信息时报记者 田禾
“国五条”与其细则出台后，刚需再次成为备受保护的对象，但改善型买家却仍然地位尴尬。在佛山等二线城市，刚需已消化得七七八八，而改善型买家却要面临利率上浮的局面。
据了解，在“国五条”发布后的调控新周期内，二套房极有可能再度上涨首付比例、上浮贷款利率，而这样的金融政策对于改善型买家来说亦是“致命一击”。
观望多时 改善型需求更迫切
“限购令”已在佛山落地近两年，在这两年里，刚需成为市场的宠儿，90平方米以内的户型也占据了市场的大半壁江山。然而，业内人士认为，经过较长时间的消化期，刚需群体已得到有力的消化，而有较多的改善型置业者则观望多时，已成为现阶段的市场购房主力。
据了解，在限购前，佛山的房地产市场便是以改善型置业为主，大部分置业者都拥有一套自建房或是小户型单位，希望购买一套中大户型用于自住。因此，在限购 前，大户型乃至规避90/70的双拼户型一度热销。不过，随着限购后大部分楼盘都在抢占刚需这块蛋糕，改善型买家逐渐被边缘化。
对此， 南海区房地产协会秘书长麦志光表示，目前南海房地产市场中已有较多的改善型买家希望出手。他表示，近两年大部分项目都是针对刚需的90平方米左右的户型， 此前滞留的刚需客户已经消化了很多，“像中海锦城、长信银湾等主要针对刚需的项目都卖得不错，但是按照这样的消化速度，真正首次置业的刚需可能已剩得不多 了。”
多重调控下换房需求陷尴尬
正如麦志光所言，目前市场上的大部分户型都是针对刚需 的小户型。南海区某不愿具名的开发商表示，90/70政策确实比较适合北上广深等城市，“对于大城市来说，供需矛盾一直存在，刚性需求在市场所占比例也非 常大。但在佛山等二线城市，并没有那么强烈的供需矛盾，许多家庭都更需要稍微舒适的中大户型。”
当然，要买“大房子”的改善型买家要面 临的不仅是市场供给的变少，还面临着首付、利率的上涨和转卖房产的个人所得税。据了解，在2010年1月的“国十一条”中，要求二套房的首付比例不低于 40%；2010年4月的“新国十条”则将二套房首付比例上升至50%，并要求利率上浮1.1倍；2011年1月的“新国八条”将二套房首付比例进一步上 升至60%。短短两年，二套房的置业者所付出的首付不断上升，而今更是有传言称二套房首付比例将上升至70%，利率将上浮至1.3倍。这对于一套100万 元的房产来说，首付将增加10万元；同样贷款50万元按照20年期计算，二套房将比首次置业每月多支付近1000元的月供，还款总额将高出首次置业者近 20万元。
除了高涨的首付与利率外，近期炒得最热的话题莫过于出售房产需要缴纳的20%个人所得税。住建部副部长齐骥表示，将交易所得 税转嫁给购房者的行为严重违规，国家将会出台保护购房者利益的措施。且不论如何保护购房者，一位资深的投资者就曾对记者说，虽然看起来交易所得税能转嫁到 购房者身上，实际上卖房者也承担了一部分，“比如本来是想卖120万元的房子，由于要缴纳比较多的赋税，所以最终卖价也会少很多。”
今年金融调控手段渐显威力
除了对于二套房提高首付和利率外，近日中国人民银行行长周小川表示，将继续通过结构性信贷政策控制房价。他表示，针对房价，几年前已开始运用一些结构性 政策调控，比如首付比例和专门针对房贷的利率，以及针对房地产的价格调控措施等。这些措施将继续使用，有的还会加大力度，央行将继续通过结构性信贷政策实 现控制房价目标。
据了解，有传言称中山等地已在执行二套房首付7成、利率上浮至1.3倍的做法，对此，麦志光表示比较忧心，“这样的政 策短期看起来可能没有什么问题，但过了一个多月市场就会受到很大的影响。”此外，上述不愿具名的南海开发商也表示，以往的“限购令”是行政强制手段，而今 年金融手段开始逐步发力，“现阶段金融的调节作用已越来越明显，不管是房产税还是差别化信贷政策，未来很有可能取代限购政策。”
不过， 对于现阶段的调控，星星华园国际营销总监柯志斌则认为，政策还是比较和风细雨，“如果要完全打击投资者，应该将住房的持有、转售的成本进一步提高，提高到 根本无法转嫁的地步。经历这样的阵痛后，房地产市场才能真正去投资化。”他认为，同时对于买一卖一的改善型买家也应有相应的保护措施。
部分改善型买家应得到保护
金融政策的威力主要体现在二套以上住房的差别化信贷方面。也有业内人士认为，改善型也是刚需的一种，也应受到一定的保护。招商地产佛山分公司总经理冼耀 强表示，仅以一套二套房或户型面积来区分刚需和改善并不合理，“很多居民从以前的自建房中搬出来，住进商品房，他们有一定的消费力，也会选择面积较大的户 型。但就住房需求而言，他们仍然是刚需。”麦志光同样认为，在佛山有较多的改善型需求仍是刚性需求，也应该受到一定的保护。
同样，世联地产佛山分公司董事总经理葛朴认为，限购已接近两年时间，但改善型需求还是很旺盛，“从去年佛山的走货量就能看出来，而且去年需求还没有完全满足，今年又有新增需求，我们不应该小看新具备买房资格的这个人群数量。”
不过，佛山市房协副会长骆仪克认为，虽然今年会有更多的改善型买家入市，但整个佛山市场还是会以刚需为主，“宏观调控一直存在，改善型需求会有部分积极入市，但也只是一小部分，不会改变市场仍以中小户型为主的局面。”
