自身需求的能力构成危害一种发展模式，可持续城市建设我理解，我们城市建设如何实现可持续呢？我想至少应该包括以下三个方面内容：
第一，要建设特色城市。现在处于一个城镇化发展大时代，全球人里面50%以上都活在城市，而且城市化的比例会继续提高，这是没有悬念的。什么样的城市才可以可持续发展呢？什么样的城市才给予人吸引力，吸引人来这个城市去，而不是随便去一个城市，而是来这个城市，最重要就要有特色，特色的城市才有可持续发展的生命力，一个城市没有特色，它的发展一般，就不会成为人们在继续选择向往的地方。
第二，以集约的方式建设城市，城市和农村最大区别，就是城市集约化，农村就是个体，分散，没有联系，但城市就是有机的整体。
第三，打造宜居生态之城，为什么提生态？因为生态成为城市发展稀缺的资源。大家可能最需要选择就是不仅仅能够赚钱，赚钱的目的是什么？赚钱目的还是为了更好的生活，我们在物质条件的满足已经得到很大丰富，这种生态，这种天然环境所赐予的资产越来越稀缺，特色城市，集约建设，生态之城。特色城市第一点我想给我们一个大家印象最深刻，都是哪些具有非常特色明显大城市，比如说东京，比如说纽约。东京国土面积，东京区面积只占日本全国国土面积的4%，但却集中了全国25%的人口，占全日本40%的生产总值，东京面积和上海相比只有三分之一，但他承担的人口是上海三分之二，同样没有出现像上海如此严重城市危机，东京是国际性大都市，已经经过了发展，人口增长，几乎快处于停滞状况，但本国人口去东京，和全球去东京，都在全国，在吸引力方面都保持持续的魅力。
纽约人口一千八百万，创造全美国10%的GDP，相当于北京、上海、广州、天津四个城市GDP总额，这些城市都是大城市，印象非常深刻，城市建设，经济地位，创造生产财富这些给我们印象非常深刻，除了这些城市我们还有一些人口并不很多，按照我国的标准就是中小城市，像神户，你一提到神户，马上就想到国际化，在神户有无数多国际学校，开了无数多的国际课程，有全世界所有烹饪风格的饮食，吸引全球众多旅游观光者，创造繁华大都市文化，又是旅游城市，大地震的神户港塔，海洋博物馆是日本三大重业绩之一。新加坡是全球著名花园城市等等就不介绍国际性城市，作为一个城市来讲有持续魅力，他吸引人最重要要有特色，我们建的城市一定是城市而不是农村，但这个城市特色一定要出众，不仅仅不一样，还要比其他城市更好，在现代，在今天我们发展城市，要推动城市建设发展，中小城市向大城市起步发展过程当中，更是要注意他和其他城市的不同，特点是什么，以及比其他城市好在哪里，这是可持续发展城市第一点建设特色城市，中国在这方面，我认为我们城市雷同化太多，千城一面的现象很严重，我们能够有持续魅力，吸引其他城市人口，其他地区人口来这个城市来生活的城市，我们觉得还是非常有限，虽然我们有600多个城市。
集约方式建设城市，这个很重要，也就是说之所以我们要选择一个城市群生活，无论是什么样的城市，大城市小城市必须要有集约的城市功能，比如购物中心、行政办公楼、艺术馆、主题商业街等在空间上面的高度积聚，现代城市对此有非常许多，因为现代人的生活节奏相对比较快，要在短的时间内完成所有的需求，这要求我们的城市建设、社区打造、大楼盘的打造都需要在空间上，把这些城市功能作空间上面给予积聚形成跟外部空间截然不同的空间形态和都市氛围，这很重要。中国现在很多城市的建设恰恰我们建很多住宅缺少商业，我们建很多房子缺少公园，我们建了很多建筑物，但我们没有文化的内涵，比如说我们没有博物馆，没有大家想去休闲，会客，享受精神生活的地方，这些都是我们在建设过程当中，需要的内容。在规划空间上也要建一些紧凑型的街道，而不是过去把人群和建筑分离非常快，大的，高的，大宽马路，隔离人与商业，人与文化之间的关系，集约建设方式在今天的中国，在人多地少的中国，在过去粗放式发展的历史现状情况下尤其对于我们的建设来说是非常重要。
