地王不断出现成交却不断下跌 近几个月广州楼市不断出现自相矛盾现象
借双慧眼看清楼市
近几个月，广州楼市不断出现自相矛盾的现象。一边是5月至6月不断造就新地王，商业和宅地均有；一边是一手商品住宅签约数据显示连续多月下跌；一边是“刚需”盘几乎开盘就日光，一边是签约量总是少得可怜；一边是开发商内部暗自议论，广州十区实际楼价恐怕已超2万元/m2，一边是政府公布的6月十区一手商品住宅网签均价仅为15261元/m2，环比不升反降。
“很老实地说，我自己都不敢买自己旗下楼盘的产品，老板把价格定得那么高，我们心里都没底。但不定那么高价，周围又全是这个价格的房，也不行啊。”近日，不少做楼盘销售的“老行家”都表示对楼市有点看不清，哪怕自己操盘的项目，公司员工能够拿到额外折扣，也不敢下手。还有的操盘者在项目将开售之前，积极寻找意向客户进行前期调查，“白云区沙太地块的楼面地价都卖到将近2.5万元/m2，我们这个盘估计要卖到3.5万～4万元/m2的，但这个价格真的有人买吗？到底什么样的客户能够接受这个地段的这个价格？我们也希望早点了解意向买家的心理”。
如果说，连这些广州楼市“老手”都开始觉得看不清未来楼市走向，普通老百姓恐怕更加难判断。只能凑热闹，“哪里人多往哪去，只能不执输。”一位精于理财的大妈认为，楼市之前那么多年都只涨不跌，中间虽然有小跌，长期来看仍然涨势惊人，之前有参与买金，在看到金价下跌后，还是觉得买“砖头”最靠谱。
广州楼价不再是一线城市中的“价值洼地”
从各大城市的横向比较不难发现，虽然和北京一些“全宇宙中心”的地段价格比较仍有很大距离，但哪怕和上海、深圳相比，曾经被市民引以为豪的一线城市“价值洼地”，现在看起来也不怎么“洼”了，广州本地市民对楼价过高的怨言越来越多。有房地产项目负责人认为，广州前几年楼价确实和其他一线城市相比显得很“笋”，因此也不满于被“看低”，甚至不少人认为，广州楼市从去年年底到今年第二季度的楼价变动只是“补涨”，但大家心知肚明，不管从面对的买家群体还是本地房企的实际能力来看，广州楼市购买力未必能继续支撑得住市中心动辄2万～4万元/m2水平的高楼价，而且在豪宅打造方面，精细和舒适程度与上海，甚至深圳同样价格水平的产品也还是有差距。之前也有不少开发商认为，北京、上海吸引的是来自全国的高端买家，但广州却连珠三角的高端买家都未必能吸引得到，“广州周边佛山、惠州、中山大把居住环境舒适、价格低廉、富豪众多的地方，除了与广州长期有生意往来的外地人外，再加上限购，一般广东省其他城市的居民未必希望在广州置业。而且广州本地人也开始顶不顺广州市区房价，去增城买房或者找途径在佛山靠近广州部分买房的市民也越来越多。”
楼市走向职业经理人心里也没底
“楼价这么高还有人抢啊”，“到底什么人会来买我们的房子啊”，不仅是普通买家，连很多在大型房企中，有多年销售经验的职业经理人也发出了这样的感慨。当然，也有抗不住“诱惑”的人小试水一把。在某大型房企做区域营销总监的张先生表示，他在3个月前还觉得楼市“太疯狂”，但在几个“地王”出来后，就默默接受了这种疯狂，于是腾出名额购买了一套小两房住宅，“伪刚需”了一把。但对于高端豪宅，他也表示“扛不住”，还是要那种自己做生意的才能买得起。
“地王”对楼价提升未现“立竿见影”效果
事实上，虽然5、6月份广州卖出多个高价地，但“地王”对楼价的提升并没有出现“立竿见影”的成效，从二手市场来看，多个地王附近的二手楼价虽然和拍卖之前相比有所提升，但暂未出现售价超过地王楼面地价的现象。比如海珠新地王在刨去保障房面积后，商品住宅楼面地价超过3.5万元/m2，但即便是海珠区居住和交通配套都非常便利丰富的新港西路，大型社区的二手房也不过在2.5万～3.5万元/m2之间，而且还经常处于有价无市的状态。
而在近期国内财神爷手头收紧的情况下，越来越多房企开始借助赴港上市或者借壳上市筹措资金。2006年、2007年、2009年和2010年是内地房企赴港上市的集中时间段。而近两年又不断有小型房企赴港上市，预计到今年年末，会有6家内地房企在香港上市，从而也使得在香港上市的内地房企数量预计会突破65家。
尽管各种声音都仍在表达对楼价过高的不满，但我们也不得不认识到，“中国大城市楼价”是从来不会因为不满的声音太多而停止前进的。从2007年到2013年，除了2008年～2009年，以及2011年～2012年短暂的下跌或者升幅减弱外，在更长的时间内，购买大城市房地产产品仍然是获利最多的投资。而且，就算是认为现在楼市价格已经到了“高得可怕”阶段的人们，却绝大多数人认为远不至于去到要“崩盘”的境地。
