今年第三季度以来，以“中国第一条步行街”为核心的北京路商圈一直变化不断。一方面是在西湖路，建设中的新商业综合体景豪坊购物中心将打造商圈最高端项目，另一方面，光明广场的摩登百货近期变身为奥特莱斯专卖场，而在北京南路，某个前期租约即将到期的购物中心，却正在探讨是否要改造成批发市场重新招商……作为广州知名度最高的商圈，北京路的未来在哪里？究竟是向高端化发展，还是面向中低端消费人群，是专注市民日常消费所需，还是主打批发或旅游概念？北京路商圈何去何从，备受业界关注。
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新项目定位高端
在北京路、西湖路和中山五路的交会处，一个全新城市综合体项目景豪坊目前已项目已开始建设，据景豪坊购物中心总经理杨军艇介绍，该项目将由一个7万平方米的购物中心和一栋26层高的酒店组成，其商业部分将建成北京路商圈地标式大型购物中心，未来将打造成商圈内最高端的商业项目，填补目前区内高端商业的不足。
杨军艇表示，从改革开发发展至今，北京路商圈每天都至少都有60万客流经过，这个数据一直都没有变过。商圈可以没落，但却是任谁都搬不走的。从古至今，北京路一直是老广州人的商业中心区。在广州市中心的各大商圈里，北京路是高档消费地段，比起上下九、东山口、江南西，它的优势凸显。而从大的方面讲，广州地铁线路的分布已将广州各商圈基本固定了下来，北京路做为广州地铁一号、二号线的交会点所在，是广州城的最核心。最值得一提的是，丰富的历史文化沉淀，造就了北京路强烈的旅游商业特性，作为唯一一个身兼城市核心商圈与中外游客们到广州必参观的游览胜地两大功能的商圈，北京路有广州其他商圈所难具备的优势。
让杨军艇最为看好的是，在政府的着力扶持下，北京路商圈一直在升级，与一二十年前相比，如此的北京路已彻底改头换面，升级、转型的速度非常快，与其他商圈相比有非常鲜明的特色，在老广州人和初到广州的人中，有最具底蕴的消费群体，也是一个最古老、最具生命力的地方。
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百货纷纷改定位
与新项目的踌躇满志于向高端定位升级的同时，一些已在北京路商圈安营扎寨的百货公司，近期却频频改变方向，向中低端市场伸出橄榄枝。
位于光明广场的摩登百货，在今年9月改成了奥特莱斯专场，在商场内主力推售价格多为1折到3折的品牌商品；而名盛广场的天河城百货，也将正往奥特莱斯的方面做，改走起了中低端路线。摩登百货副总经理骆建基向记者透露：“我们的调查显示，北京路商圈的客流量中，只有三成左右的本地客，外地游客占了七成。来北京路逛街的，除了在广百、新大新消费的以外，大多数人能接受的单件衣服的价位只在100元-200元。”
有业内人士指出：“众多周知，外来游客和老广州人对价格都是比较敏感的，所以折扣场无疑更能迎合他们的需求。至于高端百货，通常只有对价格没那么敏感又更注重品牌的新广州人才更适合，北京路有这个人群，但受停车难、大购物中心缺位等因素影响，很多住在天河、番禺等地的新广州人都不会常来此消费，令市场高端客的比例比较有限。既然贵的东西都不好卖，所以改做奥特莱斯也许更适合。”
除了向奥特莱斯方向发展外，在中山四路一度主打年轻时尚潮流的GBF风尚广百，今年也变身“广百黄金珠宝大厦”，应中国大妈们抢买黄金的热潮，以黄金珠定专攻周边广州街坊和游客生意。
广州同誉行商业经营管理有限公司董事总经理胡广华指出，这么多奥特莱斯出现在北京路，其实也跟近年的经济环境、零售消费环境有关，经济不景气对商业造成打击，零售业自然也要在变在求生。
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筹建项目可能做批发
对北京路商圈的新变化和未来的发展方向，很多业界人士都表示确实难于把握。广东流通业商会执行会长黄文杰介绍说，在北京南路，粤海集团正筹建的新项目目前也正面临艰难的决策，究竟是做专业市场做还是做综合性的购物中心，是做高端，还是面向中低端客，让决策者很头疼。据其透露，到目前为止，粤海集团的北京南项目可能更加倾向往专业市场做。另外，在北京南路，某家之前以零售品牌百货为主打的商场，因为前期租约快到期，透露也正考虑是否向批发市场转型。
北京路商圈主要商业
项目名 总建筑面积 位置
新大新 2万平方米 北京路路口
广百总店 10万平方米 西湖路口
天河城百货 6万平方米 名盛广场
摩登百货 1.8 万平方米 光明广场
五月花广场 5万平方米 中山五路
广百黄金珠宝大厦 1.6 万平方米 中山四路原GBF 风尚广百
北京华联 5 万平方米 中旅商业城
百佳超市 —— 中旅商业城
名城广场(在建) 11 万平方米 北京路南
景豪坊(在建) 10 万平方米 西湖路
业内看法
景豪坊购物中心总经理杨军艇：
高端商业
带动周边形成效应
北京路一直没有像天河城、太古汇这类的大型购物中心。当年地铁通车，北京路客流大扩形成现代化商圈发展的第一波升级，而后来优衣库等时尚品牌的入驻，提升了消费群体档次，让北京路迎来第二波升级。如今，借助近年政府对北京路规划功能的调整，北京路应该立足高远，用后发优势打造新一批高端商业，带动周边商业形成圈层效应。
广州同誉行商业经营管理有限公司董事总经理胡广华：
多元化也是一种特色
北京路是广州的黄金商贸区，承载着不单是商业用途，而且还有国际旅游，民俗文化，千年商都的历史厚重积淀在其中；成都有春熙路，南京有夫子庙，长沙有太平街，沈阳有太原街，广州有北京路和天河城，这个就是常规的认识。笼统地说北京路适合做什么商业其实有点想当然，我认为“统一划一，格局清晰”的未必是好事情，北京路现在就不错；有广百，五月花，有珠宝主题商场，有大马站，有天河城，有摩登百货的奥特莱斯，有百佳超市，未来还有高端化的景豪坊；地下商业也有动漫星城，另外还有景点步行街，商品琳琅满目，客流络绎不绝……多元化的商业共存，这其实也是一种城市的特色。胡广华特别强调，北京路的商业规划，应该由市场决定，当然，某些发展商或者某个项目的主观推动也是属于市场调控范畴；存在即是合理，定位合适，有消费群体支撑，能够占据市场份额的项目，就是科学合理的定位，市场是残酷的，也是公平的。
广百股份有限公司副总经理严盛华：
如何旺丁又旺财，值得深思
北京路虽然是全中国的第一条步行街，客流量很大，但是与天河商圈引比，近年北京路在现代化营销理念、现代商业管理模式的引入上确实明显落后了，加上停车难、老市区交通不便等方面的劣势，商圈发展确实也遇到了瓶颈。北京路客流量很大，人丁很旺，但怎么做到旺丁又旺财，有效提升单客的消费额，这确实是个值得研究的课题。