打造宜居生态之城，生态资源已经成为现代城市里面稀缺资源，我从香港回来，跟他们交流，他们在讨论北京房地产，他们都提出这样的问题，很多人现在准备逃离北京，为什么？因为北京的PM2.5，北京的雾霾，仅仅因为这个，很多人要离开北京，你要认为那些有钱，有能力移民，或者有能力去国外定居，有能力去到更好的地方去生活的这些人，离开北京之后，北京的房价还会上涨？最有购买力的人离开北京，北京的房价还会上涨？他们提出这样的问题，我觉得实际上你现在在我们经济高速发展的过程中，我们赚了很多钱，我们赚钱目的是什么？我们回归想要找一个很好生活条件的时候，你发现你想要找一个生活的时候，是一个很好的城市，不是农村，但没有你想要的生活物质条件，一个城市有很丰富的物质条件，你想要的所有东西都有，有商业，电影院，银行，有博物馆，有所有你需要的，现代生活所有的元素，同时又是生态，环境非常良好的地方，在过可能大家觉得这种资源非常稀缺。
我们就说以人为本的建设城市，城市的可持续发展，生态一定是建设新型城市的主题，永恒的主题，生态已经成为城市发展一种稀缺的资源，在发展城市过程当中如何确定城市生态基调？有很多具体的，可操作的一些手段，需要我们进行考虑，在一个城市是一个大尺度的公园创造生态环境，生态基调，还是相信在社区当中的绿廊，还是自然的林地、丘陵、湿地的保护和利用这是我们在城市发展过程当中非常关注的一方面，我简单回答主办方给我提出的问题，如何可持续的城市建设，我想至少要包括三个方面，这三个方面对我们城市发展，未来非常重要。
可持续发展的城市建设跟房地产业的发展，我想十八大提出，未来新型城镇化这个角度进入，但十八大之后，我们对于中国城镇化发展的加了两个词，新型城镇化，新型就区别于传统，否则就没有必要叫新型，新型城市化在未来经济发展过程当中，在未来经济社会发展当中具有非常重要的地位。2020年我国全面建成小康社会的时候，城镇化，新型城镇化和城镇化质量提高是全面建成小康社会的重要内容之一。这也符合国际上各个国家在经济发展过程当中城镇化发展过程当中相辅相成的自然发展规律，也进入你所看到现在所有国内国外经济发达地区没有一个以农业社会为主的农业社会，不能说你经济很发达，城镇化率很低，不可能，所以中国未来的经济，我们还在增长，2020年全面建成小康社会，我们第二大经济体向第一大经济体的进程，他城镇化率提高，但质量水平如何，已经是我们党和国家政府确定未来发展目标的重要内涵之一。
城镇化是下一步经济结构战略性调整的重要一环，为什么这样说？一个主要原因就是现在确定新型城市化指的就是经济战略结构转型背景是什么？我们很难再像过去十年那样依靠外需发展经济，外国经济不靠谱，我们要靠内需内需是什么？在内需里面城镇化恰恰是内需里面投资与消费的结合点，我们只要有质量推动城镇化，可以拉动过得投资，又可以带动过类的小，国内投资和消费结合点，城镇化在未来经济结构战略调整当中具有战略的地位，什么是新型城镇化，是什么？如果过去城镇化速度非常快，快到什么程度？改革开放以来，中国新增城镇人口接近5亿人，过去十年，城镇化的速度尤其快，每年提出1.3个百分点，但过去城镇化是粗放式的发展，质量确实不高，但质量不高体现很多方面，第一就是我们所说的城镇化过去质量不高是因为很多人没有在城市里面生活，统计生活居住在城市半年以上都叫城镇人口，大家都知道，有多少人两亿多人他们没有在城市里面，没有户口，没有享受城市的同等的市民的待遇和福利，城镇化的质量，新型城镇化着力提高城镇化的质量，提高城镇化的核心实现农业转移人口的市民化，这是核心，实现人的城镇化，真正让农业人口享受市民一样的福利待遇的城镇化，这叫实现人的城镇化。
最近很多部委领导讲，微量城镇化不是搞建城城镇化，而是围绕人的城镇化，这些人已经在城市里面生活，工作的人，而未来要来城市生活工作的人，同样他们需要城市的支撑，围绕人的城镇化还伴随相关若干方面，新型城镇化核心就是人但围绕人的城镇化还有很多相适应相配套的若干方面，以下有几个方面：
一个就是集约高效土地利用，第二，城市群的科学布局，或者说叫大中小城市和小城镇的协调发展；第三，城镇发展与产业资源的适应，第四，绿色低碳协调的城镇子能华和以人为本的城市现代化关系，城镇化与农业现代化的同步发展，我认为新型城镇化围绕人的城镇化要有这些方面配合，否则我们实现人的城镇化，没有这些配合我们很难有质量完成。
