7月的最后一天，地产人网拨通了英国皇家特许测量师学会(RICS)中国分会创始主席、BDGH 八达国瑞副董事长李旭先生的电话。通过我们的采访，带您了解房地产、土地、建造和环境测量领域“古今中外”的发展状况，认识一个将引进和推广国际标准作为 使命的中国测量师。
管理重在“理”，以身作则，增加团队认同
最近很火的《中国合伙人》讲述了几个年轻人一起追梦的故事。您的职业生涯里有没有遇到这样同甘共苦的合伙人？
我的职业经历应该来说还是很简单的。91年开始工作，到现在22年了。93年我从一家国营的设计院跳槽到一家外资企业。这是22年职业生涯里唯 一一次主动变动工作单位的，印象特别深刻，因为代价很大。91年大学毕业分配进设计院时与设计院签了7年的合同，每年1500元培养费，因为要跳槽，自己 掏腰包支付了7500元买断了剩余5年的培养费，而我在设计院工作两年的工资加奖金不到2500元，换句话说，设计院工作两年倒贴了5000元，身边的亲 朋好友全部反对，觉得我脑子出了问题。我记得哈佛有一调查报告说，人生平均只有7次决定人生走向的机会，两次机会间相隔约7年，大概25岁后开始出 现，75岁以后就不会有什么机会了。这50年里的7次机会，第一次不易抓到，因为太年轻；最后一次也不用抓，因为太老。这样只剩5次，这里面又有两次会不 小心错过，所以实际上只有3次机会了。现在回想过去的22年职业生涯，突然发现哈佛的调查报告很准，“7年之痒”也很准，非常庆幸在93年我刚满24岁时 抓住了人生的第一次机会能让我踏入测量师的行业，7年后(2000年)抓住了第二次机会成为中国内地首位英国皇家特许产业测量师，又过了7年(2007 年)抓住了第三次机会，变被动为主动带团队创业。
也许可能是我的运气一直以来比较好。2007年创业到现在已有6年多时间，管理团队主要成员都是和我一起工作了至少10年之久的同事，在我比较困难的时候他们都没抛弃我，也都挺过来了。所以也很感谢这些和我现在还在一起及已经离开的管理团队成员们。
有人说“一个团队的领导往往会影响这个团队的风格”。您同意这样的说法吗？您的团队管理理念是什么？
我是非常赞同这句话的。如果这个个性不能影响到最核心的团队成员的话他们也不会在一起工作那么多年。跟我在一起工作时间最长的已经有15年了。所以这个我肯定很赞同，时间那么久大家都很熟悉。
我的性格有时自己也看不懂，虽然我在清华大学国际工程项目管理研究院课堂上能教授一天的测量师企业管理实践的课程，但是我本人却是很讨厌管理 的。这也就造成我平时不太愿意去主动管理，主要是我团队里的一些核心成员帮助我去管理。我的理念就是，可以不去“管”，但是肯定得“理”。事实上很多人都 很讨厌别人去管，我也很讨厌别人来管我。但我会自我管理，自己去做、去“理”。我对"理"的理解是两层含义，一层是你做任何事情你需要理顺，不能给别人添 麻烦，第二层是你需要理解别人，其实就是沟通。
以前在外资公司工作时很多共事过的上司给我的评价都是我是一个self-motivated的人。
虽然我讨厌管理，但是我信奉领导力是在有意义目标指领下的影响力这个定义。这个定义里有3个关键词——意义、目标和影响力。离开这3个要素就没 有领导力，即使你位高权重，即使你顶着领导头衔，没有这三者，就不会有领导力。你对别人的行为有影响力就说明你有领导力。当一个人能够影响别人，别人愿意 追随他的时候，他就是领导者。所以我比较擅长的就是制定一些有意义的目标，并且通过自己的行为去影响别人。
