主持人：感谢陈总的经验分享。我们常说咱们做住宅像小学，做商业地产的是读大学，通过陈总的分享大家能够获得很多的经验。
接下来我们有请房地产MBA优秀老师北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授做主题演讲，他的演讲的题目是《中国房地产业的前途与轨迹》。
董藩：领导走了，商界的都讲完了。但是我刚刚在一边听，一边琢磨怎么讲，因为我有很多观点可能跟他们不一样。领导政治觉悟是比较高的，一般来讲没有什么问题，我这个人从小到大思维不一样，讲的不一样。刚才的程序安排是有问题的，如果我在前边讲，讲错了，部长可以给我们纠正过来。如果我后面讲，领导都走了，谁来纠正。刚才看了院长还在，讲错了可以院长给我纠正。
刚才主持人提醒我，说董老师今天实在没有时间，讲30分钟吧。我原来的准备，只能摘一块两块来讲。刚才有微博说让我评价重庆的市场。我想了想重庆市场，一线城市的人口、二线城市的开发量、三线的价格、四线的市场环境。有没有发展前景？有。有很大的发展潜力吗不是这样。房价是什么，房价是一个城市功能和综合竞争力的反映。我们任宏院长刚才讲的就是城市价值，如果你这个城市房价不够高，就是这个对于这个城市综合发展潜力的评价。所以太大的发展前景不能这么说，当然了，我再讲太多不好了，讲太多以后我再来重庆，重庆的朋友都不请我吃饭了。
回到评价全国市场上来，现在中央政府和地方政府之间很多想法不一致，我们这个行业和老百姓之间完全是对立的，冲突的。行业内部也分裂，有的人强调市场效益，有的人强调社会责任。老百姓之间也不一致，买了房子盼着房价上涨，没买房子，盼着房价下跌。学者也乱套了，怎么说的都有，所以有点类似。
为什么这么乱？我自己也一直在思考，后来感觉到大概有这么几个原因。第一个是两个制度的问题。
第一个是政治制度，我们特殊的政治制度。党是领导这个国家的，领导这一切的，我们还要坚持和强化党的领导。但是在中国事实上党和政府又很难分，如果党不直接管经济工作，政府必须非常强大。因为党要依托政府来管理，在这种情况之下，我们看看社会发展演化的规律是什么，很难有约束权力。所以在房地产当中出现种种问题，如果这个领导自身修养不够高，外带没有约束，权力就会泛滥。
所以你们当中如果有人跟哪个腐败的党的领导有关系，很可能平常如鱼得水。你跟他们没关系，跟政府有关系也行，你也同样有发展的机会，有争取补贴的机会，有减免税收的机会。跟他们都没关系，跟公检法有关系也行。跟他们没联系，跟人大政协有联系也好办，他们毕竟是党和政府过来的人，提拔过一些人。跟他们还没有联系，你跟军队有联系也行。如果你都没有联系，这个事很难。
所以从这个角度来讲也引出了一个政治体制改革的问题。我们一直在讨论，当然共产党高层也不回避这个问题，也在研究，而且定了调子，既不走封闭的老路，也不走邪路。但是我们批评了十八遍，没有找到路，这是第一个问题。房产当中，为什么和那么多腐败分子连在一起，为什么市场体制总是不顺，而且一些监管部门，摩擦进一步增加。和这个是连在一起的，当然还是要强调坚持党的领导，我只是说出事实。
第二个问题在什么地方？在我们特殊的体制，全世界都没有几个土地公有的国家。我们在住房或者叫房地产产品方面实际上是市场化，但是土地要素供应上还是采用传统的行政手段。所以这个时候，在西方房价上涨的时候，开发商可以买地，很快可以改变大家的预期。但在中国每年乐观有一个土地出让计划，你重庆有一万亩指标，你很难增加。你没办法调整预期。
价格是什么？今天早上在微博上写了一条，当年一个大的经济学家说：“价格最重要的作用不是调节资源的分配，而是传递信息。”但在中国，在管制下，房价是价格的信号的功能不再发挥作用。就像我们的红绿灯不起作用的时候，这个市场一定是乱的，后面的资源没法引导，究竟往哪里投资？