比如说，为什么城镇化和农业现代化相适应协调，同步发展呢？很现实的问题就是我们中国全国的城镇化率53%，东部地区各个省的城市化率，已经达到70%，一些东部农村没有什么劳动力人口，如何实现城镇化东部地区的发展，同样需要农业基础支持，作发展新型城镇化过程当中农业现代化的问题就是要解决现在东部地区农业劳动力人口下降，以及要提供大量的农业产品，对城市发展的支撑的需要，所以有相关很多方面，在今天我想跟大家重点讲两点。
一个就是人的城镇化一个就是地的城镇化，人的城镇化关键是开放，地城镇化关键改变要瓦起，人城镇化要开放为什么？户口，我们感觉起来就是户口，但不完全，这是依附作户口方面排他性的公共服务开放问题，一个省可以把农村户口和城市户口取消，不分农业人口都是某某省的人口是不是解决农村人口市民化？不是一些公共服务待遇没有解决。
城市最低生活保障为主的社会救助服务；能否享受在城市里面定居，安居乐业的基本住房保障，和城市居民一样享受的；子女能否享受公民教育权；还有能否享受城镇的医疗、保障水平。这几个方面得到解决才能真正说农村转移人口市民化真正实现，所以我们说，新型城镇化对人来关键就是开放把城市里边公共资源向那些已经在城市里面定居，务工的人实行真正的开放。
地的关键就是挖潜，大家知道，我们过去走粗放发展道路，人进程但待遇没有进程，对地来说发展更是粗放，比人的粗放一点不差大家关注这样一个数字就可以知道，我们为什么城市化道路一定在地上比较要走挖潜道路，就是走集约，高效土地发展，很容易记，90年中国城镇化人口三亿，后来翻一倍6亿人，城镇人口翻一倍，后来我们城市建城区面积增长2倍，90年的时候城市建成区面积是多少？1.2万平方公里，建城区，什么是建城区不是规划区，而是建城区，建城区就是建筑连接成片，基础设施配套齐全，这些年整整反了两倍，人增长一倍的时候我们土地扩张增长两倍，现在中国的城市的建设最大的问题现在速度很快，但是一个破碎化，效率非常低的城市发展，刚才我们钟博士讲地方政府的负债，他说地方政府没有能力偿还本金，我非常赞成。这些年城市扩张速度很快是什么格局的扩张，是破碎化，是一种粗放式的发展，我们那里建都是房子，开发越来越远，造成什么结果？造成一个结果就是城市政府基础设施的负担能力，几乎是无解，这种发展格局，政府无法提供基础设施，效率非常低。一个城市容积率应该完成依据土地价格，公共交通的走廊，有非常大的差异的容积率，离公共走廊近的地方就会贵，远的就便宜。国外由谁决定？土地市场决定，但我们是人为划分，我们体现不出现，我们一平方公里建的基础设施和承载人口，产出的产值无法个国际上大城市相比，尽管我们非常需要突出，我们土地非常稀缺，我们土地成为制约未来城市化发展的核心因素。
对于未来新型城镇化的情况下，以高效，集约的土地利用方式，再像过去那样扩张式征用农地，变成城市建设发展的模式很难持续，而过去已经形成大量的城市建设的地，现在还在低效浪费，过去对我们来说就是挖潜，大幅度提高，新增和已有土地利用的产出，这是土地利用的方向，这是我一个判断。
新型城镇化我提了一个核心，相关6个配套的方面，对于房地产业会产生什么影响？我个人看法有3点，第一我认为新型城镇化下对房地产业来说是利好，也不是利空，我们说城市人口在增加，房地产也一败涂地不可能，房地产业在城市发展过程当中是什么产业？是一个重要基础性产业，为什么说重要基础性产业，城镇化本质就是农民从从事第一产业变成第二产业，第三产业，你要么在工厂，在写字楼，在商场里面上班，无论在工厂还是写字楼，还是在商店里面都需要房地产来提供物质基础和物质条件，你不需要在农村种地。
这些人来城市肯定需要房子，你生活、生产都离不开房地产提供基础条件，所以房地产在整个城市发展过程当中是重要基础性产业，城市化发展对房地产是利好而不是利空，当然有利有弊，城市化现在53提高到70%，还是质量提高对房地产来说有机遇有挑战。
