??一天之内连出两个重磅楼市新政，注定让3月30日成为很多地产人铭记的日子。“央行、住建部、银监会联合下发通知，二套房贷款最低首付款比例降至四 成；财政部、国家税务总局也放出大招，个人转让两年以上住房免征营业税。”五部委联合出招救市，让人不禁感叹房地产在国民经济中的重要地位。业内人士认为 新政对改善型产品产生积极影响，预期四、五月份会有可观的销售业绩，在高库存压力下整体涨价可能性不大。
??受访嘉宾：
??世茂东北区营销总监 夏经旭
??DTZ戴德梁行策略发展顾问部助理董事 毕大为
??沈阳启玮助业地产顾问有限公司总经理 牟启玮
??新政释放购房需求
??二季度楼市回暖可期
??记者：央行、住建部、银监会3月30日联合下发通知，二套房贷款最低首付款比例降至四成，公积金首套贷款首付比例降至两成，这对当下楼市会产生怎样的影响？是否成为楼市回暖的根本？
??夏经旭：新政会释放一部分购房需求，尤其是中、大户型的购房需求。
??预计市场在二季度会有比较明显的回暖，整个市场的成交量在4月份会迎来快速上涨，创造2014年以来的成交高峰，一、二线城市的房价极有可能上涨。
??但是，因为国家对房地产大的调控方向依然是从严的，加上当前的“反腐风暴”，所以要想让目前楼市的销售加速快跑，还需要多方面的努力。
??毕大为：由于购房者对房地产市场已经形成了一定的认知，在投资、资产保值等层面房地产产品不具以往的优势，所以此次的调整主要会促进刚性尤其刚改购房需求的释放，对于楼市的健康发展起到促进作用。
??牟启玮：此次新政希望房地产市场健康发展的用意明显，政府不希望房地产市场进一步下滑。
??今年第一季度沈阳楼市有一定程度回暖，刚需市场绝对见底了，再加上此次新政的出台，预计市场将全线回暖。
??改善型置业门槛降低
??洋房别墅大户型迎来机会
??记者：二套房贷首付比例的降低，对于改善型需求客户的入市起到积极的推动作用，洋房、别墅、大户型产品是否会因此进入快销通道？
??夏经旭：二套房贷首付比例降低，带来的最大利好在于改善型需求置业的门槛降低，会令之前压抑的改善型客户需求集中性释放、甚至是提前释放，对洋房、别墅、大户型产品销售起到积极的促进作用。相比二、三、四线城市，政策对一线城市改善型需求刺激会更明显。
??毕大为：二套房首付比例降低一方面放松了对改善型产品的限制，如洋房、别墅、大户型等产品，但在整体市场需求上，中小面积的普通住宅是需求重点，舒适性户型产品的需求在总量上比重较低。
??牟启玮：目前房地产的问题更多是在改善型市场，大户型以及中高端市场销售不是很理想，刚需市场并没问题，所以此次政策是完全针对改善型市场。洋房、别墅、大户型产品迎来机会。
??免征年限五年变两年
??次新房大量入市活跃市场
??记者：财政部、国家税务总局3月30日也放出大招，个人转让两年以上住房免征营业税，而在此前，普通住房免征营业税的期限为5年。新政于3月31日起执行。这一利好可谓重磅，对二手房市场将带来哪些影响，是否会刺激二手房交易市场的活跃？
??夏经旭：“5年变2年”，我觉得有两方面的影响：首先会刺激一部分刚满2年的二手房加速进入到市场流通，刺激二手房交易市场的活跃，但是过去一段时间， 二手房中介也在同步销售一手房源，所以会形成房源扎堆、竞争加剧的局面；另外一方面的影响，来自于对投资客的购买需求刺激，流通时间缩短，有一部分沉寂已 久的投资客会加速回头，补充到楼市的购买群体当中来。
??毕大为：二手房交易税费的减免，让购房者在交易成本上有所降低，会带动成熟区域的二手房交易量，有特殊需求的二手房交易也会有所增加，如学区房；另外此次政策调整可能会促使二手房交易价格有小幅上涨。
??购房者应稳定心态
??综合考察开发商实力
??记者：两大新政同天出台，救市意图明显，是否会改变购房者的心理预期，更积极尽快的入市？对购房者有何建议？
??夏经旭：新政出台一定会刺激购房者加速出手。但就目前情况来看，除一线城市外，其他地区房价短时间内迅速攀升的可能性不大，所以购房者应该稳定心态，选 择符合自己需求的房源，除面积、户型、配套等基本因素之外，周边发展、开发商品牌、物业服务等方面也应该多方面考察清楚之后再出手。
??毕 大为：政策意图明显，但购房者形成的心理预期不是短期可以改变的，买涨不买跌的想法很难在短期内改变。建议购房者可以在年中的时候进行交易，现在可以开始 对意向的项目进行了解。购房者买房时，需要主要考察的是开发商的实力，选择大品牌、实力强的开发商对于产品的品质更有保障；此外要注意楼盘的交付时间，尽 量选择入住时间早的楼盘。
??牟启玮：现在是购房者的入市良机，但个人认为更好的购房时机是在去年底。改善型需求客户对产品综合要素的要求 较高，绝不仅仅是只挑户型，开发商的品牌及物业服务管理更被改善型客户看重。因此开发商更要在产品品质上下工夫。改善型购房客户不必盲目入市，应是遇到心 仪的楼盘再出手，即要挑好产品，没有满意的，宁可等。
??整体涨价可能性不大
??不排除后续利好出台可能
??记者：对四五月份的成交量是否乐观？新政能否加速库存去化速度？后续是否还会有救市政策出台？开发商是否会闻风而动，借机涨价？
??夏经旭：从长远来看，国家控制房价泡沫、保持房地产稳定的战略是不变的。所以新政出台会短暂刺激成交量攀升、库存去化速度加快。但面临此前挤压过久的库 存，相对市场需求来讲，开发商面临的竞争依然异常激烈，借机涨价的可能性不大。根据此前调控政策连续性较为明显来看，如果政府对房地产市场的调控政策意图 未达到，后续强化政策将在短期内接连出台，直到房地产市场的趋势出现明显改变。
??毕大为：四、五月份的成交量应该会有一个乐观的前景，因 为持续低迷的市场许多购房需求也被抑制了，而政策的放开有利于这部分需求的释放。库存的去化速度也将随之变快，但具体的效果能否影响整个行业还很难说，这 也决定了后续是否还有政策出台。开发商现在最需要的是随着政策的落实，加快去库存的速度，而借机涨价的情况可能会发生在个别价值被低估的项目，但整体市场 涨价的可能性不大。
??牟启玮：市场回暖但价格不会大涨，开发商在高库存压力面前也不会贸然涨价。估计下阶段政策在利率方面可能会有进一步的下调。除此之外，似没有更好招术了。
