国家发改委国土开发与地区经济研究所所长 肖金成
新浪乐居讯(编辑 王虹)2013年4月11日，2013北京春季房展系列峰会之——北京新城建设与房地产业发展论坛，与北京展览馆拉开帷幕。
11日上午9:00，在北京展览馆五号馆召开2013年北京春季房地产展示交易会开幕式暨北京新城建设与房地产业发展论坛峰会。论坛中由北京房地产展示交易会副秘书长郑向东主持，国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成；住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林；首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池，分别作出演讲。
以下是北京新城建设与房地产业发展论坛峰会会议实录：
主持人：这里可以看到全中国最好的房子，也可以看到全世界最好的房子，我们的开幕式到此结束，接下来把我们的重心转移到北京，北京要建设世界都市，新城的建设和发展是我们未来的重中之重。市政府已经做出了新城市建设规划，我们这次参展项目当中，70%的项目也是集中在五环和六环，特别是昌平、顺义、大兴、房山、密云这些新城。
国家城镇化的发展战略，新城建设如何进行，新城建设当中房地产发展有哪些机遇，老百姓置业应该怎么样跟随这些规划进行自己的安排，下面我们有请国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成先生做主题演讲，大家欢迎。
肖金成：大家上午好，非常感谢大会对我的邀请，今天的题目是北京的新城建设，我们对北京的空间布局做了一些研究，把我们的设想跟大家汇报一下，这都是个人的观点，都是我的观点，不代表我所在的单位，也不代表北京市，大家不要误解我说的就是规划和决策。
我在北京市做了一些研究，也跟大家交流一下，谈到北京市的空间布局，大家知道北京市的一万六千四百平方公里，不完全是一个城市，应该说是一个小的区域，小的区域除了城八区之外，外面还有很多的农村，很多的县城，还有很多的城镇，所以应该是一个成熟的体系，我们在研究空间布局的时候发现北京存在很多问题，这些问题一共有五条，第一条中心城区的功能叠加；第二条，就业与服务高度分离；第三是单中心外延拓展；第四卫星城建设未达到预期的目标，这个就是我们所说的新城建设。
我们说新城建设为什么达到预期的目标，因为有两个原因，因为新城是北京市的新城还是昌平的新城，通州的新城，顺义新城，大兴新城，如果说新大兴、新昌平、新通州、新顺义，就和北京是一个竞争的关系，不是一个独立的关系，这是一条，过去都是各县、区建设，所以都有产业，产业转移不过去是很难发展起来的。
第二个，北京摊大饼的过程中，各司其职，包括在座的房地产商，老百姓，包括经商的，都愿意在北京城区的周围搞，不愿意到新城去，这样的新城发展肯定会受到一定的影响。所以由于这两大原因导致了以上的结果。
第四个区县产业分工不同，大家都干的一个事儿，都是搞房地产，都是搞工业，肯定出现的竞争就很激烈。
第五个与周边地区没有建立产业分工的新体系，比如说河北的保定、张家口、承德廊坊，我们和他们的关系是什么，这样实际上新区和新城在两边夹缝中，所以新城的建设就不是那么快。按道理讲，各个新城、顺义、昌平、大兴、通州都在周边，应该说能够接受北京的辐射很快发展起来，但是现在发展的很不理想，所以我们提出来要想使新城发展好，必须要遏制北京市摊大饼的格局，必须把北京的城区锁定在五环以内，原来在2004年提出来，要锁定在四环以内，因为五环之外不可以再搞建设，这样的新城才可以建设起来。
我们提出来，北京周边的这些区县，一定先要有产业，后有城市，没有产业，如果仅仅是居住，这个新城是发展不好的，所以我们提出来医疗，教育，培训，文化、会展应北上和东移。
教育和科研要布局在昌平，影视作品制作的文化产业可以怀柔和密云实现，会展业要在顺义和密云，面向全国的医疗产业，布局在平谷和通州，这样就要产业在周边先分布，物流业应该在大兴。
未来的新城有一个很好的发展，必须要有便利的交通，周边的新城之间要有轨道交通连接起来，所以我们说首先要打造一个新区，密云、顺义、怀柔的轨道交通连接起来，云集更多的产业和人口，另外亦庄和大兴、通州用轨道交通联系起来，形成一个产城综合的格局。
大家知道，北京市城北，城东，城西不太适合发展工业，因为北方北部是上风上水区，工业的污染会对城区造成很大的影响，西部也不太适合发展工业，因为我们知道首钢搬出去了，发展工业不太好。在哪发展工业呢，亦庄是比较符合的，所以四周的工业区面积很大。但是工业区有那么多的工作岗位，劳动者，他们都在主城区居住，很显然，造成了更大的交通拥堵，紧紧依靠地铁线是不能解决问题的，所以亦庄和它配套的应该是通州，应该是大兴，应该是廊坊。