新型环境下房地产业发展难以复制过去十年的经验，为什么这样说？很多关于房地产的判断，我觉得经过十年快速高速发展，现在城镇住房总体水平已经不算低整体的供应量也不算小，现在人均住房面积32.9平方米，什么概念？我们把现在发达国家推会到今天中国的发展阶段，城市化率50%左右，他们进入中国这个阶段的时候，我们人均住房面积不比他们低，很经济发展水平相比我们的住房，人居住房水平不低，12年商品房价达到12平方米，我们供应量很大，未来还有新增人口，以现在的供应能力，满足未来新增人口的需求，没有任何的问题。
所以我们现在房地产发展最重要的问题就是不平衡，大中小不平衡，人与人之间不平衡，住房之间占有不平衡，核心就是这个问题，未来我觉得我们不向过去十年那样存在着巨大市场短缺，我们高速的供给增长，需要应对这个需求，未来我们觉得对于房地产来说有新增需求但增长速度一定下降，而且市场发展一定不均衡，过去高速增长不可复制在今后，我们有大量的供给主题，我们有保障房，除了保障房还有农民征地补偿的时候，我们在山西做调研，一个农民要的补偿资金，没有那么多钱补偿他怎么办？要房子，一个农民要三套，五套，六套，你以为都是自己居住？不可能，他们自己只能居住一套，其他都对外出租，未来的供应量非常大，我们对此有一定的信心，我们未来供应量足够大我们最大问题就是不平衡的问题，有人居住多，有人居住少，是这个问题。
所以我们很难再复制过去十年房地产发展，增长，开发模式，新型城镇化下房地产实现将呈现差异发展格局，未来房地产市场一定是分化，随着人口增加，产业投资，供需矛盾会出现，但未来企业也会差异化，对老百姓的买房选择一定是很大，你可以选择很便宜，质量不好，远的房子，也可能选择质量很好，品质很高的优质地产，我认为未来从总体发展来讲，由于中国人把买房子，和追求个人财富的积累这两者紧密结合在一起，对未来具有升值空间。从另外一个角度来，房地产在未来市场竞争中处于有利的地位，这对于开发企业提出非常重要的挑战，未来选择在那里投资，选择盖什么房子，都是我们今后企业在不同选择下出现分化的一些重要的参数。按照我来看，经济发达地区，产业投资可以持续带动人口增长的地区，未来房地产市场发展，空间会好于其他地方，特别大家要注意到中国的新型城镇化要有大中小城市协调发展的前提，以城市群作为推动城市发展的空间形态，城市群如何打造？如实现在的国家总体思路就是在城市群内通过轨道交通实现同城化，国家通过高速铁道网把各个城市群再连接起来，哪天中国高速铁路网建成的时候所有城市就是一张网在这张城市网里面，快速轨道交通，网络交叉点里面我认为有很大的机会，因为这意味着投资成本低，效率高，具有城市元素，又具备生态元素的稀缺城市，今后发展空间会更好，因为发展就是为了人，为了提高人的生活品质，质量。
以上就是我个人的看法，仅供参考，谢谢大家！
主持人：谢谢秦主任！听完以上三位的精彩演讲，相信在座各位得到很多的启发，并对中国新城市发展及未来趋势有了一定的认识和了解。我们的互动环节马上开始，再次有请秦主任、钟主任、丁主任，以及金地集团朱克亮先生上台对话。
现场互动环节
我就先抛砖引玉，接下来的环节更多希望得到的互动，就刚才秦主任核心演讲话题，应该跟我们分享新型城市化的主题，在新型城市化当中，城乡一体化也是显得非常重要，现在我们所在地在增城，但是它老大哥是我们都非常公认国际化城市——广州。广州和增城是什么关系，我们丁力主任也有所阐述，其实是这样，无论是省里面，还是市里面都规定，增城是广州三个副中心之一以后城市化发展，增城也是成为广州城市化推进中心的目的地，我再想，请现场各位给我们及把脉，目前增城还是属于城市化进程当中，没有成为大城市只是在城市化当中，增城要如何发展，如何发展成为有特色的城市呢？秦主任您也说可持续发展，特色方面的话题，这对于增城来说，我们往哪个方向走？
