上半年以来，三水土地供给和房地产交易热度提升，但整体地价尴尬徘徊于低位。
近日，位于禅城季华中央商务带的南浦村地块经过437轮竞拍，以17.72亿元、折合楼面地价7346元的高价被广州越秀地产斩获，溢价率高达96%。
在这块靓地风光“嫁出”的背后，是禅城对土地的成功运作。与今年在推地上的低调不同，7月初，在禅城区的推广下，南浦村地块出让的消息占领各大媒体的重要版面，并迅速成为佛山土地市场的焦点。
与之对比鲜明，今年以来三水在全市的土地市场中表现积极，一口气推出近60宗地块，其中更有41宗为商住地块，却遭遇“有市无价”的尴尬：底价拍出居多、溢价率偏低，多数地块楼面价难破“2”字大关。
这一现象让人深思：近年来三水经济发展表现抢眼，连续保持双位数高速增长领跑全市；但三水土地市场的发展却并未跟上，外界对其认知也偏弱。其土地价值是否某种程度被低估了，被低估的原因又何在，又应该如何破解被低估的困惑？
经济各项指标领跑土地市场却滞后
双面风景
近年来，三水一直保持强劲上升势头。上月中旬发布的三水经济“半年报”显示，GDP、工业总产值、固定资产投资、地方公共财政预算收入、社会消费品零售总额、规模以上工业产值等多项主要经济指标均保持双位数增幅，增速位列佛山五区第一梯队。
宏 观经济形势的复苏、产业的腾飞让三水底气更足。三水一改前两年的低调，今年以来在全市的土地市场中表现积极，一口气推出近60宗地块，其中更有41宗为商 住地块。今年1-5月，三水累计出让住宅、商住用地达70.7万平方米，比去年同期的27.4万平方米大增158%，其中5月份的表现尤为可圈可点，商住 用地出让金额达10.8亿，占全市卖地收入的38.6%，仅次于顺德。
与此同时，上半年三水房地产市场交易也一挽以往颓势“量价齐升”，共计销售了3563套新建住宅，成交面积达37.75万平方米，同比大幅跃升97.44%，涨幅居五区首位。
“土 地供应和一手楼交易虽然增长明显，但地价却一直起不来。”本土观察人士坦言，近年来，除禅桂继续雄踞佛山地价高位外，曾经沉寂的顺德土地市场也开始变得炙 手可热，在知名房企相继抢滩之下，楼面地价动辄过3000元。相比之下，三水近年推出的土地底价则多在1000元/㎡左右的低位徘徊，即使是通过公开招拍 发酵也以底价出让为主、溢价率偏低，多数地块楼面价难破“2”字头大关。
如果将视野聚焦在三水内部的土地市场，则可发现两极分化的现象明显：大量人口和城市资源往西南中心城区集中，从而推高了当地的地价和房价，而其他镇街的地块则偏重于工业发展，即使偶有商住地块推出，也仅在千元以下/㎡的水平，鲜有引起市场的广泛关注。
“尤其在前两年，镇街地价更是跌落谷底，前年乐平南边有一地块原本估价可达140万-150万元/亩，但最终只能以90万元/亩的价格出让，去年一宗位于乐平新城区51.1亩的地块，起拍楼面价仅为695元/㎡，最终还惨遭流拍。”有知情人士透露。
土地市场发展的迟缓，还表现在工业地价上。近年来，不少工业项目落户三水，按理相应的用地的价格也应水涨船高。
生态资源得天独厚 城镇化建设短板明显
跛脚之忧
虽然起点偏低，但三水的地块对外界并非没有吸引力。
在 网上搜索“云东海”，显示的结果除了关于自然生态的描述外，还有一系列高档楼盘。在3366亩的森林公园和7000多亩的云东海大湖簇拥下，丽日天鹅湖、 高尔夫庄园、深业云东海等自2006年、2007年后相继涌现。在2010年后，进驻三水4年之后的雅居乐地产更多次扩大在三水土地储备，并陆续推出新项 目。
刚性需求表现坚挺搞活市场缺乏“鲶鱼”
交易之困
与地产商进驻云东海几乎同一时 期，禅城城南的亚艺板块和南海的千灯湖板块也借助湖景的概念加紧建设，渐成佛山两大豪宅云集地。前者在2010年被雅居乐以总价约5.25亿元拿下，楼面 地价达7121元/㎡，刷新当年佛山卖地纪录；后者则在中海、保利、万科等房企巨鳄的分食下“地王”频现。
