“该来的，始终是要来的。”这句原来叹息味道十足的语句，不过这一次更多的是使命感，一个大时代的使命感。当今互联网行业与现实制造业正在加速交织深入，两种不同产业DNA界限打破后的模糊交融，将递交给我们的是一个崭新的世界。在这个世界里创客群体或者说创新创业群体正如雨后春笋般成片地破土而出，呼吸着未来世界的空气，汲取着当下土壤的养分，并且改变着这个时代。在这里，楚格智略以一个普通的产业地产观察者的身份写下这篇短文，与无数坚持着产业研究、产业地产相关事业的同仁分享点滴。
“改变即是为了生存。”
当下的产业地产商就像是当年卖采矿工具给西部淘金者的商人一样，打着一级市场的概念想赚二级市场的钱，可随实际上是产业地产商成为了“西部的淘金者”。“西部”究竟有没有“金矿”似乎成为了产业地产商是否能转变身份继续发财的核心。工业用地价格在逐年上涨，一个又一个概念在不断透支着未来。
无可否认当下工业地产的市场环境正处于，“投资旺盛、需求紧缩”的状态。产品定位过高、成本居高不下、项目去化缓慢、资金链紧张等做诸多问题也在逐个显现。大多工业地产公司在苦守待援，很多公司在举步维艰，但该来的始终是要来的，谁也无法阻挡。
这个局面产生不得不提当年的“造城运动”，众所周知“投资拉动”显现的速度是明显优于“自我扩张”，所以地方政府本着为官一任，造福一方的精神，“造城运动”就这样在改革浪潮下应运而生了。“造城运动”下催生的模式：政府举债->巨额投资->建设新城区(出政绩)->推动低价地招商引资->拉升整体地价->赚取高额土地出让金->偿还投资债。很显然理想的丰满是无法满足现实的骨感，回归到现实就是世界不是他们想象那样。
第一步，当这么多政府举债，市场有没有那么多低成本的资金时，他们就要举高息债，后期债务偿还不及时，就要用新债抵旧债，再后来就是政府债券置换，项目投资趋缓。
第二步，这么多巨额投资，对市场影响是巨大的，大量的供应商涌入，一边投资扩大生产，一边有为新城垫付货款。
第三步，大面积的新城区，需要人口填满，单纯的价格优势是无法集聚这么多人的，而是市政配套却要照常进行，新城区的收入大多抵不住空载的损耗。
第四步，为了更快速为新城区融入血脉，低地价成为引入大学城、产业园、商品交易市场等“造血”内核的主要手段。
第五步，新城区开始焕发新的生机，但时间给予新城区的机遇尚未达到可以“点石成金”的地步，当地价上调后，新城区的发动机也挂到了低档位运行了。
第六步，当原有的计划被打乱，一切都像多米诺骨牌一样倒着推导，一个新的局面摆在眼前，谁能引入更多的“人、财、物”，那么谁就将是剩余不多资源的拥有者。
工业地产大发展时期的赢利重点无非两个方面：一个是地价、一个是税收。
随着中心区域成本的不断隆起，工业地产商手里的资源也在水涨船高，低地价和实际价值的价差不断拉大，价值空间凸显。当然这个价差还可以通过一二级联动、借助住宅或产业地产擦边球进行倍数放大。可一切会这么顺利么，就像之前讲到的，新城区发展的遇到的问题，工业地产商也会遇到，当价差不足，价值空间不足，之前的投入靠什么来对抵呢？
工业地产商必须要清晰的认识到，工业用地的低价时代只是一时的，不是长久的。从现实层面上看，未来工业用地价格上涨也是必然的。价值上涨后，如何能退让产品成本线，消化之前的库存量就是，发展的核心。实际上大部分购买工业地产的客户核心购买的是生产空间，主要原因是原有区域无法满足其继续生产的要求。购买成本实际上就是满足生产空间所支付的成本，也是就是说低总价，高利用对于工业地产客户来说就是低成本。对于工业地产开发商来说，剔除客户非核心需求支出，减少不必要开销，精化产品就是产品开发成本的核心。当然对于工业地产商来说财务成本对其影响也是十分巨大的，所以更新融资渠道，加快产品去化，丰富配套服务合作模式，促进资金流动就是项目发展核心，滚动开发销售，将会成为未来常态。
工业地产的新常态，产品变革、财务创新，产业联合等将会逐步融入工业地产商的习惯中去。创客这种新的生产模式也将会在新常态里发挥重要作用。
楚格智略建议本节关注：市场、成本、收益、新拓展
“生存即是为了改变。”
互联网时代，跨界搅局已然从一个非常态转变为常态，新的基因融合所产生的新物种不仅仅是适应环境这么简单，同样也在不断改变着环境。创客，一个生产集合的CPU，他们沟通着风投协调着资金；他们沟通着行业圈协调着人才与技术；他们沟通着代工厂协调着产品；他们沟通着代理和粉丝群则协调者市场。作为创客来说核心的就是那几个人组成的小组，但是延展出来的则沟通人、财、物的触角。
“大众创业、万众创新”讲的就是这类群体的崛起，可以说未来数十年的时间里，这个群体将会逐步成为制造业的主流，而非细分小众市场的一群人，毕竟小米、乐视他们这类人群都不是做小众化商品的。这将近四十多年的改革开放，中国人接受新事物的速度已经是达到国际领先水平了，这种速度适应能力，在未来将是经济高速发展的保障。当然仅仅只有这种适应能力是不够的，对于创客群体来说，他们现在更缺乏的不是市场，而是延伸出去的触角如何能得到他们想要的，这种渴望的增长异常迅猛，所以一个新兴的市场就这样诞生了——创客空间。
创客空间可能将会是工业地产商的新的增长起点，工业地产将从单纯的生产空间供应商向生产空间营造商和生产平台商转变。如何营造一个平台，提供有效的服务将会是未来的竞争新的战场。在当下竞争激烈的工业地产环境里，如果没有独有的优势，是无法在趋同的市场环境里凸显出来的。提出新的标准、模式、资源逐步将竞争对手淘汰、收编或者制定新的规则，将是一个破局者要思考的问题。
楚格智略建议本节关注：问题产生需求、成本优化、跨时代的竞争(待续)
(来源/作者：楚格智略)
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