一年一度的香港上市企业年报发布季已经到来，在3月底前，上市企业向公众交出去年经营一年的成绩单也是必做的功课。2015年辛苦一整年的收成如何，一纸业绩就足以说明。
从目前已经公布的数据来看，房地产企业的日子显然过得没有想象中的舒坦，即使去年不少一二线城市的成交量或均价创下近几年新高，也无法掩饰部分房企不甚好看的成绩单。
2月24日晚，雅居乐突发盈利预警，表示2015年的股东应占溢利同比可能下降约70%。而这种雅居乐此前从未主动发过的公告内容，使这个行业看上去就有些许不寻常。
雅居乐均价从万元跌至八千
观点地产新媒体查阅公告，雅居乐表示，根据公司目前所得资料，预期截至2015年12月31日止年度的股东应占溢利与2014年同期比较可能下降约70%，而核心净利润(本公司股东应占溢利并扣除投资物业重估的公允值收益及相关税务影响及汇兑损失/收益)将有可能下降约40%。
至于溢利下降如此之多的原因，雅居乐含蓄表示，一是因为平均售价较以往为低而导致集团的毛利率下跌;二是去年下半年人民币贬值而导致重大汇兑损失。
雅居乐方面称，其收入几乎全部为人民币，而相当部分的借贷为美元及港币，因此截至去年年底，预计净汇兑损失已经达到11亿元。
“本集团现正检视其融资策略以更好应对中国迅速变化的金融状况。”至于更详细的经营数据，雅居乐表示要等到3月正式公布的年报才能披露。
换而言之，雅居乐首次发出的这份盈利预警是在为投资者打预防针，以免3月直接公布2015年全年经营数据时因下滑幅度较大而令人“难以接受”。
在雅居乐还未正式公布财务数据之前，其现金及借贷的情况暂时不得而知，但其去年销售均价大幅下降的事情，却是早已知道的事情。
根据1月8日雅居乐发布的2015年12月销售数据可以算出，去年雅居乐全年累积预售金额为442.3亿元，累积预售建筑面积507万平方米，平均预售价8725元/平方米。
观点地产新媒体查阅此前资料获悉，雅居乐2015年制定的年度目标为450亿元，按此计算，雅居乐并没有完成年初目标，仅和2014年全年的销售金额441.6亿元持平。
此外，2014年，雅居乐的全年均价为9625元/平方米，而2013年其全年均价为11577元/平方米。
此前，雅居乐主席兼总裁陈卓林曾言：“未来均价在9千多元到一万元左右是可以的。”但显然，2015年雅居乐的价格和陈卓林的预期有不小差距。
业内人士也认为，去年销售均价大幅下滑，表明雅居乐采取了降价跑量策略。比如，去年年中，雅居乐滁州项目林语城就2字头起价，但该项目首期入市高层均价已经是4400元/平方米，随后，雅居乐在其发家城市中山也打出7盘联动，折扣优惠低至8.8折。
三四线去库存的行业利润难题
事实上，2015年房地产企业利润下降已成普遍现象，雅居乐只不过是其中一例而已。
22日刚刚召开业绩发布会的合景泰富数据显示，其去年收入约83.4亿元，较2014年同期下降20.3%;毛利为30.1亿元，同比降幅为19%。
23日，新世界中国公布截至去年12月31日的中期经营数据显示，于业绩期内，新世界中国物业销售应占经营溢利为8.19亿港元，较去年同期实现物业销售应占经营溢利12.97亿港元下跌38.2%。
22日，另一家发布盈利预警的房企保利置业甚至表示，公司坦承截至2015年12月31日止年度，公司拥有人应占溢利将录得亏损。
而保利置业则认为，预期亏损的主要原因包括，收入减少及销售毛利率下跌造成销售毛利减少;发展中物业及持作出售物业的减值亏损;人民币录得净汇兑亏损;投资物业重估收益减少;及财务费用增加。
观点地产新媒体翻查机构统计资料显示，截至2月16日左右，A股上市的房企有86家公布了2015年度财务预告，其中48家公司净利下降，最大降幅达61倍。
另外，还有9家房企公布了业绩快报，其中深振业A、蓝光发展、广宇发展归属母公司净利润同比下降。
在净利下降的48家企业中，有22家公司出现首次亏损。其中，嘉凯城预计净利润将同比下降6138.19%，天津松江将下降5203.43%，津滨发展将下降2063.6%，万通地产将下降1475.03%，宁波富达将下降1155%，莱茵体育将下降1006.94%。在业绩变动原因中，以上房企普遍提到公司税务负担及财务费用、项目开发周期等影响因素。
而据中原地产的统计数据则显示，加上香港上市房企，截至目前已经陆续有78家上市房企公布2015年业绩预告。这些企业中，业绩预告为预盈的有38家，占比为48.7%，另外还有15家企业预期亏损，25家企业预期利润减少。
中原地产首席分析师张大伟则表示：“虽然2015年房地产是复苏的一年，但对于房企来说，利润率降低成为普遍性现象，部分房企甚至在持续亏损。”
分析认为，从全国房地产市场看，一二线市场升温，库存降低，但很多三四线城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，依然有风险。
观察可以发现，大部分出现盈利下降甚至亏损的房企，都是集中二三线发展的企业。
雅居乐也不例外。2015年，此前一直和雅居乐齐名的另外几家房企，如恒大、碧桂园纷纷宣布要撤离三四线，回归一二线，并已经逐渐在北京、上海、深圳等完成布局。但雅居乐一线城市中除广州之外，京沪深三地并未涉足，其依旧坚守三四线城市，而这些地区的库存积压严重，短期难以去化。