刚才宋部长也讲到了，预期的问题，不稳定的话，大家不知道什么时候该买。今天所有的调控都是价格，最基本的信号全是乱的，皮质不待毛将敷衍(音)。
还有两种文化，第一种文化中华民族仇富。毫无疑问人民起义推动中国历史发展。改革开放三十年后，新中国成立六十年后，很多人富起来的时候，贫富差距拉大的背景之下，社会的冲突一定会增大。西方国家财富多是受尊重的，中国不是这样。当差距大到一定地步的时候，富人们注定有一劫。西方的宗教能约束自我，控制私欲。中国没有宗教文化的熏陶，直接产生两种可能，第一个私欲无限膨胀，不会形成共同的价值观，只要一乱，天下则大乱。
从古到今，我们看到政治家们都是在抢土地，人口意味着权力。跟西方完全不一样，所以从古到今中国只要一乱的时候，都是天下大乱。五代十国、春秋战国、三国演义、中华民国的时候是军阀混战。
欧美国家跟我们不一样，美国南美战争，打得仍然很厉害，不管打得多厉害，只是两派之间。我们只要一乱肯定是天下大乱。
没有宗教文化的熏陶的第二个特点，没有道德底线。在中国表现得淋漓尽致，全世界只有一个国家连吃都不安全，连药都不安全，那就是中国。在地产领域里面也反映，开发商角度来讲，比如说偷工减料，比如发生纠纷的时候不愿意承担责任。老百姓角度来讲也是没有底线的，价格是供求关系正常反映，但是当他买不起的时候，他就抱怨，对政府有怨言，或者是你给了他一些帮助，但是他仍然不满意。
2010年3月份建设部副部长和我，还有王石(音)，按照节目的设计是希望说到关键时刻的时候叫几个人跟大家交流交流，感谢政府盖这么多廉租房，保障房给我们，我们很感谢。但是当把他们叫上来的时候，分了房子是好事，但是好事没有办完，能不能把物业费给免了。
所以当时我深深的感到跟西方的文化完全不一样。我到法国去，问住廉租房的人，他说我住这样的房子已经很不错了，我没有他那样的能力，他对政府没有怨恨，没有仇富。还有一个历史原因，解放初的时候人均住房面积只有4.5平方米，79年下降到3.6平方米，人口增加了，房子很长时间发展减少了。就像一个人早上没有吃饭，中午没有吃饭，晚上突然把饭端出来，我们吃得多，说明这是一种校正。
有这么一个背景，如果我们一直是发展这个行业，一直这么搞，今天不是这个结果。所以当我们采取市场化手段的时候，特别是金融给老百姓买房支持的时候，突然发现供需是失衡的。我们老百姓又不能接受，中国是全世界住房问题解决得最好的国家，主要是有房住，就是好。但同时中国也是全世界住房问题冲突最激烈的国家。这个古老的民族，代表了我们很多很复杂的东西，绝不仅仅是一个优秀文化能概括的。所以我们很不愿意，但是确实看到了房地产的问题已经被彻底的政治化，道德化，娱乐化，而且被妖魔化，暴利化。董老师你从来没有娱乐吗，我是被娱乐。记者们经常抓住一句话来乱炒一通。
本来今天想谈这些问题，一看又来了这么多记者，不谈了。重庆大学的影响力很大，每次媒体都会来报道报道。所以下一次找一个小场合跟大家交流。是不是有所改变，告诉大家很难，两个制度，两个文化，我们想改变非常难。
所以我们控制不住房价的时候，采取极端的手段限购限贷，从道理上来讲特别是限购是违法的。首先是违反宪法，宪法规定我们有交易自由。其次是违反了民法通则的基本原则，违反了《合同法》的规定。商品你愿意买，我愿意卖，没有欺诈行为就成交。还违反了《公司法》的规定，公司它是一个企业，它享有定价权，享有出售的权力。我卖多少价格，卖给谁你管不着，就像开饭店一样，我不愿早上营业，不愿意中午营业，我就卖晚上一顿。你管得着吗？但是我们要管理，一定会产生更多怪胎。