丁力：我就抛砖引玉，增城应该说是广州一块翡翠，因为这边的风景特别好，我们秦虹主任有机会在这里走一走还是很好。增城这几年的自身发展，我自己认为还是有规有矩，秦主任说城市发展如何有自己的特色，增城还真的有自己的特色。增城这几年打造和非常好旅游环境，增城的绿道，这个绿道在增城是屈指可数，虽然全省都搞绿道，但看出来是否下功夫，在增城的绿道上漫步也好，骑自行车也好还真的是一种享受。更重要是什么？增城充分利用他是广州郊区县，是一个卫星城，他是这样定位。成这几年基础设施也推进很快，包括地铁，包括城轨，增城有领导讲，增城在打造挂绿湖，挂绿湖有好几个西湖大，搞如此大的湖要多少投入？秦主任说了，增城是政府有很大的劲的城区，市民还是享受到了。
主持人：还是大力发展旅游资源。
丁力：对，秦主任刚才所说的环境，这里还是不错。
主持人：这还是当地有感悟。现场有观众朋友，媒体朋友有问题，可以及时跟我们互动的。有一位朋友写一个问题，广州国有资产的房地产商业承包有十年的期限，是否制约了长远发展和社会稳定？提问题的朋友能否再具体阐述一下。
嘉宾：国有基础设施吧，原来没有商业配套，包括消防等等商业配套十年承包期，在衡量基础上，现在出现一个问题，这十年的时间，可能就是投入大，但是十年的时间基础建设，装修等等，可能要几年时间才有商业的气氛，对投资商来说很难长期发展，可能到期的时候会出现其他小商户等等有一些不和谐的，比如说有去维稳等等的情况，请问专家这种情况有什么样的方法请给予回答。
主持人：您的问题跟我们主题离有一点远，有一点点偏。
嘉宾：就商业物业。
主持人：有没有专家是否可以说一说。
朱克亮：你提到这个问题非常专业，也提到城市发展跟政府投入，房地产投资相关需要更好协调的环节，比如说从刚刚您发言里面听懂您的想法，还有您提很好的建议。
像我们这样开发商非常重要基础设施的投入，我不好说其他方向，我们一些做法，会自行投入一些资金，投入一些人力做一些维护，像消防设施我们有自己的专业物业管理公司，我们会持续对消防设施维护，我们企业内部也有专业人员和相应的资源配置到位。您讲其他方面我们也涉及文化领域，像社区居民，居委会的办公场地，包括一些像学校，幼儿园的设施这方面，一些政策还没有完全的清晰化，这段时间会逐步清晰化起来。
主持人：还有一个问题，广州住房价格连续四个月领涨全国，广州房价已经走进压不住怪圈，房价调控政策成为“空调”？
钟伟：基础设施配建十年的运营期确实有问题，北京也有类似问题，以后如何解决还是有风险，广州出现几个高价地，这些地都处于核心区，地块比较小，适合商业开发，再者这些项目开发周期很快，这些往往都是纯住宅的地块，最后地块适合做豪宅，销售套数都太多，引起只要做一些高端的沙龙。这要看清楚是广州核心区要涨，还是远郊，副中心要涨，如果把佛山增城要涨，你要说广州房价要在涨，这就压不住，如果平均之后涨只是广州局部区域，大多数区域价格是稳定就未必的，所以这要小心，你不要看到豪宅上涨，普通价格没有上涨，你不要看到说自己的普通住宅也涨，所以这是没有道理的。广州有什么地块，房子上涨还是有特点，二手房交易为主，新房甚少的那么这个地块就会涨。
主持人：具体情况具体分析，接下来这个问题还是要请您来提问，当然跟今天的话题有一点点偏，人民币兑美元的汇率短期，中期，长期您如何看，为什么？
钟伟：如果看3年，从现在来看短期没有问题，你要是看比较短的时间、2、3年更长的时间、5年我们要鉴定看好人民币，为什么对外升值，对内贬值的情况下，货币超发，物价贵，还升值，是因为外贸企业的竞争力，对我们对手来讲还是有优势，还有我们服务业效益太差，贸易部门效益比较高，就导致升值，服务业的效率比较低就导致贬值，这种势头还会延续。2008年2010年东莞、温州以及长三角的企业家普遍认为人民币兑美元升到1.6有问题，但从现在的市场来讲，现在企业家和学者现在预期更加乐观，现在很多人认为，人民币兑美金，在5、6年时间升到5.5没有问题，目前来讲是否有必要买入外汇，减少人民币资产持有，规避未来人民币稳不住的风险，有必要但看你如何操作，如果简单的操作，2、3千万人民币，其中买1、2百万美金，剩下买人民币这是赔。如果你要做这样的事情，做对冲，比较好还是你能否来新加坡，在多伦多，在美国学校旁边买一套房子，首付30%，其他在本地贷款，在这个过程当中你的资产在海外有一笔，这样可能你这种外币资产配置会比较好一点，如果单纯把人民币卖掉，买一些美金还是不划算。