在我为英国皇家特许测量师学会工作的这些年中，接触到很多中外咨询企业的老板，我觉得中国内地很多本土咨询企业老板的管理能力很强，他们中很多 人要强于国际咨询企业的老板。然而为什么一些国际咨询企业在中国会那么成功？本土咨询企业无法赶超它们呢？这一直是我思索的一个问题。我发现其中有两个原 因，一是很多本土咨询企业没有真正理解什么叫专业人士这个概念，他们在管理的方向上错了，在这里我很骄傲的是RICS 全球CEO Sean Tompkins 先生曾经对我有这样的评论，他说我是他见到过的最像英国专业人士的中国人。其次是国际咨询企业有百年的品牌，品牌实际上是通过建构和凝聚社会信用降低消费 者的交易成本，这也正是品牌公司的服务往往能够获得更大市场的原因所在。有了这样的品牌磁场效应，管理就相对容易了。所以你要去做一家咨询公司的话，花再 多的精力去管理某个人，不如花精力去提升公司的形象和树立公司的品牌，并教会员工如何做一个真正的专业人士，如何学会自我管理，这样反而会比较容易去管 理。
您会用哪些词语来总结自己的个性特征？
我会用看不懂来总结自己的个性特征。我的个性是一个很被动的人，但我却很善于把被动变主动。我是典型的金牛座个性。真性情，爱恨分明，有时口是 心非。如果吵架，没有多想，一定下一句话说的比对方更狠，更没有退路。我刚刚也说了，我很讨厌管，但我很擅长理。我不愿意在公司坐着管的一个重要原因，是 让他们学会自我管理，有时候我在风险可控的基础上，故意看着他们犯错，这样反而他们会明白很多道理。因为我很信奉这句英语： “I hear and I forget, I see and I remember, I do and I understand。”
另外还有一个原因是我一直对自己要求很高，怕员工好有压力，很担心一不小心一句话说错伤了员工的自尊心。但是我又不能同同事隔的太远，不能不理 他们， 公司管理者在公司和员工，在家和太太(丈夫)的关系，其实是很相像的. 近之不行，远之也不行，这就靠我们每个人的修炼。拿破仑就讲过“我在仆人面前永远成不了一名将军，而是在我的士兵面前”，为什么呢？距离的问题。所以当我 去面对我的同事时只做一件事，就是发挥我的强项，培训。这样我的管理就非常简单。我每次回到公司他们都在认真工作，管理团队告诉我，我在与不在，没有区别 的。我很喜欢简单的管理。
还有我这个人话多起来时停都停不下来，所以我发现我很适合做老师，我的产业测量实践的课程很受内外资咨询企业专业人士的欢迎，所以我在课堂上滔 滔不绝。但是我不开心时候一句话也不愿意说。我不喜欢喧嚣、热闹的场合。我喜欢独处而不寂寞、让自己只与自己相处，阅读、备课、发呆、狂想，做PPT， 做家务。然后还有一点，我很讲效率，追求在对的时间只做对的事情。我现在生活和工作没有任何的划分，我已整整5年几乎没有周末，因为周末我的课程全被排满 了。我的思维是事半功倍，做好时间管理，这样你才能在同样的时间做别人三倍的工作。现在我的工作状态是两个星期需要坐一次飞机，两个月需要出一次国，所以 我愿意去做我想做的，我如果一直在公司、在家我的脑筋打不开，一坐上飞机我的思路就一下子开阔了。能够看到很多东西，能够想到很多东西。
从梁振英测量师行走出的英国皇家特许测量师
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一直以来我都觉得自己运气很好。我1991年进入设计院工作，但我很不喜欢那里的氛围。很多三十出头后的同事就能感觉到他们开始没有激情了，我 不可想象我今后所有的时间都是在那里。我当时一些延安中学六年的同班同学都进了外企，工资都是以外汇券的形式支付的。在当时上海的甲级写字楼不会超过4 个，看着他们在外滩的联谊大厦出入办公，同学聚会的时候手拿外汇券炫耀，那个时候我就非常眼红。91,92年是个高峰，很多人考托福去美国留学，英语的学 习非常火爆，于是我那个时候也想尽办法跳到外企。93年4月份正好在新民晚报不起眼的中缝广告栏里看到一则招聘广告，写的是“梁振英测量师行在香港成立， 是一家外商独资企业，因业务需求拟在上海成立测量师事务所。”一看是家外商独资企业，立马投了简历，结果收到了通知应聘的信函并且最后应聘上了。那时还不 懂什么叫测量师，唯一感兴趣的就是外企这个当时令年轻人羡慕的名号。这里我要感谢梁振英测量师上海事务所第一任香港籍总经理Solo Cheung先生，他是把我带入测量师行业的第一个贵人。我清晰地记得起初心里对他还是有些小九九的，因为他分配到我们第一批7个员工中的我的工作是最为 枯燥的——剪报，复印，filing，偶尔能有出差的机会，却也是去帮香港测量师收集市场资料和现场勘查拍照。而其他6位同事可以打着领带，穿着西装去跟 客户打交道。
