房价疯涨成这样，为什么我每次都错过？
同样在河西，南湖板块比奥体离新街口更近、生活更方便，为什么一直不涨？
曾经的城中豪宅万科金色家园、金鼎湾、银城东苑，地段、房屋质量、物业都很好，为什么房价被奥体板块楼盘赶超？
学区房不是说硬通货吗，为什么此轮老旧小区学区房出现了滞涨，甚至下跌？
……
当身边朋友提出那么多“为什么”的时候，作为一个跑了十多年房产的媒体从业人员，也有些懵了，不知从何谈起。不过，在多多接触市场、听取了有见地的业内人建议之后，我大概梳理出了一个结论：在买房这件事上，爱折腾的人，总能跑赢市场。
先来讲三个身边的故事：
Z先生
公务员，2007年名校研究生毕业
一毕业，就准备和谈了三年的女朋友结婚，夫妻俩工作地点在鼓楼，他们当时对河西有偏见，认为人生地不熟的，一片荒凉，还是城东好，有山有水更宜居。所以，2007年，在预算范围内，两人急急忙忙选择了万达紫金明珠一套90多平米的尾房，单价7000多元/平米，装修完很快就入住了。当时，奥体的房价在8000元/平米左右。
按照一般人的性子，刚刚装修好的新家，最起码住个10年以上。但是，出乎我意料，他们在确定怀孕的节骨眼上，立即！马上！毫不犹豫决定换房子，抛弃成见，选择的下一个目标：奥体。
5年时间，城东的房子涨幅有限，算上装修成本，估计也就赚了二十万，而奥体的房价涨幅惊人，已经翻倍都不止。他们在迅速低价处理掉城东那套房子后，拿到了120万左右房款，加上一点积蓄，再咬牙贷款100万，以2万出头的价格买下了中海塞纳丽舍一套134平米的三房。如今，中海塞纳丽舍的实际成交价已经达到了4.3万/平米，在奥体区域内算是价格卖得最高的楼盘了。
我们来算笔账：如果他们一直住在城东那套房子里，目前估值160万左右；但是折腾了一下之后，目前奥体房子市值已经达到了近600万，扣去100万的贷款，房屋增值了340万。
这对小夫妻一直感慨：买房折腾一下，少奋斗20年，太特么值得了。
L总
是一位对实体经济痴迷、对房地产经济呲之以鼻的企业高层管理者
10年前，买了一套自认为是顶级市区豪宅之后，就再也不愿意接受任何关于房地产的信息。在他封闭的世界里，只知道赚钱，赚够了钱再去创业，还能为社会进步做点贡献。
2009年年初，陪朋友去看了一下万科光明城市最后一批楼王，当时售价每平米1万出头，凭什么卖这么贵？不买！朋友买了。2009年年中，陪朋友去看仁恒江湾城一期，当时售价每平米14000多元，那么荒凉不会去住，不买！朋友又买了。
这位有着远大抱负的L总，矜矜业业忙了十年，在积累了1000多万之后，突然发现，这点钱差不多就是朋友这些年买的房子的涨幅。
如今，他想改善生活买套满意的房子，就必须把打拼了那么多年的钱全部搭进去，一夜回到解放前。
L总得出的结论就是：这么多年不折腾房子，等于白干。
W女士
是一位极其挑剔的处女座中年女士
从儿子上高中开始，一直致力于买房事业，但是没有一次成功。原因就一个：想一步到位，不折腾。
W女士描述的理想房源是这样的：必须是花园洋房，有个院子可以养花花草草；一定是品牌开发商打造的，质量好、物业服务到位；户型南北通透；周边有配套有学区……十年时间，她一直在寻觅着这套“世外桃源”般的房子，可惜一直没有找到。
河西拉德芳斯开盘，有花园洋房。“可是开发商好像不行，等等吧，不买了。”
城东保利紫晶山开盘，有花园洋房。“听说旁边风水不好，等等吧，不买了。”
江北万科金色半山开盘，有花园洋房。“那么远，我又不会开车，等等吧，不买了。”
……
一直等，等了十年，孩子已经参加工作，准备结婚了，依然没有挑选到合适的房子。
再次碰到W女士，她哭丧着脸，总结了自己买房教训：“房子没有十全十美，只有先买了一套，有了购房起步资本，再向自己梦想的房子一步步靠近。”
“买房在于折腾”的故事讲完了，我们再回到最初的几个“为什么”。
在朋友圈，我分享了一个观点：喜新厌旧是人之天性，在这轮暴涨行情中，基本没有老旧小区的事，涨价的都是新房、次新房。房子除了是投资品，也是消费品，和汽车一样，产品不断更新换代，老旧款变卖，如果不是啥珍藏级别的“古董车”，要算上一定折旧费的。所以，从保值增值角度来看，五年更换一次房子，很有必要。
这个观点居然得到了一致认可。
薛兆丰所著的《经济学通史》里面谈到：以纯朴的眼光看，人类至少面临四项普遍约束：一、东西不够；二、生命有限；三、互相依赖、四、需要协调。放到现在楼市，好像也挺适用的。
所谓“东西不够”，就是稀缺，不仅指资源不足，同时也指欲望无限。饿的时候只想要馒头、有了馒头就像喝酒、吃肉，有了馒头和酒肉，又想去远方捕捞海鲜。买房这件事上，作为普通工薪阶层的我们，先要有个小房子，再去折腾大房子，膨胀的欲望，要一步一步去满足。
所谓“生命有限”，是指未来总是不确定的，所以人们不乐意延迟消费，把今天可以吃的苹果推迟到明天吃，就不仅有早晚之别，还有有无之别——明天不一定能吃得上这个苹果了。所以，在其他情况不变时，买房这件事早一点消费总比晚一点好。钱捂着捂着会捂没的。
所谓“互相依赖”，指没有任何人是绝对可靠的，但我们又不得不与无数人相互协作才能改善生活的事实。所以，在买房这件事上，要借助好各类资源，脸皮要够厚。
所谓“需要协调”，是指只有依靠合理而可靠的参照系，才能将个人自发的行为导向社会和谐，而不是导向社会混乱的事实。以买房为例，协调这成千上万人的自发行为的参照系，就是房价。如果房价本身受到人为的扭曲，那楼市就必定失调。这告诉我们，有形之手最好少插手，不然楼市就会内分泌失调。
有购房者说，听你唠叨了那么多，就想简单明了问你一句话：“不研究波段、不研究政策，就想跑赢楼市，怎么办？”
我告诉大家一个好办法：不断折腾，抛弃旧房、购买新房；抛弃老区、购买新区；抛弃杂牌，购买品牌，不管房价涨或者跌，你都能赢。但前提是：你必须手上有一套房子，才能经得起折腾。
故事中的W女生最近又让我推荐买房，按照这个办法，我慎重推荐了中海玄武公馆。因为这是中海最新力作、精装公馆洋楼、主城新玄武板块，三大条件都符合。