主持人：谢谢大家，看来大家还是比较认同钟伟主任的看法，现在我们会是回到主题方向性的对话当中。钟伟主任提到地王如果自己规划好，就可以卖得更贵，我们对于居住的需求来说也是更多回归到人文和自然，金地集团也是以人为本，在人文关怀和自然方面，这两者如何很和谐的融在一起？
朱克亮：金地集团从98年跟随房产市场化开始，在25年的发展历程中始终以人为本，在很多城市里面，目前有21个城市，200多个项目，一直以来都是以中高端的产品和做精品，有自己的独特风格的方向在研究，居住空间和人文之间的关系，早期的产品会偏向解决居住空间的问题，现在的产品开始如何解决人文精神，生态，可持续方面发展的一些考虑，举一个例子，我们这个项目8年前就提出来了，让城市回归自然，就觉得我们生活在城市里面，毕竟还是比较繁忙，压力比较大，但我们居住空间比较紧，我们生活指数是不高的，需要在一些离城不远的地方，配套比较齐全，比较生态，今天中午开玩笑说，我们一些客户在内心释放一些需求我们客户买房了之后在自己的阳台，花园种菜，有时候也体现出对生态环境的需求。
还有精神领域方面，我们现在也在探讨，住宅方面，我们不能完全会满足于有一个物质条件比较好的居住空间更多还要释放生活追求方面的激情，热情有沉淀，有人文方向这个项目未来，我们还有一个区，目前定位C区的方向，我们会引进岭南文化，博物馆，一些戏台这些方面，人们不仅仅在一个空间里面还影响有邻里有交流，有传承，这是金地集团不断研发出一些新产品在产品升级方面所做出一些努力。
主持人：有一些具体落到实处的方法，让居住在这里的居民们可以自发感受到自然，文化非常和谐的氛围，一个名人也说过，人们为生活而来到城市，为了更美好的城市留在城市，现在幸福指数越来越低，钟伟主任在演讲当中也说过，从实际出发，导致选择生活还是选择工作，我们能否贪心一点，两样都要考虑呢？有没有一个折中方法平衡？
钟伟：我买房子也有居住远郊，我理解就是按照我可选，我买近郊高品质的房子，原因就是这样，第一买房子就是考虑风水，很简单上风上水才会买，就北京来讲，上风上水就是北边，广州来讲上风上水就是东南边，因为海风自东南向西北挂，还有民风，我选择这个区比较穷，出现企业家比较少，本地民风就有问题，如果民风比较好，然后比较讲信用，本地企业家比较多民风没有道理，穷有穷的道理，富有富的原因，否则周围邻里都是恶邻没有办法居住，还有是否有潜力，从教育，交通从城市功能积聚来说是否有潜力，我们要找到潜力区域，这样地块相对比较好工作跟生活的平衡，我个人认为80、90后应该把中心逐渐放在生活上，而不是放在工作上，因为我们60年代50年代，70年代这一波出生的人没有生活情趣95%以上都是在不停的工作，赚钱，但我们没有想赚那么多钱用来干什么，所以我们比80、90后活得傻一点。
主持人：钟伟主任根据自己的感受，丁力主任2002年就来到广州，说说您的看法，您比钟伟主任也年长一点。
丁力：买这里好买那里好，我买哪里都好。一个地区定位很重要，如果说你定位，像增城，如果是定位主要搞休闲旅游坦率来说这个地方可能生活很惬意，但商机就不一定很多，如果像有一些地方，像南沙现在定位再造一个新广州，我相信这个地方机会也会比较多，但生活是不是很惬意，很难说。随着经济发展，人气不断的积聚，很可能又一个广州，无非就是建筑物，外立面，还有很多东西不一样，但以后什么塞车，尾气污染都避免不了。秦主任说可持续发展，他们就真的可以做到可持续发展，可以这样说，科学发展，可持续发展也好，很多时候对中国人来说还是一个梦，为什么说是梦，做到这些事情不仅仅需要美好愿望也需要实实在在的技术支撑，这些东西我们恰恰多数不具备，广州前几年腾笼换鸟，现在看起来事实上是什么？鸟转出去，污染也转出去了，所以我们还是要看看这个地方的经济发展，在全局当中如何定位，不同的定位意味着不同的未来。