有一次总经理派我去北京出差去配合一位香港同事的工作，这位香港同事在北京见面后给了我一张北京地图，然后在上面画了个圈，说：“你就在这个圈 里去给我找类似的商场”，也不告诉我商场的名字，让我自己去找。实际上他是香港的一位产业测量师，是梁振英先生的徒弟。我当时也不懂为什么要这么做，就一 家家商场没头没脑地冲进去问租金当我把这些数据交给他后，他很满意。他告诉我，这些数据很重要，做估价计算用，作为评估物业的comparables。晚 上吃饭的时候他非常崇拜地给我介绍了梁振英先生很多故事，还给我看了他随身携带的一本英国出版的投资估价的教科书，还在纸上教了我一些估价的概念和公式， 也许就是从这个时候我开始渐渐明白并逐渐喜欢上测量师这个行业。
90年代香港回归祖国前，内地很多企业到香港上市或者发行B股，这也给了我很多跟随香港测量师做IPO估价的机会，全国各地到处飞，这才是我喜 欢的工作，因为每天都不一样，能去不一样的地方，看不同类型的房地产。中国的房地产估价在90年代初向开设在香港的测量师行取经学习。94年我参加了全国 土地估价师考试，我是上海前五名。1995年3月22日，建设部、人事部联合发出了《关于印发〈房地产估价师执业资格制度暂行规定〉和(房地产估价师执业 资格考试实施办法)的通知》(建房[1995]147号)。我报名参加了1995年第一次房地产估价师执业资格全国统一考试并顺利通过。此时的我已慢慢深 入这个行业，我不断地去学习、去钻研。只有你真的喜欢一项工作了，你才会爆发出惊人的能力，比方说，你抱着十公斤重的自己的孩子你不会觉得累，但如果你抱 着十公斤重的石头，你肯定坚持不了多久。你不喜欢一件事情，即使你才华横溢你也无法发挥。所以现在在我自己的公司里，能留下来的人也是因为我影响到他们， 让他们喜欢这份工作他们才会留下来。这个比什么都重要。
如果说梁振英测量师行是中国第一个在中国内地从事国际估价标准估价业务公司的话，按照这个标准，我一定是第一个按照国际标准从事估价业务的中国 内地估价师。97年我收到了当时在香港的另一家叫做FPD(第一太平戴维斯)的高薪邀请，为FPD在上海和北京创建估价业务部门，一做就是十年。
成为测量师一直是我的梦想，但是90年代时想成为英国皇家特许测量师必须首先具备RICS认可的大学学历， 于是在97年我通过便工作边学习参加了英国雷丁大学房地产管理学院(CEM)的产业测量文凭学习，学习成绩一直排在第一，也入围了汇丰银行的指定培训生的 名单，CEM产业测量专业毕业后我是唯一一位获取了优等毕业证书的学生，汇丰希望我能加入银行从事他们即将在中国内地各个城市开办业务而所需的物业管理和 租赁工作，但我谢绝了，因为我喜欢估价，我就要做到底。
这里我要谢谢我职业生涯的第二个贵人，他就是第一太平戴维斯上海公司2000年的总经理英国人Sam Crispin先生，正是在他的大力推荐下，我能去英国在伦敦证交所FTSE250上市的全球房地产服务商Savills伦敦总部工作了一段时间，在 Savills总部商业地产估价部我接受了非常严格的英国皇家特许测量师学会(RICS)专业胜任能力评核(APC)的培训。为了能成为中国内地的第一位 来自房地产领域的产业测量师，我付出了艰苦的努力，我的努力得到了回报，当正式的APC面试结束后，来自英国的面试官和监督官对一位来自中国内地的候选人 能把一个纯英国专业学会的面试演绎得如此地道感到非常吃惊。
