新浪乐居西安记者 曹萍/文
正在大干快建的曲江新区吸引了一批欲来淘金的房企，这其中，不乏迷失者。
2008年，西安曲江新区的概念甫一提出，中海、金地等一线房企便开始展开布局，开发商的拿地热情随后达到高潮，彼时，万科、和记黄埔、华侨城、银泰百货等企业纷纷进驻，上市房企名流置业亦不例外。
然而，在其他房企的项目进入市场销售之时，名流置业于2012年5年拿下的地块，却在当年10月快速转手给保利地产。彼时，正是地块所处的曲江二期区域，即中央文化商务区(CCBD)发力之时。
在政府大力推进之际退出，名流置业的行为该如何解读？新浪乐居记者调查发现，名流置业曲江地块迅速挪腾背后，除了遭遇的现实困局之外，更牵涉了一场曲江新区管委会长达两年多的土地出让战。
被倒卖的地块
眼下，正在蓄客阶段的西安保利春天里项目即将开盘，在项目方提供的资料上，开发商“西安欣荣佳房地产开发有限公司”背后隐藏着故事。在2012年10月26日之前，他隶属于上市房企名流置业，之后，其易主为央企保利地产。
保利曲江春天里位置图
2012年10月26日，名流置业公告称，公司将把西安欣荣佳房地产开发有限公司100%股权转让给保利地产，作价1.30亿元。同时，双方约定由保利地产经西安欣荣佳向陕西名流偿还债务4.33亿元。
此次交易的标的物西安欣荣佳房地产开发有限公司，系陕西名流置业全资子公司，成立
于2012年4月，同年5月以4.39亿的总价获得西安曲江新区一地块，楼面价1172元/平方米，溢价率9.89%。
该宗地也是西安欣荣佳房地产开发有限公司唯一的资产，资料显示，该地块位于曲江新区曲江立交西南角，五典坡路以南、青羊路以西，面积为8.32万平米，总建面达37.5万平米，其中住宅建面26.5万平方米，商业部分建面不大于1.2万平米，并配建部分廉租房。
截至2012年9月30日，西安欣荣佳资产总额为4.52亿元，负债总额为4.33亿元，净资产为1975.57万元；2012年1-9月营业收入为0万元，利润总额为-24.43万元，净利润为-24.43万元。
值得一提的是，从5月拿地到10月卖出，这一入一出不到半年的时间，不得不令人怀疑名流置业当时是为保利拿的地。
对此，名流置业方面称，公司早在两三年前就看好了地块，并与曲江政府签了协议，且交了诚意金，然后政府用这些资金去做土地挂牌前的拆迁工作，但目标地块直到去年5月才挂出来。
“如果是提前一年供地，我们肯定不会卖，这个周期拖得太长，对公司有些影响，另外，去年公司有一个回流现金的计划，考虑到卖地回收现金会快一些，所以就把这块地给卖了”。
该人士称，在把该地块卖给保利地产后，公司在曲江新区还有一宗地块，建筑规模30万平米，预计今年10月动工。值得一提的是，该地块是与被出让的地块同时获取的。
漫长的土地出让
早在2010年3月，名流置业曾与曲江管委会签署《合作协议》，约定由曲江管委会替名流置业在曲江新区内寻得约281亩的目标地块，共包括3宗地，容积率约2.5-3.5，约定时间内以360万元/亩单价挂牌出让给名流置业。
根据当时的协议，名流置业将在协议生效之日起7个工作日内支付诚意金5亿元；2010年12月31日前再支付诚意金5亿元。
2010年年报显示，当年，名流置业已支付给曲江政管委会5亿元的诚意金。在名流置业的规划里，“西安曲江项目”用地面积18.73万平米，规划建筑面积56.19万平米，计划开工时间是2012年3月，2014年期陆续竣工，预计总投资28.7026亿元。
虽然接下来的一年时间里，名流置业并没有公布该项目的任何进展，但在其2011年年报里，我们可以发现该项目的一些动态。
2011年年报里，拟建的“西安曲江项目”规模不变，已于年内“已取得部分使用权证”，但剩余的5.12亿元诚意金仍未支付。同时，项目计划开工时间延迟到2012年8月，名流置业计划该项目2012年开发5万平米。
彼时，名流置业仍希望，在接下来的2012年里继续稳固其区域布局，在这个“3 X”的区域版图中，西安赫然在列。
由于把其中一宗地块出售给保利地产，在名流置业2012年年报里，西安“曲江项目”规模发生变化。用地面积直接减少10万平至8.72万平米，规划建筑面积减至30.5万平米。开工时间也继续延迟至2013年5月。
对此，名流置业在公告中解释，“因为政府规划审批及调整原因影响项目开工计划的实现”。
与此同时，在名流置业预付款金额前五名单位里没有了“西安曲江新区财政局”，也没有支付剩余5.12亿元剩余诚意金的记录。意即，名流置业在曲江总共实际支付了5亿诚意金，都抵作了地价，而非最初预设的10亿元。
现实困局
虽说是曲江政府的供地节奏影响了名流置业的开发进度，但不得不提的是，保利去年自名流接手的地块如今已经开始进入销售阶段，而名流置业的“自留地”今年10月才动工。
从最初的豪气万丈宣布10亿砸入西安曲江，到如今的波折不前，折射出一家中小房企在调控大背景下的囧局。
事实上，早在07年名流置业就在西安开发了名流天地、名流水晶宫项目，但此后并没有开发其他项目直至2010年签下投资曲江新区的协议，彼时，西安公司在集团里的贡献已经下降。其2011年年报内容显示，西安地区的主营业务同比下降85.62%。
随之，整个行业在2011年迎来当时被称为史上最严厉的调控政策——“国五条”，此后，多次传出房企资金链紧绷的消息，名流置业虽贵为A股上市公司，奈何增发、企业债等多种途径难以成行，只有信托和基金等几种途径可选。
因此，在2012年靠近年关之际，名流置业选择将西安曲江部分地块出售，以期得到一份靓丽的财务报表，但营收和净利润双双下滑的局面无疑能说明一切。“名流置业在收缩战线”，有熟悉的分析师如是称。
从之后的公告来看，名流置业的拿地范围多集中在发家地——武汉，新获取的项目基本以城中村改造项目为主，这也是目前武汉市场的主流。
矛盾的是，名流置业一方面积极在武汉获取城中村改造项目，另一方面却不得不面对城中村改造项目给公司可能带来的业绩上的影响。
名流置业副董事长肖新才在今年8月回答投资者问题时，曾承认，继政策调控对项目产生的影响后，城中村改造项目是公司面临的第二大困难，因为“城中村项目存在政策、拆迁等风险因素；部分项目为一二级联动开发，周转速度会相对较慢”。
类似的表述在名流置业的年报中也可以看到。这种“纠结”直接带来的是名流置业在业绩上、人事等方面的变动。
2013年中报显示，名流置业上半年名流置业营业收入为9.63亿元，同比增36.05%，但归属上市公司股东的净利润却同比下降了1.08%至6513万元。
与之相关，或是业绩增长难达预期，从去年开始，董事兼副总裁黄斌、刘银珍、副总裁汤艺平等多位高管纷纷离职，其期权激励计划四度泡汤。
