华远地产董事长任志强新浪乐居深度报道记者 @董文艳/文
没有任志强的年会是不热闹的。乐居深度报道汇总》》
在一阵明显热烈起来的掌声里，任志强上台了。这成了2013年12月16日一个地产论坛的压轴环节。在说出标志性的“你们总是误解我的意思”之前，新的任式开场白是，“我不赞成某某的说法”。他针对的是前一位专家对房地产泡沫和房产税的肯定，配上惯常的严肃表情，火药味瞬间升温。那位专家因此拒绝再上台和他在论坛环节辩论。随后的尴尬中，任志强伸出双手，向他做了个邀请的姿势，像在说“来嘛来嘛”，大家都笑了。
年尾的任志强行程很紧。这天上午，他刚刚参加了骆家辉召开的“大使论坛会”，会议的目的是吸引更多中国资金投资美国房地产。许多房地产大佬都来了。SOHO中国CEO张欣上台谈了她的纽约通用大厦生意，富力董事长张力说，他在美国投了2000多万，赚了7000多万。美国的投资回报率多在400%左右。
但是中国的情况恰恰相反，中国上市房地产企业平均利润率在7%—8%。任志强一如既往地声援广大同行，“大家都在攻击开发商，说我们黑的不得了，其实不是这样。”
他的证据是中国的高地价。在北京，地价基本占房价的50-60%，土地收益从去年的600多亿涨到眼下近1600亿元。上海的土地收益则从去年690亿到今年突破2000亿大关。这从另一个角度说明了为什么有越来越多的房企选择出海。比如富力，最近在马来西亚花了85亿，以近2000元/平米拿地，未来房子能卖2万元，地价只占房价的10%。
高地价总是连着高房价。任志强抨击了竞拍保障性住房和自住型商品房的土拍制，那就像高房价的障眼法。此前华远在大兴投地，中标9万平米保障房，1万平米商品房。“保障性住房的成本都加在1万多平的商品房上，房价能不高吗？政府说没拿多少地价，可规定卖保障性住房时还得上交30%的分红，你说黑不黑？”他说。
然而不满归不满，当下，中国房地产正在经历一个平稳向好期。尽管经济大环境出现颓势——今年1到9月，全国固定资产投资呈下滑态势，降至16.9%。中国经济GDP增长或进一步放缓至7.5%以下。与之相反，房地产投资额超预期增长逾19%。结束了两年的土地供应负增长后，明年的市场供应量会增加。这是一个房价趋稳的信号。“每一次土地高速增长后，房价增幅都会放缓，市场开始有能力调节供求关系。”任志强说。
历史验证了这一说法。在过去数年，土地增长的变化控制了房价涨跌的节奏。从2003年调控到2004年土地831制度，土地供应量从每个月约40%的增长，至831后进入低增长，房价回升；2007年，土地增长用以抑制房价，出现了供地小高潮；2009年4万亿投资计划，出现土地供应热，随后限购限价又促它回落，房价上涨。
在土地低增长的情况下，房价毫无意外的迎来暴涨。任志强解释了年初预言3月房价暴涨的原因——土地低增长从2011年下半年就已经开始了。
不过，现在，在数据面前，他对大市很乐观。“今年的情况很好，房地产销售面积12亿平方米，20%以上的销售面积增长率，销售额增长约在30%左右，这些都是非常高的水平。”
今年房地产销售额约超8万亿。跟全年6万亿的全国食品消费比起来，这个数字意味着，在所有家庭个人消费中，住房消费占比开始提高，约在10%左右。对比国际平均25%—30%的占比标准，它还有上升空间。
今年无疑是房地产的丰收年。过去十年，房地产销售面积从3亿多平方米到了今年的12亿平方米。但未来十年会怎样？任志强的判断是，不可能一直保持高速增长。年销售14亿到17亿平方米之间是高峰值，随后就开始持续下降。
“我们大概总共还要建200亿平方米左右住宅，可能10年就建完了，但调控恰恰使这个周期拉长。”他说。眼下，房地产自有资金充裕，这可以保证获取更多土地，实现更多增长。
任志强也谈到中国城镇化问题。中国将在2030年左右达到70%左右的城市化率。但是和周边的日本、韩国与台湾地区相比，现在，中国的农民所占比例过重。
“如果我们不能把人从第一产业解放出来，变成第二产业和第三产业的劳动人口，就很难实现中国的经济增长，我们的城镇化仍然是一个失败的城镇化。”他说。
中国的城镇化背后牵涉的仍是土地问题。时值农地确权、农地入市在各地推进。改变宅基地的拥有量，让农民从土地中解放出来，增加剩余人口的人均耕地量依然是重要的议题。这也是解决18亿亩耕地红线和农村粮食安全问题的关键。
然而，仅仅倡导放开土地供应已经不够了。在土地供给中，住宅供给仅占比20%有余。大量的土地被工业用地占用。“是我们的土地制度错了。”任志强说。
现在，城镇化、土地与房价正在进入同一个热点层面。“如果周边国家和地区已经用实践证明了在城镇化发展过程中，可以解决好土地问题。那么我们中国政府应该比他们更智慧，从而解决好中国的房地产问题。”任志强说。
第二天，任志强又在赶赴另一个地产论坛的路上。
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