??珠海的房地產似乎也正在迎來一波牛市，最近兩個月，成交量和樓價都在明顯上漲，市區目前的樓價已經漲到將近2萬元/平方米的大關，不少普通樓盤如今也已躋身豪宅行列。珠海樓價為何會明顯上漲？這波行情還能漲多久？剛需購房者會否大量往郊區湧入？本期新聞會客廳，南都記者請來珠海地產界三位嘉賓分析。
??多個利好消息疊加效應推動樓價上漲
??南都：有數據顯示，珠海市區的樓價已經超過1.9萬元/平方米，直逼2萬大關，最近這段時間，你感覺市區樓價漲得快嗎？
??詹曉臨：近期珠海樓價上漲，主要是珠海多個利好消息疊加效應的促動，如橫琴自貿區啟動、西部大發展及交通方面的改善等的發展，使得珠海成為珠三角城市發展的焦點之一。吸引著諸多北方及外來投資性需求客戶的眼光，也成為了近期推動價格上漲的外在因素。
??另外珠海市區內近年來，一手房供應量稀缺。多數區域的樓盤處於銷售的尾期，而珠海存在一定量的購房需求。供需的不平衡，內在購房的需求促動近期價格上漲。
??曾勉：我覺得市區樓價漲得比較快，尤其3月的新專案入市，例如萬科金域緹香，入市價格約18000元/平方米起，珠海市區的樓價就開始呈現較為明顯的漲幅，尤其位於前山的誠豐廣場和世邦燕都等新專案入市，價格逐步提升到19000元/平方米。前山原本是市區的價格窪地，受低承受力的購房者的青睞，2013年的樓價約13000元/平方米，年均漲幅約20%，逼近新香洲中心的樓價。
??羅春環：珠海市區的樓價超過1.9萬元/平方米是包含橫琴在內的，我們知道橫琴的整體房價要高於市區很多，所以綜合起來會拉高平均價格，目前整個市區的樓價只是平穩的上升，幅度都不會很大，如我司合作的心海州專案均價僅1.3萬元/平方米左右；類比廣深城市，市區的整體樓價還是處於價格窪地，仍然是港澳廣深乃至內地投資人熱衷投資的城市。
??投資需求不斷湧進珠海
??南都：珠海樓價上漲的趨勢，你覺得是受到哪些因素影響？
??詹曉臨：首先是重大利好的催化。珠海一直以宜居城市為發展定位，打下較好的自然保護及生活環境的基礎。近年來港珠澳大橋、橫琴自貿區、廣珠城軌等國家大型重點投資型利好的加入，這些都是珠海發展進程中前所未見的。各大專案的投資及落實，將提高客戶對珠海發展的預期。在如此大規模的利好推動下，投資需求將不斷湧進珠海，房價自然上漲。
??再次是，拿地成本上漲。珠海市區內土地奇缺，基本無大宗商住地塊供應，而且土地成交價格動則上萬元。另有橫琴土地及一手房價格的對比影響，拿地成本自然上漲。另外，珠海工作及投資性的需求，西部城區重點開發及高欄港區的建設，都將促進房價上升。
??曾勉：由於房地產政策利好不斷，購房門檻和成本一定程度上有所放鬆，加上股市的牛市使購房者資金相對充裕，因此，珠海房地產趨向量價齊升的狀態，開發商多數順應市場會對在售產品進行提價，實現利益最大化。而中心地段的剛需暢銷產品更加供不應求，加上市區土地成本和建安成本較高，市區樓價漲幅明顯。市區新開盤的專案主打的是剛需產品中的小面積，在總價相對較低的情況下，單價相應更高。
??羅春環：如前面所說的，珠海正處於快速發展時期，除了橫琴新區外，高欄港深水港碼頭、金灣航空產業、斗門高新產業園、唐家灣高新產業園、孵化基地及萬山海島旅遊開發等都是珠海整體快速發展的依託。
??橫琴開始出現價格天花板
??南都：備受矚目的港珠澳大橋和橫琴新區建設，能拉動珠海樓價漲多久？珠海的樓價最高能到多少？
??詹曉臨：港珠澳大橋、橫琴新區的建設徹底將珠海從一個二線城市拉到了國家級區域核心城市的戰略發展要地上。香洲是港珠澳大橋的重要落腳點，將成為香港服務業轉移的前哨站，成為金融服務、現代物流等產業的承載支點。