相形之下，在雅居乐、深 业地产进驻之后，三水随即进入了外来上市房企拿地的六年“空窗期”。尤其“限购令”实施后，三水的土地市场更迎来了“寒冬”。2011年，三水推出的一宗 位于西南中心城区，占地面积近200亩、楼面地价仅1800元的地块，最终因只有一名竞买者报名而流拍。
“流拍对市场信心和政府形象都会产生消极的影响，所以近两年国土部门往往会借助勾地的方式，来促进地块在市场上的流通。”三水区相关知情人士透露。
所 谓“勾地”，是指单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出“勾地”申请，并承诺愿意支付的土地价格。政府部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的， 应当及时以招标拍卖挂牌方式出让该宗地。提出“勾地”申请的单位和个人应当参加该宗地的“招、拍、挂”，且报价不得低于此前承诺的价格。此模式最早源于香 港，近年被内地多个城市借鉴，佛山于去年起开始公布“勾地表”
但对于大部分镇街的国土部门而言，勾地实属无奈之举。“勾地虽保证地块的销路，但也意味着溢价的可能性将降低，这也能解释为何三水的地价一直偏低，常以底价出让。”某镇街一位负责土地交易的干部表示。
“没 有大型房地产商进驻三水做出带动效应，是三水地价偏低一个原因。”广州知名房地产专家，寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同对三水地价偏低做了一个初步的判 断。他认为，大型房地产商的入驻在一定程度上可以向市场释放出区域价值前景向好的信号，这样可以带动其它地产项目的入驻，从而逐渐形成一种竞争的市场生态 环境，拉动地价的提升，促进这个地区的发展。
这种缺乏“鲶鱼”的判断从三水房地产市场现状中可得印证。目前三水的地产开发商还是以本土企业为主，即使在今年万科、中海、招商等地产大鳄“不差钱”，纷纷拿地的背景下，也罕有踏足三水。
此外，与禅南顺地区逐渐迈入投资性需求阶段不同，三水的房地产市场目前还处于首次置业到改善型需求的阶段，刚性需求仍唱“主角”，这对地价提升也起到一定的平抑作用。
然 而，经过多年的发展，云东海地块并未因别墅林立而实现价值明显提升。由于相应生活配套的滞后，该地楼盘的入住率大多只有一两成左右，销售情况也未如理想。 在雅居乐、深业进驻后的六年，三水进入了新上市房企拿地的“空窗期”，期间甚至出现深业地产因资金压力退回地块的事件。
云东海的问 题只是三水城镇化水平偏低、城市建设滞后的一个缩影。有数据显示，目前三水的城镇化率仅为72.53%，位列五区倒数第一，比排名第四的高明还要低 16.32个百分点。特别是园区生活配套跟不上，休闲娱乐、子女入学等方面难以满足企业员工特别是中高级人才的需求，使得招人难、留人难等问题日益凸显。
连续几年经济保持双位数增长的三水，为何城镇化短板如此明显？分析固定资产投资的数据，或可发现端倪。
受 宏观形势影响，2009年以来，三水的固投增速明显放缓。虽然近两年工业投资和城乡固投依然保持着20%左右的强劲增长势头，但体现城市面貌和城市化水平 的第三产业发展依然滞后。与其他区相比，第三产业投资占固投总量上的比例仍然偏低，以去年的数据为例，禅城三产占比固投总量的比例为85.9%、南海为 46.1%、顺德为67.7%，而三水仅为37.9%，同比只增长了8.1%。
尤其值得关注的是，能够激活土地市场的房地产投资更 在去年首现负增长，全年仅完成投资68.93亿元，下降12.8%。与之形成鲜明对比的是，去年禅城、南海两区在房地产方面的投资分别实现7.0%和 23.8%的增长。“工业发展虽然高歌猛进，但第三产业却拖了后腿。”有三水党政干部坦言。
“这要求我们除了要把目光盯在工业项目上，还要同时兼顾城镇基础设施和现代服务业项目的引进，充分发挥社会资金的作用，推动工业化、城镇化齐头并进。”在今年一季度的工作分析会上，三水区长陈英文如是强调。
专题策划/统筹：王伯乐 赵进
本版撰文：罗湛贤 蔡捷
本版摄影：卢奕诚
敬请关注“foshanleju”