这时候出现了改变我职业生涯轨迹的又一位贵人，她，就是当时APC面试时监督考官的监督官，来自RICS总部负责教育发展的主管Fred Cooksey女士，她是一位典型的50多岁英国Lady，她非常认真地把我在面试中的优异表现记录下来反馈到总部。正是她的纪录反馈使得RICS总部留 意到了我。2001年RICS决定正式进入中国内地市场，首先成立RICS中国领导小组(RICS中国分会前身)，于是总部写信问我愿不愿意加入中国领导 小组为RICS在中国的发展工作，我毫不犹豫地说愿意，于是就有了今天的我，已整整为一家全球最古老最综合的专业学会连续服务了12年。
2007年RICS在中国的会员已过100名，RICS 中国领导小组根据总部的指示决定进行会员公开选举正式成立RICS中国分会，我运气特好，被会员们认可，在8个竞选主席的候选人中我的岁数是最小的，结果 以绝对多数票脱颖而出，被公开选举成为第一任英国皇家特许测量师学会中国分会的主席，并在2009年和2011年成功连任，到2013年年底我将非常自豪 地从主席这个位置上卸任。
过去十三年，我见证并亲身经历了英国皇家特许测量师学会(RICS)从一家古老的英国专业学会逐渐演变为今天在土地，房地产和建造环境推进和执 行标准，并为了公众利益促进行业实用性的享誉全球的国际学会。我非常幸运地在RICS中国领域创造了很多“第一”和“唯一”，毫无争议地成为世界RICS 领域的一张“中国名片”。尤其令我自豪地是2011年5月13日，RICS总部历史性地宣布我当选成为RICS总会全球管理委员会(Governing Council)中国代表，任期四年，由2011年7月起生效，成为中国内地首位成为RICS143年历史上学会最高权力机构的一员。也正是因为这些第 一，使得很多我的同事我的员工愿意和我在一起。我没有很强的管理的技能，而且我也不喜欢管理，但是我有一个强烈的目标，而这个强烈的目标就是我要给到他们 一个职业生涯规划的样本。让他们知道什么才是真正的professional，这个就让我的一些同事很愿意和我一起工作。
您前面也提到了在梁振英测量师行有过一段时间的工作经历，和梁本人肯定也有不少的接触，他给您留下的印象是什么？
我在梁振英测量师上海事务所工作了整整4年，能够认识他很高兴很自豪，但是直接接触的机会肯定不多。第一次见到他是93年他在上海事务所刚成立 不久时到上海给我们上海员工发表演讲，第一眼见到他，感觉就是高大英俊年轻，他走路步伐非常快，没有人能跟他并肩走，气场很强大。记得他在跟我们交流时说 你们选测量师这个行业不会选错，这是一个可以做终身的行业。1995年夏天我在香港梁振英测量师行总部做实习，我运气很好，坐的位置离他的办公室只有两三 米距离，而且他的办公室是全透明玻璃隔断的。他平时很早到办公室，通常进去后大半天才出来一次，不停地在接打电话。他打电话时有时喜欢深埋在沙发里，还会 像奥巴马似的把脚放在桌子上，转椅晃来晃去。这就是我印象比较深的两个近距离体会。后来较多的是听梁振英在台上做演讲，并没有太多机会和他近距离接触了。 最近的一次是2009年参加香港测量师学会25周年年会上，和他只有一两米的距离，但当时很多人围着他，也就没好意思上去打招呼。
九十年代中国的房地产行业开始发展，深圳的世联地产也是在那时在香港上市，您在当时有没有接触对于世联的评估呢？
我是熟悉世联的，曾经在上海给他们刚成立不久的上海公司做过如何为外资银行做估价服务的内部培训。一直以来我是比较被动的，同时也很自豪这一 点，因为做估价工作一定要保持独立，我追求“信任”、“信心”和“透明” ，这些在估价工作中非常重要，客户必须信任提供估价的估价师，而估价师在估价过程中必须时刻保持客观性和独立性，。2007年成立公司以来，我没有主动见 过一个客户，你求上去的是没有任何价值的。你在公司去留住一个员工，如果只是简单地通过加工资加奖金这个是没底的。因为你涨得再高他都不会满足，就好像寻 找伴侣，你如果简单地用有房有车或美貌去衡量，很可能得不到美满的爱情和婚姻。。(您可能会比较注重打造个人和公司的品牌，然后客户就会主动过来，是这样 吗？)