近期，很多投资者在跟笔者交流时，表达了这样的想法：“刘先生，澳洲近期贷款政策调整，我想不如去欧洲买房吧?欧洲的房产不仅便宜，我买得起，还能赠移民……”这种想法对不对呢?笔者通常会反问这些投资者：“投资房产的目的，仅仅是看自己买得起吗?仅仅就是为了一个移民身份吗?”当投资者知道欧洲真正的房产投资环境时，也许就不会这样想了。
刘磊 - 中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师
由于西班牙长达十年的房产泡沫突然破裂拖累了公共财务，该国债务自2007年以来增加了两倍。今年第一季度，西班牙债务累计达到1.1万亿欧元，占GDP比重超过100%。如果将西班牙公共债务分摊到该国约4700万人口，该国2011年时人均欠债15800欧元，如今则达23200欧元。再看看“四猪国”中的意大利，情况并不比西班牙好多少——意大利的债务占GDP的比重已接近130%。
为什么欧洲诸国给了投资者这么多优惠?说到底还是经济原因。欧洲经济濒临破产，继续大量资金“输血”救命，“移民”“签证”就是诱饵。
也有人说，那里现在经济不好，很多国家房价腰斩，不正好可以去“抄底”吗?笔者认为，这还是典型的投机心理在作祟。我们说投资房地产，要考察的不是价格，而是房产的核心价值：土地产权、持房成本、空置率、就业率等因素，都会影响未来的收益，甚至直接影响资产本身的安全与价值。
安全?对，投资者心目中的法治完备的欧洲国家，也会出现房产安全问题。近日，马德里警方采取强硬行动，逮捕32名强占无人居住民居的无业游民。然而，由于欧洲“自由”“人权”等文化理念深入人心和西班牙法律的种种规定，警方执法驱逐强占者的手续极为麻烦，甚至要给予这些“强占者”庇护——因为如果警方强制行动，很可能会导致当地居民游行抗议不尊重人权。要知道在欧洲诸国，法律的精神是保护弱者，中国投资者大量投资当地房产，已经被视作“中产阶级”“有钱人”，在公共舆论上，自然不会得到同情。
与此同时，中国高净值人群进行离岸资产配置时，还要注意规避市场风险。比如投资房产，要从全球经济稳定的国家和地区进行筛选：债务危机国家如欧洲“猪”国们，不选!缺乏有效经济增长点的国家如俄罗斯、日本，不选!政治环境不稳定的国家，如中东、南欧等，不选!与中国有重要经济冲突、军事冲突、政治冲突、意识形态严重分歧的国家和地区，如土耳其、菲律宾等，不选!非永久产权的国家和地区，如马来西亚、泰国等不选!这样做，最首要的目的就是规避政治和经济问题带来的风险。
最后，对于中国投资者和高净值人群来说，最重要的还是要规避认识风险;投资者应跳出以往在国内投资的惯性思维和方法，比如追求短平快的投资思想，只看优惠和低价格的市场入手判断标准，简单以个人喜好为导向而非按照市场需求为依据来筛选产品等，以免在离岸资产配置过程中不仅没有“抄到底”，反而“被抄底”。
本文作者：本文作者：Victor刘磊，中国外国专家局专家资质、国际注册高级理财规划师，清华大学、浙江大学客座房地产投资导师，特邀地产评论员和专栏作者，微信号：victorliulei，公众号：Victor-liulei;Royce-APE 。
