业内认为转正几率极小 律师提醒：小产权房难获法律保护
房屋交易风险系列之二
“上周看到新闻说，小产权房可能可以补缴一笔土地出让金就能‘转正’。我打算现在出手买一套搏一下，将来升值空间非常大。”一直在寻求买房投资的朱女士从新闻中发现了“商机”。
记者多日暗访发现，近期因383方案催热了郊区小产权房交易，但小产权房在建设和交易中，声称“合法公司”、公开违建随意加高楼层等问题突出。
专家提醒，383方案关于小产权房“转正”目前仍是建议稿，能否被官方采纳尚未可知。目前投资小产权房搏“转正”仍前途未卜。
专题文/记者 潘彧
市场暗访
为了摸清小产权房近期的走向，记者连续多日数次对于小产权房集中的地段进行了摸查。
1
公开叫卖 销售人员连饭都顾不上吃忙接待
“本楼盘是集资房产，响应‘十二五规划’解决百姓紧张的住房需求。”赶紧网上一个叫“山景嘉园”的小产权房广告语十分响亮。
昨日，记者来到位于白云区广州大道北大源北段的该小产权房，房产为13层独栋，带简装，配电梯，将会建设停车场。
销售人员介绍，该小产权房土地属于私人，委托“开发商”开发并发售。6月开售时定价3000元/平方米起，近期售卖火热，价格已调升至3100元/平方米起。“近日周末每天来看房的客户超过10拨，忙得饭都没时间吃。工作日一天也有七八拨。”
在白云区龙归镇地铁口，各种小产权房广告随处可见，记者通过其找到一位售楼中介，在他隐藏在永兴村内部，连名字都没有的独栋小产权房中，记者逗留了半小时，便遇到两拨看房客。
2
违建增多 限高6层宅基地建起12层高楼
村民和“开发商”建设小产权房的热情更加涌动。
在永兴村，一栋小产权房负责人林先生在其房产阳台上指着下面数个正在建设的工地，毫不避讳地表示，整个村庄都在抢建小产权房。
按照规定，村里的土地最高只能建设六层楼，而全村包括他自己的房产，都建了12层左右。
而记者从山景嘉园销售提供的《农村(墟镇)宅基地使用证》中看到，建筑种类一栏中“层数”是五层。“这是之前拆掉的旧房子的使用证。”销售人员解释说。
3
“产业化”操作 声称“合法公司” 可获银行贷款
记者走访发现，小产权房已渐“产业化”：有楼盘名称，宣传单张，甚至冒称自己是“注册房企”，声称可获银行贷款。
“我们是在深圳注册的合法公司。”一位负责人递过一张“万城地产”的名片，名片上主营业务包括“楼盘代理、合资建房”。但记者在深圳市工商局网站上没搜到这一企业名称。
位于花都狮岭的一小产权楼盘更声称可获银行贷款。其销售人员说：“首付和按揭的比例没有限制，需提供一套商品房的房产证，利息按照6.5%来计算，而且只能按揭3年。”
律师：“合作建房协议”效力存疑
“律师见证这一项业务，本身法律效力不高，而小产权房买卖本身就是违法。”胜伦律师事务所律师王欣亮表示。
他表示，虽然许多小产权房都签署“合作建房协议”，规定此后万一被征地会给予购房者补偿，但是这个协议本身的效力存疑，将来如果真涉及到拆迁赔偿，赔偿金是付给相应的村委会或者村民个人，和买房者无关，而“合作建房协议”上并未出现这一主体。
而对于“长租合同”，有律师分析称，小产权房在租赁时和普通物业一样，但根据物权法规定，房屋租赁最多仅能签订20年，剩余年限并不受法律保护。
但是，这样一种形式不涉及产权，假如由于政府拆迁等问题使得小产权房不能继续履行租赁协议，则属于开发商违背租赁合约，租户仍然可以通过法律途径讨回自己的公道。
业界：
小产权房搏“转正”可能性只有20%
广州市社会科学院研究员、广州市房地产行业协会专家谈锦钊表示，法律规定，土地是国有或者集体所有，集体所有的土地都是通过征用补偿转化为国有土地才能进入市场交易。“现在购入，个人认为能搏到转正的可能性只有20%，风险太大，不值得。”
而易居房地产研究院杨红旭则直言，法律层面不支持集体建设用地入市，更不支持小产权房转正，只有试点的可能性，没有全国大规模铺开的可能性。
(记者潘彧)
小产权房购买两种形式：
“合作建房协议”
在记者获得的山景嘉园“合作建房协议”中规定：购房者和开发商双方合作建造一座楼房，建成后购房者分得的房产份额在使用期间遇到国家征地，拆迁款“按照每户投资份额的比例统一分配赔付”，并称购房者“所分的房屋拥有永久性权利”。
同时，销售人员还表示，这个协议书将在其合作的律师所内签署，由律师做法律见证以保证其有效，“见证费两方各出一半，每一方1000元，除此之外没有其他任何费用。”
“长租合同”
一些小产权房是采取“长期租约”的方式销售。年初，地铁3号线的夏滘站附近有一个名为“三米阳光”的楼盘，产权剩27年，均价仅需要4851元/平方米。照此计算， 1室1厅1卫共 34㎡ 仅需16.8万元。
而事实上，该项目并未出售房源而是选择以租代售，规避了产权问题，一口价和客户签订27年的租赁合同，一手租户可以再次转租，中介算账称，按照最小单间 34平方米算，16.8万元的租金分摊27年，每个月租金大概为500多元，而这个楼盘单间可以租1200元~1500元/月。
商机：小产权房价格
是商品房的1/5
朱女士所说的“小产权房转正”是近日首次向社会公布的“383”改革方案总报告中涉及的内容，随后，小产权房“投资”成热点话题。
记者在赶集网等网站看到，小产权房售卖信息和商品房的售卖信息一样，被统一放在网站上公开售卖。这些小产权房大都散落在白云、花都、番禺等城市边缘，周 边的一手楼均价“破万”甚至超两万元/平方米，而小产权房的价格大都在2000元~5000元/平方米之间，价格仅为周边一手商品房的五分之一。
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