在房地产行业做了20年国际标准的估价，今天还在坚持做的内地估价师已经不多了，我肯定是里面一个。很多客户就很放心来让我做。因为我知道做估价最 重要的就是独立，公正。估价和销售不一样，他要求的就是公正，独立。只有坚持这个核心原则才能持久。(所以您在房地产估价领域是一个老字号？)在房地产领 域我相信毫无疑问。应该来说只要在房地产国际估价标准领域，包括在香港市场都会知道我，以前我在Savills工作时，很多老外同事对外宣传直接称我是中 国内地按国际标准进行估价的奠基者之一。他们一定会说中国内地有个Henry Li。这个是我很自豪的一点。也很感谢RICS，它给了我今天。现在它已经不仅在估价领域，也让我有机会在别的领域比如工料测量、项目管理、商业地产和设 施管理等专业领域去让别人知道我。
行业离不开标准， RICS国际标准使中国测量行业更规范
您从一个专业评估人的角度怎么评价中国房地产评估行业的现状？
实际上今天的世界已经是信息化的时代。随着科技发展，我们的工作和生活已经离不开网络。如果不遵照一定的标准，万维网就会停止工作。因为标准形 成了基础。据估计今年会产生更多新的信息，将比前5000年放在一起的还要多。 对于在大学学习技术课程4年制的大学生来说，他们在第一年所学的一半东西将在他们的第三个学年时就会过时。 因此，作为专业人士需要面对的一个挑战就是解决从众多的信息当中选择恰当的信息，把这个合适的信息转化为知识，一些知识已经在全球范围内传播开来了，变成 了国际标准，为什么我们不使用呢？ 如果你不使用这个国际标准，在中国投资的国外客户还会选择国际公司比如五大行。
那么今天中国的估价行业就是这样一个问题。有不同的标准，这就造成了无法与国际咨询企业进行良性竞争。RICS为什么伟大？因为RICS今天在 土地，房地产和建造环境推进和执行标准。五大行为什么强大？它们一直是全过程、一站式的整体化服务。为什么现在很多位于很好地段的商业地产问题很大，创造 不了很大的社会、环境和经济价值？就是因为一开始没有专业人士的介入。所以造完以后发现问题频出，好的商家品牌进不来，物业管理由于没有在前期介入也出现 了很大的问题。RICS进入中国的根本目的，就是带给我们国际标准并为了公众利益促进行业实用性。而那些外资企业也会选择符合这一标准的供应商来提供服 务。尤其在房地产领域，国际咨询公司麦肯锡(McKinsey)在一个针对全球资本研究报告中表示，2000年至2007年间，住宅房地产经历了全球住房 价格巨大的增长，同样地，麦肯锡估计，世界上所有住宅房地产的总值在此期间增加了一倍以上，超过90兆美元($90 trillion)。很明显，房地产积聚了很多财富。 然而，在2008年和2009年上半年，股票和房地产价值的下降导致全球财富破灭了28.8 兆美元($28.8 trillion)。 由此可见，鉴于经济的重要性，公众对估价的信心是至关重要的。 在过去的几年中，我们已看到全球有关财务事项的监管有所增加。 而稳健的标准，则必须以公众的信心作为基础。在房地产测量行业，一个统一和有效的方法是必须的。那就是，无论在哪里开展业务，客户需要一致性的服务。这就 是为什么要统一标准。RICS今天就是在世界各地去促进行业的发展，去奠定一个统一的国际标准。我今天为RICS工作一个很大的使命，就是把这些标准引进 到国内，去影响相关行业。
RICS现在已有哪些标准被国内认可？
RICS目前正在世界范围内制定丈量国际标准(International Measurement Standards)。从我的本行估价领域来说，RICS有个国际标准，称为“黄金标准”，俗称红皮书。