主持人：非常有收益还是那句话，不要太冲动，考虑综合因素，总结自己最内心的需求是什么，再买房子。现在问一下秦虹主任，第一个问题提得比较大，可能也是他想要了解的，城市化终极目标是什么？
秦虹：终极目标是什么？农民进城就终极，提升城市化水平，有一个城镇化率，中国城镇化发展什么时候不发展？要用城镇化率来衡量，国际上有一个很重要的曲线，30%以下叫做农业社会，进入30%进入快速增长期，快速增长期在70%的时候就放缓，发达国家的城镇化率在80%、90%之间，全世界平均就是50%多一点，中国就在这个水平线上，终极目标他本意就是农民进城，城镇化的发展，客观是用城镇化率来衡量，中国未来城镇化率还有百分之几个点，按规律我们可以发展到70%，之后就会放缓，特别中国是一个大国，我们恐怕还不能完全像欧洲那样国家，人口少的情况，又非常富裕中国的城镇化率很难，目前来看达到90%是很难看到，我们估计到70%以后速度就下来了。
主持人：现在提出新型城镇化，城乡一体化，可能这就是刚才那位朋友的问题。
嘉宾：我这个问题可能有涉及到三位专家，还有朱总跟房地产比较息息相关的问题，其实中国现在有很多城市，原来出现过一些房地产开发空城计，具体城市哪些楼盘就不讲，但是最近这一个可能要秦主任解答一下这种现象如何合理开发，合理利用土地资源。
主持人：第一个有请秦虹主任说房地产商唱空城计。
秦虹：这责任在政府而不是在开发商，政府做比较庞大土地发展计划才有那么多人投资，中国土地是不能私有交易，政府出让你才有地，不出让没有地。过去一些地方政府脱离产业发展，来搞城市规划，推动城市建设，放城市的土地，确实房子建设起来了，人没有跟上来，这一次新型城镇化里面，新型城镇化政府没有定义，我们在等下一步城市化，会不会提出一个新型城镇化具体指什么？每天我根据我自己的理解，我认真新型城镇化就是一个核心，若干个方面，其中一个方向就是城镇化的发展要和产业相协调，由产业支撑的城镇化，这才是健康，脱离产业发展，发展房地产一定有风险。所以开发企业一定要理性，因为你是投资者，你拿着投资人的钱，你要为投资负责。
主持人：相信观众都非常认同，我相信不合理的事情始终都会理顺，请钟伟说说，第三个问题。
嘉宾：举一个例子，在南海这边金沙洲，南海跟广州的交界点，盐湖就是恒大御景半岛，外面就是保利的西海岸，限牌了之后，有一些车进不了，原来很多在广州工作，在南海买房，在增城买房，限牌之后，会不会造成空城的现象造成投资者对广州的股票，广州的地产股，或者广州的商业的投资环境，有相应的影响？这是钟伟先生回答，朱总回答，限牌了之后，金地的金地·公园上城如何解决业主交通问题，今天过来我是开车过来，在路上堵车很长时间，我到了新加坡，他们经济也发展很多年，但真正堵是不堵，经济很发达，但这确实有他们措施。
主持人：谢谢这位朋友，钟伟主任您回答吗？
钟伟：买房地产股是否买三季度之前买没有必要，现在主流就是投资中小板，创业板，全小票，成长股，大股现在机会不多机会没有多。要不要买房子，要不要买房子，如果基于投资目的买房子，本身我就觉得没有什么必要，买房子现在没有金融杠杆没有贷款你买来干什么？房子也不会像过去疯涨，房子交易税费很高，你付60%、70%的款去买房子基于投资，即使涨一倍，你也赚不了多少，所以基于投机买房恐怕没有价值，有价值恐怕就是北上广深核心区，天价的地块。
主持人：虽然是限号，但还是可以，如果你看准这个地方你还可以选择公共交通出行，他一些公共交通方式达到了也可以考虑，针对这个问题看看我们朱总。
朱克亮：我也觉得有一点纠结，去年的时候广州市规划局出一个条例，在新盖的住宅里面，车位比100个平方要有2%以上，都是鼓励人人有车，后来又出现限牌，我就搞不清楚，他们部门之间是否有沟通，对于开发商来讲我们也看不出来城市发展统一协调性的问题。
第二方面城市轨道交通的发展，目前从增城到广州区的轨道交通发展也在加速，现在是否鼓励公共交通出行，绿色出行的方向，对于我们楼盘而言，我们在轨道交通的接驳方面，会做得更好一些，也会做得更加频密一些。
