备受关注的“自住型商品房”政策已初现轮廓。北京市住建委2013年10月22日发布，2013年北京将推出2万套自住型商品房，2014年计划推出5万 套左右，相关政策已陆续发布。此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合购买条件的家庭出售；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益 的30%上交财政。
有业内人士表示，今明两年推出7万套自住型商品房，将对平抑房价产生重要作用，很可能会导致北京刚需集中的区域重新洗牌。另有人持怀疑态度，认为自住型商品房远不能满足市场需求，而且今年发挥不了丝毫作用，并不能有效降低房价。
住房品种不断出新
从早期的房改房、外销商品房、央产房、军产房，到后来的经济适用房、廉租房、两限房，以及“京七条”创造的“自住型商品房”，至少有十七八种住房品种并存 于北京普通商品房的体系之外。虽然有这么多创造发明，但却难以有效遏止房价高涨的走势，也没有完全改变普通人住房难的困境。
如今，一种新的住房品种——“自住型商品房”也将加入战局。它比周边的商品房便宜三成，所有符合购买资格的市民都可以购买，且已经在排队等候购买保障房的 家庭有优先权；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。相较之前两限房、经济适用房的购房标准，其家庭资产审核门槛有所放松，更 多人群被纳入到低价购房体系之中。
尽管2013年只剩最后2个月，北京市政府依然雄心勃勃地表示要放出足够建造2万套“自住型商品房”的用地，相当于一般年景下北京新房总成交量的1/5；明年的计划更为庞大，预计达5万套。
比经适房交易规则更宽松
相比经济适用房，自住型商品房的交易规则更宽松。按照经济适用房新交易规则，当日以后签订购房合同的经济适用房属于“新房”，取得契税完税凭证或房屋所有 权证未满5年的不得上市，确需上市的由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购；5年后上 市出售应补交土地收益等价款，补交金额根据原购经济适用住房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%补交；同等价格条件下，已购 经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。
自住型商品房持有期满后转让，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款，这可以视为30% 的固定税，拥有自住型商品房理论上不能比普通商品房更高的产权溢价。由于购房时房价按照商品房浮动，因此没有优先回购、70%差价等苛刻的条款。由于自住 型商品房供地区位是按照“全市统筹、区域均衡”的原则，优先安排在交通便捷、功能完善、公共服务设施完备的区域，可以预料，自住型商品房的产权溢价应该在 平均偏低的水平。在业界看来，自住型商品房带有浓重的保障性住房色彩。
能否冲击房价争议大
对于自住型商品房，一部分人则并不看好，一是认为在价格上虽然有所降低，但还是负担不起；二是担心开发商是否会因为利润低而建造质量相对较差的房子；三是担忧在限价房售出时，是否会以拆分精装修费用等方式额外收取高额费用。
有业内人士称，按照计划，新政策推出后有7万套房源，这至少会锁定市场起码15万套的需求。7万套房源会彻底改变市场的预期，恐慌性抢房很可能消失，促使 商品房项目加快开盘，避免与这类型房源直接竞争客户。7万套房源供应，且购买条件只是参照北京限购条件，30%的价格差距，这两个条件加在一起，很可能让 目前刚需市场中50%~60%的潜在购买者停下购买商品房的脚步，转而等待此类限价房源。这将对降低房价、遏制房价的上涨势头起到至关重要的作用。
持异议者则表示，即便是“自住型商品房”试图覆盖中低收入购房群体，但其供需矛盾依然显著。北京目前约有13万户家庭在轮候保障房，按一般情况下刚需占比八成计算，每年约有8万户不符合保障资格的首次置业群体，远远超过北京计划推出的每年5万套“自住型商品房”数量。
毫无疑问，“自住型商品房”最早也要在一年后面市，即便有效，拉低的也是一年后的房价。本次新的调控措施中，既带有表态性质，也有增加市场引导能力的实质行动。但整体来看，更多的是稳定房价预期。比如，或许能引导一些急于购房又资金紧张的刚需阶层放缓入市计划。
一年后，那些没有保障房购买资格、买商品房又捉襟见肘的“夹心层”能否真正受惠于新的住房品种，一路向前的北京房价能否真正被拖住步伐，只有等待时间来验证。
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