提要：??2月2日消息，央行发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。民生固收李奇霖联系分析房地产首付下调和债市去杠杆事件，指出，央行促进资金进入实体经济的意图明显，除了房地产去库存，预期后续还有地方债加...
??2月2日消息，央行发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。民生固收李奇霖联系分析房地产首付下调和债市去杠杆事件，指出，央行促进资金进入实体经济的意图明显，除了房地产去库存，预期后续还有地方债加码置换、提高赤字等一系列提高资金风险偏好的措施出台，引导流动性进入实体经济。
??详文如下：
??联系看待房地产首付下调和债市去杠杆事件
??①为什么要加杠杆做债？因为实体回报率降太快而风险溢价上升，资金只能在债券市场通过加杠杆或者拉长久期实现收益。有因才有果，加杠杆做债是因为实体经济不行。
??②加杠杆做债的核心源于实体的低回报率，如果对债市采取去杠杆措施，那么必然会导致大量资金无处去的情况，如果处理不好，反而会放大金融风险。
??③首付下调将水引入实体经济，强化金融机构对实体的信用派生。首先，购房本身是信用创造的过程，降低首付，促进更大力度的居民部门杠杆；其次，房价涨可以发挥金融加速器功能，同样促进信用派生；最后，房地产去库存，配合上下游产业链扩张，也是信用创造加速的过程。债市去杠杆 促进信用派生，将流动性注入实体。
??④风险偏好反弹，建议配置短久期，看好曲线陡峭化。从这两个事件看，央行促进资金进入实体经济的意图明显，除了房地产去库存，预期后续还有地方债加码置换、提高赤字等一系列提高资金风险偏好的措施出台，引导流动性进入实体经济。虽然债市牛的大逻辑还未改变，但短期还是建议短久期，等待更好的投资时点。