我也关注到上海，上海限牌不限行，也实行比较长的时间，长三角的经济发展，上海人买房也没有受到很大的影响，也许一段时间以后跟需求平衡有一定的关系，上海的房价在全国一线城市当中也是属于比较高位的。
主持人：天要下雨，娘要嫁人，有记者朋友要举手，最后一个问题。
记者：我想问一下朱总，刚才也有说到很多城镇化的问题，现在是一个对房地产来说大家都知道是利好，我想听一下作为开发商这边，如何看待城镇化这个问题？刚才也有讲到地块的问题，大家都知道广州刚刚出了好几个比较高价的地，金地在广州下一步还要拿地的计划如何看待广州土地市场，如何衡量，在那里寻找适合集团发展的地块？
我想问一下秦主任，刚才讲到城镇化如何发展，也有说到终极目标可能有一个不会错的答案，终极答案就是以人为本，每个人快乐，安居乐业这些就是终极目标还有土地利用，现在是一个利用率比较低的年代，这种情况已经造成了，我们浪费了非常多的土地，上面有非常多覆盖建筑物，我们要扭转，我们要挖浅，我们如何做到，需要多长时间才能扭转过来？针对房地产跟城镇化两个关系的问题，大家都知道其实城镇化也提到大家要以人为本的问题，以人为本刚才秦主任也提到，我们的子女是可以有得到平等发展机会，得到很好的就业，医疗等机会，这些要实现不仅仅房地产问题，可能是人类学问题，是全社会各个行业都要思考，都要共同进步的问题，现在好像社会关注就只有房地产和城镇化，房地产好像在城镇化里边充当了过于重要的角色，我想问一下秦虹主任这个问题如何解决。
朱克亮：一个有关我们信息问题，一个有关我们紧密问题两个问题，中国新型城镇化发展方向是比较难得的机遇，这还是有一段比较好，可持续的发展空间，对于金地来讲，我们也在一线城市，一线城市群之间也做一些项目布点，做一些研究，也会以一个负责任的上市企业，会对中国未来的城镇化发展我们也会贡献我们一份力量，我们也会充分利用好这样一个机遇，如果要在股票投资还可以继续买金地的股票。
有一个有关机密问题，我们也很看好广州这个一线城市，广州的房地产还是比较平稳，在2008年之后，广州亚运之后广州的楼市，发展就有一个比较好的提升，觉得广州市的市区的层面，在市区发展里面比较大幅度的城市形象的提升，和城市面貌的改变，对广州楼市有比较好的支撑作用，几位专家和学者讲过，广州发展还是靠自身打拼，有一批人，相当一部分人靠自己的心情劳动，靠自己的打拼积累一定财富，对于未来居住诉求方面还是比较看好，所以我们在广州市区也在参与一些土地的相应的合作，也有一些相应的举牌的场合，我们会继续看好广州市的发展，出现这样楼王，反映出来广州市的土地供应也是有限，供应量比较少地产商比较看好，就出现王多肉少，就肯定会抢。
主持人：也不是自己想买那块地就可以买到，还要看政府的供给。
秦虹：如您所说，城镇化不是直接就是大家只关注房地产，大家核心关注，中央关注就是人的城镇化，其次才是其他，城市建设，土地利用，产业发展也好，都是为人的城镇化配套服务支持人的城镇化，房地产在这个过程当中只是支撑，基础产业，为城镇化服务而不是只关心房地产，首先是城镇化，其次城镇化发展有若干三个方面，还有土地利用，这个时候挖潜，新增的土地要大幅度提高，不能再走过去粗放式发展，对已经变成城市土地的地，国土资源部对10个省市做试点，国有土地的低效利率的再开发，你要把低效利用重新整理，利用问题，我们城市很多工业用地，大量无地价，零地价，大规模的招商吸引很多企业，土地利用效率很低，通过规划的调整，重新提升土地的产出，土地承载很重要，同时我们还要注意到，过去的房地产发展更多是在增量上做文章扩量做文章，过去老的商业和写字楼的改造，提升改造，过去已有城市的一些空间的，重新规划和利用都是不断更新建筑物不断更新的一些重要的内容和方向今后分界线逐步将会从增量专项存量，存量房地产是有序，而且是永远存在。
我们看到一些发达国家，像美国，他每年盖的房子，他新房交易很少，60%都是二手房，中国也会从增量向存量房地产转变，这是一定，这个转变时间点一定会到来。
主持人：我们的活动到此结束，非常感谢大家的参与，本次会议到此结束！