比如说一些有能耐的人，把自己家里人都办几个户口去买房。所以吃亏的就是像我们这样老实的人了。当然穷人也没有办法，他们可能要把父母结过来，采取假离婚的方式把父母接过来。有一些年轻人同居几年了，但是他们不敢结婚，只有首付一套的机会。所以将来我们会多一些非婚生子的人，相爱的人不敢立刻登记结婚，我怎么都理解不了，我们还能说是一个很成功的政府？我不这么认为。我们还违反了消费者保护法的权力，当初制定的时候，当作了消费权力，如果当做一种投资品，就更不应该剥夺大家投资的权力。买房投资是我们应有的权力，你可以调，但是你不可以限制我买。我们现在也不让你按这个逻辑来。
既然违法又违反了经济规律，十八大结束了，似乎没有说取消它的迹象，当年一出这个政策的时候，我立刻就说了，不可能取消。任志强不同意我的观点，特别在微博上说，不可能的。我特意诙谐他，你知不知道很多法规叫暂行条例。所以在这个问题上，毫无疑问，我的看法是对的。限购限贷马上三年了，没有取消，当时的说法是调到年底。被逼无赖出了这招。一线，二线差不多上涨的时候，三线即使量大，毫无疑问我们不敢取消。取消就等于宣布宏观调控失败。
第二个条件，我们可以不取消它，我们不取消这种调控。但是我找到了新的方案把它替代，哪些新的替代方案。比如说他们在房产税上面有突破，来到重庆过去没有谈房产税，今天我们也可以评价一两句。
你们搞的根本不叫房产税，我们民族文化当中有一句俗语，叫挂羊头卖狗肉，你们这里的房产税是典型的挂羊头卖狗肉，跟真正意义上的房产税没关系。当然跟香港的物业税也没关系。一定是对这个资产长期持有，根据价格评估而征收的一种税才叫房产税。你们交易多少那叫流转税，但是这并不是最重要的，最重要的是征收房产税法理不通，中国不具备任何条件征收房产税，只要一征天下大乱。
第三个要取消限购限贷要基于什么条件，现在交易量萎缩，影响GDP的增长，影响就业，影响收入。实在受不了才能放松。其实到去年3月份的时候，市场上仍然受不了，所以有些地方被逼无赖，开始利用自己的手段来松动。由于需求压得太紧，突然间就把许多给引出来了。
如果地方都不动，所有地方建设都停的时候，你们知道连杭州当时都没有钱了，杭州向省里要钱，那种时候肯定是要松动的。但是很不幸在临近的时候，突然间变了，小孩不听话我们要打他，但是把他打得要咽气的时候，你肯定要送他到医院，但是一松手他突然跑了。买了房的人都要退房，毫无疑问开发商是不愿意退的，发生冲突，冲突的结果就是要发生流血事件。
比如说动了手的，开发商手下有保安，老百姓人多势众。比如说要退，看你不退，从楼上跳下来，开发商你要不降价，我就跳楼。有些地方一松动，价格回调了。所以楼下的人赶快打电话，房价又涨了，快下来吧。想让这四个条件当中某一个条件再出现，还要等，所以限购限贷政策取消并不容易，即使国务院换届完了以后还是如此。
不管谁当总理，他都是职业经理人，真正的老板是谁？共产党就要保稳定，只要保稳定，房价上涨的时候，毫无疑问我们就要严厉的控制和打压。但是这个打压又不可持续，如果一直采取严厉的打压，GDP的增长要受到影响，地方本级的财政增长，从03年开始每花100块钱，有50块钱是来自于卖地。
首先破产的是地方政府，因为他要开工资。打压还会导致失业率的上升，以及另外许许多多的问题。包括保障房也建不起来了。为什么这样，如果商品房市场不健康发展，毫无疑问没有钱搞保障房。因为地方财政当中一半来自于卖地，还有20%是房地产经营商的税。其他的也占30%，不要看政府的数字，说政府这个完成了，那个完成了。
所以各位，我们再打压还会出很多很多问题，仍然有发展潜力，所以各位我就不讲了。我要强调的是今后社会发展的轨迹，由于打压不可停止，但是未来的轨迹是什么，颠簸性强行。你们要增加抗颠簸能力，要调整心态、调整战略、调整商业模式、调整竞争规则。你想把别人的钱拿过来，不容易的，市场随时翻转，随时由卖方市场变化为买方市场。当你干完之后发现一个来买上午人都没有，这种情况还会随时出现。所以这个事我们要高度关注。
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