这样和亦庄的工业区有一个互动，这些劳动者下班之后，是向四个方向出去，工业化的压力附加到我们的城区。
南部地区，应该搞物流，因为我们的物质主要从南方过来，而且我们要在大兴布局大兴大规模的配送中心，这个配送中心实际上要在晚上进行。
北京的环境值得大家忧虑，不仅有热岛效应，现在还有PM2.5，我们说北京打造宜居的城市，怎么办？我有一个思想，第一个是镶金边，第二个是嵌彩珠，我们的主城区和新城之间要有强制的隔离，所以我们要避免主城区和新城区连接起来，如果连接起来新城就成为大饼的一部分，一方面我们要遏制摊大饼，结果新城成为了大饼的一部分，这是北京市的规划一定要考虑的。否则的话，不到十年，现在的新城就和主城区紧密的结合起来，到那个时候北京要成为宜居的城市，那就永远不可能了。
另外是北京新城建设和河北周边要有机的联系，我觉得像通州、应该和燕郊，大厂，相互互动，房山要和涿州，我们的亦庄要和廊坊有互动，我们争取工作在新城，那么居住在中间，要和外边的互动，尽量少的和城区互动，如果城区和新城互动太多，那么我们觉得这个很危险。
所以，北京和京津冀的合作，和河北省的合作一定要加强，如果不加强，北京的本身的问题很难解决。
未来产业的发展，工业的发展，主轴应该向天津发展，应该北京和天津也要加强合作，这是我们的一个主题思想，时间关系，就讲这些，谢谢大家！
住房和城乡建设部政策研究中心原副主任 王珏林
主持人：下面由住房和城乡建设部政策研究中心原来的副主任王珏林先生上台演讲。王主任在政策法规司工作了30多年，有很多想法。
王珏林：大家好，北京市的春季房展会召开了，首先表示祝贺。吸引这么多的国内外的嘉宾和朋友，给我们消费者提供了很好的选房、看房的场所，这也是一个好事。给我的题目是“新兴城镇化和新城发展”我按照这个来谈一点想法，先谈谈对新型城镇化的看法，为什么要提，怎么做，还是谈一点自己的看法。实际上我国的城镇化应该从改革之初就已经拉开了发展的序幕，因为在十五届全会就已经提出了要积极稳妥的推进城镇化，在2002年十六大又提出了要全面繁荣农村经济，加快城镇化的进程。在07年的十七大又提出来走中国特色的城镇化道路，统筹城乡发展布局合理，节约土地，功能完善，以大带小的原则，促进大中小城市和小城镇协调发展。
所以说，这些年我们国家的城镇化发展比较快，到目前我国的城镇化率已经接近53%，应该说这是由改革开放带来的成果，也是市场经济发展的成果，但是在城镇化的运行中确实存在着值得我们研究和解决的问题，比如说我们现在的城镇化，比如说城市的盲目扩张，所以我们越做越大，占地越来越多，还有工程的重复反复建设，拆迁，还有人为的造成了人口规模，所以这些东西实际上都是我们在城镇化初期出现的问题，也是不应当出现的问题。
这些都是阻碍我们城镇化发展进程的因素，但是到底我们城镇化有哪些问题呢，我点一下，一是城镇化对我们的拉动程度，工业化现在滞后于城镇化的发展，所以这样的话，城市就出现了盲目扩大，就业压力加剧，生活成本 的提高等现象。所以这样的城镇化实际上是不全面的城镇化，是不协调的城镇化。
二是大中小城市，东部和西部地区经济发展差异过大，投资就业、消费集中在大城市，集中在东部，削弱了中小城市发展的基础。
三是城市住宅，商业服务业发展不均衡，不协调。新城交通、商业服务业配套严重不足，所以造就了更多的空城，也可以说是“鬼城”。
四是中小城市的基础设施严重短缺，吸引投资能力有限，缺少支持中小城市发展的鲜明政策，这些应该是我们城镇化需要重点解决的问题。
下面简单的谈新型城镇化，因为十八大提出了新型城镇化的发展，主要基于几点考虑，为什么要提呢，它和我们原先的提法有什么不同，有什么区别？实际上任务目标是一致的，不管城镇化还是新型城镇化，提法有变化；二是过去提的是从布局上，节约上，从协调上，从全面上提出，做发展的重点。新型城镇化主要提出了四化，也就是城镇化、工业化、信息化、现代化；三是我们从十八大和“十二五”规划当中可以看出，围绕单纯强调经济指标的惯例，过去我们城镇化都是经济GDP达到什么样的指标，我们翻几番实现小康社会，现在这些语言被淡化，用新型城镇化代替了，处理新型城镇化未来完成指标；四是有利于调整发展经济转变增长方式，和我们提出了节约型社会，保护资源和环境；五是有利于城乡区域协调发展，解决以大代小，区域经济，以东代西，产业转移，以工代农，实现全面发展的局面，其实北京作为世界的大都市，现在的城镇化水平还是比较高的，在全国省市中摆在第二位，达到了86.2%，仅仅低于上海的88.9%，处在第二位。
工业化水平也是会增高的，应该逐步在工业化的中期时代，大家知道工业化有初期、中期和后期，三个时代。在全国看，肯定是初期，在北京就是中期，因为它在选择工业。