??橫琴新區的開發，為國家發展的重點戰略要地之一。使得珠海和澳門、世界各地有了完全融合的契機。這些實實在在的利好支撐，未來5年，珠海樓價或將接近3萬大關。
??曾勉：港珠澳大橋建設和橫琴新區建設使珠海的名氣大增，一定程度上吸引了不少的外地客關注珠海，但投資者基本投資購房首選為橫琴新區，橫琴新區樓價貼近澳門樓價，目前價格去到4-5萬/平方米，但是橫琴的價格對珠海其他地區的價格無太多的影響，主要是目前橫琴市場更多傾向為澳門市場，跟隨澳門樓市的玩法，以樓花銷售，炒房客為主，由於澳門樓價的部分回調，導致橫琴目前逐漸呈現有價無市的狀態，開始出現價格天花板。珠海樓價還要看總價，縱觀珠海全市樓價，豪宅專案大面積單位的價格有點鬆動，例如推毛坯單位，實行大折扣等促使價格下降更容易被客戶接受。
??羅春環：從廣東其他兩個自貿區來看橫琴，橫琴的相對發展空間與產業鏈要優於其他兩個自貿區；南沙自貿區定位為：航運物流、裝備製造等領域，前海自貿區的定位是：深港經濟合作區；這兩個自貿區的整體經濟增長都是非常快速的；相對應樓價也是增長比較高的；如前海的樓價有超過十萬大關的；回到我們的橫琴新區，在港珠澳大橋開通後橫琴不僅是與澳門進行深度合作，同樣可以連接香港經濟脈達成經濟共同體；在多方面的高效合作下，橫琴的發展是非常迅速的，從目前正在如火如荼建設的：保利國際廣場、K 2荔枝灣、蓮邦廣場、蓮城印等專案都是受到港澳及內地客戶青睞的，從我司合作的橫琴專案的客戶諮詢量來看，廣深客戶關注度在逐漸上升，未來的橫琴除了港澳客戶與廣深客戶外，將會受到北京、上海等內地城市客戶的追捧；在這些專案正式開盤後，整個橫琴將會迎來更高的漲價潮；個人認為未來的橫琴乃至珠海的樓價比起一線城市來說還是有很大的上升空間的。
?剛需客將更多湧入西區湖心路及西湖城區等
南都：高房價之下，剛需客置業會否大量往西區、坦洲湧入？
??詹曉臨：房價高起之下，將使得中低層收入剛需置業人群外溢到周邊城區。坦洲一直以“珠海的後花園”的稱號炒作多年，雖然坦洲地理位置距離與珠海相連接，實現“珠海上班，坦洲生活”的工作生活模式。但坦洲整體市政及交通配套、教育環境等問題都是坦洲發展中的瓶頸。
??然而西區近3年來，交通環境的不斷完善及公共交通線路的不斷增加，未來香海路、橫琴二通道、金海大橋等交通連接，使得人們可以不單單通過珠海大橋一條大道到達西區。交通及心理距離不斷拉近，購房者對於西區的認識完全改觀。隨著城市的發展，珠海市區產業和商住用地的日趨飽和，城市空間急需向西拓展，所以，未來市區剛需客置業將更多往西區的湖心路及西湖城區等區域湧入。
??曾勉：近幾年，珠海市區的剛需客由於市區供應剛需單位有限且價格不斷走高已大量被擠壓外溢至西區和坦洲。而之前制約西區和坦洲發展的交通瓶頸，近年來在政府的主導下，不斷地建設改善，尤其是西區，以前珠海連接東西的唯一快捷通道是珠海大道，現在第二條東西快捷路香海路的開工建設，使珠海市區和西區的來往交通更為便利，不少剛需客戶的購房抗性大大減弱，加上西區、坦洲的不少品牌開發商入駐，居住品質有所提高，尤其社區規模相對較大，相應的配套也趨向完善，因此目前的剛需客更傾向在西區、坦洲選擇更為舒適的房子居住。
??羅春環：很多客戶群體選擇置業西區，是因為西區的整體環境氛圍與未來規劃配套都比較新、全、高；整個西區的居住社區比較大和全，如斗門的時代、萬科、金地、華髮、招商在一個片區內的建設使得整體配套與公共設施配套要比市區優質很多，形成了新的城區，提升了居住品質與生活環境的豐富；未來將會超過現在的華髮新城、世紀城片區；金灣立交的通車與湖心路的改造升級讓更多厭倦都市鋼筋水泥森林生活的人特別的嚮往；坦洲一直作為珠海城市的後花園，樓市一直都隨行就市，伴隨坦洲不斷地建設與發展，隨著珠中“斷頭路”的相繼開通，也會吸引很多人選擇居住。
