坚强的挺过了“末日”2012，海南楼市虽不能说充满惊喜，却也不像某些人所言泡沫破灭。回顾这一年的海南楼市，整体楼市成交走势类似“M”字母，可以这么说，“2012年海南楼市低开高走，跌宕起伏中稳步前行”。尽管2012年开春楼市低谷开始，但到了年末，购买力的释放让海南楼市得以复苏。海南的房地产市场正以良好的势态朝着更有希望的方面前进，未来前景依然值得我们期待。
市场购买力释放 楼市成交上扬过渡
据新浪乐居数据监控中心不完全统计，2012年海南全省商品房约成交55847套，同比2011年全年成交45005套增长了24.09%；成交面积约397公顷，同比2011年405.76公顷下降1.97%；成交均价约为9980.96元/平；成交总额为556.28亿。
从成交量来看，11月为年内成交高峰，成交7510套；紧随其后的是5月，以5705套位居第二。11月比5月整整多出了1805套，这不得不令人惊叹。而除了11月和5月成交超5000套，7月、12月也都分别以5419套和5574套的成交突破5000大关。年内成交套数最低的月份在1月，仅签约2379套，照常理来说，1月份是海南楼市成交的旺季，但2012年的1月因为调控的持续，成交惨淡。
虽说11月是全年成交最高峰，但对比2011年楼市成交还是稍显逊色。2011年成交高峰期主要集中于一季度，其中2月、3月成交套数均破7000，分别为7808套和8535套，均超过2012年的最高月成交量7510套；2011年除了几个高峰期外，其他月份成交量相对平稳，而2012年的月成交走势则显得更为波折，成交高峰期也较为分散。
有业内人士分析，每次大的楼市调控政策出台都会给市场造成震荡和影响，也会在短期内形成一定的“恐慌式”购房潮。国家对房地产市场史无前例的调控力度和举措让整个房地产市场震动，业界人士对楼市或乐观或悲观或观望，但都阻止不了楼市在这场调控中的变化。2011年随着调控效果的显现及购房者观望心态的形成，楼市成交急剧锐减，直至年末也未恢复到年初水平，使得大量的本地刚需及岛外置业需求被压抑，这些需求被压到了2012。
2012年到来，经过一年积累的购买力开始慢慢释放，房价也从前两年的疯狂逐步回归合理水平，开发商在定价和营销策略上也更为谨慎，大多开始实行“以价换量”手段，成交量曲曲折折中呈上升趋势，海南楼市正朝着理性、健康的方向发展过渡。尽管目前海南整体的库存量依然很大，截止至2012年11月末，海南整体库存量为629.73公顷。但大部分开发商依然对海南房地产市场的未来充满信心。
海口成交翘楚 三亚均价高企
从2012年海南全省各市县成交情况来看，海口以25697的成交套数遥遥领先于其他市县，占全省成交总数的46%；三亚占比20%位居第二，琼海以13%的占比紧随其后，以上三个区域成为海南楼市成交的第一梯队；文昌、澄迈分别以7%和5%的占比成为海南楼市成交的第二梯队；陵水、万宁2012受关注度有所提升，成交量占全省总成交的3%和2%；其他市县成交量均未破千，其中白沙、儋州、乐东、屯昌和琼中成交量更是都在30套以下。
从各市县的成交量可以看出，海南楼市目前梯队情况明显，成交仍靠海口刚需支撑，并辅以三亚投资度假置业和琼海、文昌、澄迈等地养老过冬购房。多个市县尚未有效发掘出岛内外的市场潜力，其房地产发展前景不可估量。
从成交均价情况来看，过万的市县仅有三个，分别是三亚、陵水及乐东。三亚、陵水均超2万元每平米，远远领先于其他市县；而之前名不见经传的乐东以约10020元∕平的均价位居第三，出人意料；均价在6千至8千元区间的市县有保亭、白沙、海口、琼海、万宁、屯昌；文昌、澄迈、儋州均价则在5千元区间；定安、五指山、琼中均价区间在3千到5前。
在以度假、投资等高端住宅需求为主的区域，如三亚、陵水，房价仍然高企，而以刚需和养老过冬置业需求为主的海口及其周边市县房价正渐渐趋于合理水平，中西部区域市县房价依旧垫底。
房价“翘尾” 理性回归尚远
从每月成交均价走势来看，海南楼市均价都在8000以上，这个价位相对海南收入水平而言，属于偏高区位。从上面各市县成交均价情况可以看出，其实是三亚、陵水及乐东拉高了整体楼市均价。2012全年，海南开发商基本上都在使用“以价换量”的营销手段，纵观全年，11月是全年“以价换量”最为明显的月份，成交套数年内最高，成交均价却仅为8260.62元∕平，为全年最低。12月量价均呈高值，使得海南楼市在年末出现全面复苏态势。
整体来看，2012年全省成交均价高值出现在年初及年尾期间，呈两头“翘尾”走势，而海南2012年全年的商品房成交均价约为9980.96元∕平，在大部分购房者看来依然偏高。
2012年12月25日全国城乡住房建设工作会议再次定调坚持房地产调控政策不放松，在这形势下，如何顺应市场趋势，布局新的一年的营销战略，在调控的背景下谋求自身发展，将是海南开发商今年面临的一大难题和考验。