RICS估价标准就是提供对估价师的指引，它是一套基本而一致的程序，适用于任何类型的估价和任何类型的资产，及如何符合国际估价标准。国际估 价标准委员会(IVSC)在 2011 年6月出版了IVSC 2011 ，2012年1月1日起生效， 现在已延伸到房地产以外的所有资产类型- 有形资产和无形资产。 IVSC订立了国际共同管理的定义和估价实践的原则。IVSC 2011 采用各种应用标准，用于处理符合国际财务报告准则(IFRS)下的财务报表、抵押贷款、公共领域的估值、和各类资产的标准。而2012年版 RICS红皮书则完全符合IVSC标准 。
国内的很多资产评估公司都会遵守IVSC标准。中国资产评估协会的副会长是IVSC管委会委员。如果我没有记错的话，2008年发生金融海啸 后，作为全球管理机构，金融稳定委员会(Financial Stability Board)的文件推荐RICS红皮书是个良好实践，并承认健全监管的重要性，比如通过自我监管。金融稳定委员会(FSB)成立于2009年的20国集团 首脑峰会上，在国际基础上统筹国家的金融当局和国际标准制定机构的工作，并发展促进实施有效的监管，监督及其他金融部门的政策。
这个20国集团首脑峰会就有中国。所以今天RICS和很多国家的协会合作，我相信在这个过程中RICS就能起到很大的作用。如果最终我们国家的估价标准能够统一，我相信这其中RICS一定能起到关键的作用。
RICS还有一个国际标准，称为全球专业和道德标准。RICS于2012年3月26日在北京正式颁布了全球专业和道德标准， 并期待会员在工作中运用这5个标准。
5个全球专业和道德标准是定义特许测量师专业精神(professionalism)中关键特征之一。测量师所有的行动和判断必须以此为基准， 它包括了道德标准1：行为诚信；道德标准2：始终提供高水准的服务；道德标准3：以促进行业信任的方式行事；道德标准4：以礼对待他人 ；道德标准5：承担责任 。全球专业和道德标准为会员在他们在执业方面提供了忠告。代表了最佳规范，也就是过程，以RICS观点看，符合专业能力最高水平。这也就是RICS作为一 个全球推崇备至的权威机构，它要求其会员必须遵守职业道德，以维持RICS在全球公众眼中一个自律，不偏不倚的权威专业形象。
李旭(Henry Li FRICS, FCIREA, MCREVA, MSREAA, LAT, Prof, RICS Registered Valuer)
个人简介：
李旭1991年入行，现担任BDGH八达国瑞副董事长(BDGH为中国内地首家获得英国皇家特许测量师学会执业公司称号的公司)。
2007年11月30日，当选为首任经正式公开选举产生的RICS中国分会主席并于2009年和2012年成功连任。
2009年3月被清华大学国际工程项目管理研究院聘为特聘教授至今。
2010年6月19日当选为中国土地估价师协会第四届理事会理事。
2010年10月20日成为中国房地产估价师与房地产经纪人学会首批资深会员并成为首批可使用“资深房地产估价师”称号的房地产专业人士。
2011年9月，李旭先生成为中国内地第一位获得RICS注册估价师(RICS Registered Valuer)称号的专业人士。
2011年5月13日，RICS总部作出历史性地宣布-李旭先生当选成为RICS总会全球管理委员会(Governing Council)中国代表，任期四年，由2011年7月起生效，成为中国内地首位成为RICS143年历史上学会最高权力机构的一员。
2012年6月，李旭先生接受RICS全球主席和RICS首席执行官个人邀请成为RICS资深会员，专业地位提升到学会最高等级(FRICS)。
目前，李旭先生把主要精力和大量的工作投入在引进国际领先房地产和建造行业标准进入中国内地及其对国内专业人士国际理念和行业标准培训等公益事业上和对RICS会员服务上，已接受李旭先生培训或演讲的中国及海外专业人士和管理人士已累计逾万人次。
李旭先生亦是许多大型国际和国内专业会议中寻找的演讲者和主持人，他曾在尼科西亚、香港、新加坡、吉隆坡、曼谷、布莱顿、都柏林、爱丁堡、新德里和伦敦举办的国际会议/论坛上受邀作为演讲嘉宾或辩论嘉宾。