所以从经济实力，城市的影响力、人口规模都具备了建设和发展大都市的基础和条件。但是也存在一些问题，这些问题主要集中在两个方面，还是发展不均衡，这是一个，哪方面不均衡，这么来说，北重南轻，因为这么多年重点投资大部分都在城北，所以城北的现代化程度非常强，但是我们的南部地区，城南实际上现在过了三环、四环左右就相当于郊区，甚至是农村了，这是一个因素；第二个我们一开始提出的周边建设十几个卫星城，现在没有达到目的，没有基础城镇中心区域的产业人口就业的转移的问题，我觉得北京现在这两个问题应该是存在比较突出的问题。
存在这些问题的主要原因是什么，一是对如何发展城镇化、长期性，复杂性认识不足，对如何推进城镇化的路径不清楚，不明确。实际上就是我们的短期行为过重，没有按照大城市发展的基本经验去做，比如说我们建设初期就不应该先做里后做外，做好里带动外，就形成了摊大饼，越来越大。
还有一开始就应该考虑我们的工业外移，人口外迁，交通外延为整个未来的都市开通绿色通道，所以现在困难了，无法解决。
第二个是没有对城镇化进行全面的规划、精细设计、安排部署，减少市区内交通、就业、环境、生活上带来的压力，成本太高。三是产业，人口教育，商业配套等布局不合理，造成了北重南轻的状况，四是公共交通之后，行政管理水平低是影响新型城镇化发展的主要的因素；五是没有发挥都市圈的作用，所以没有解决城中心的压力，无法缓解。
第二点，谈谈如何发展，一个是要严格制定北京新型城镇化发展规划，人口、产业、空间，重新进行布局和规划，重点解决好交通人口、环境方面带来的压力，二是出台支持新型城镇化的相关政策、法规，为均衡推进新型城镇化创造条件，没有政策，没有法规支持，很难做到；三是重点规划建设发展卫星城市，卫星城市为啥能够转移产业人口，而解决市中心的压力，因为它必须要比老城区更好，更舒适，更美丽。解决就业能力更强，交通也方便，所以我们的卫星城还是这样，要么我们北京还继续在无限的摊大饼，交通问题更是无路可走。
所以建卫星城市，建成美丽、宜居、舒适、具有国际水平的新型小城镇。这才叫新城，四是重点抓好新城规划和布局，增加新区就业，提高新区服务水平。五是按照世界城市国际大都市的标准来提高城市的规划水平，建设水平和管理水平。新城主要怎么办，还是先规划，后建设，不要打破这个规矩，二是先投资基础设施，后招商，土地要分时间段进行招拍挂，增加土地的价值，二是城市建设水平，环境水平，管理和服务水平按照国际标准，国际水平打造，使我们的新城成为交通购物方面环境舒适适居居住、生活、绿色环保这样的城市。三是新增就业定位要准确，产业定位也要准确，企业进驻要严格，因为毕竟是大都市，是北京，我们不缺少产业，缺土地。不缺人口缺人家，所以我们必须这样做才可以保持正常的发展。
所以居住商业工业布局要协调，交通要先行，所以现在实际上北京市重点打造的应该是在南城，确实北京在南城花了很大的精力，尤其是第二机场的建设，它将配套三条高速，两条地铁，解决交通的问题，因为可以说南城是我们企业，投资者，消费者目前应该选择的最有潜力的区域。
首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任 赵秀池
主持人：谢谢王主任精彩的演讲，下面我们有请首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池老师给大家做精彩演讲，谢谢。
赵秀池：给我的题目是新政下北京楼市发展现状趋势与发展，我讲三个问题，第一个是北京楼市发展现状，主要有四个观点，第一个新建住宅和二手住宅量价齐升，住宅市场由增量市场存量市场转变，有一些数据，一个是国家统计局3月18日公布的2013年3月份70个大中城市的数据，60个城市的房价是上涨的，新房上涨2个百分点，二手房上涨2.2个百分点，根据中原地产的数据，三月份北京楼市刷新了09年12月份以来新建住房和二手住宅成交历史最高点，创下了三年以来单月成交的新高，链家地产的数据也证明三月份环比上涨了146.3%，二手房的成交周期也大幅度的下降，因为有新政的因素。从成交价格来讲，链家地产数据，二手住宅均价27301元，环比上涨7.5%，细则出台以后成交量环比比上一周大幅度下降了68%；二手房的交易量超过了新房的交易量，住宅市场已经从增量市场向存量市场转变，3月26日的数据，二手房住宅网签套数达到了3000多套，新增住宅的签约套数14651套，根据住建委的网签数据2012年北京商品住房签约23万套，新房9.4万套，二手房13.6万套。
第二个观点是房价区域差异明显，2012年北京新建商品住房均价2.07万，不同区域下降的是不一样，五环外下降了2.1%，四环到五环是上涨了0.6%，四环内上涨了5.6%，二手住宅的成交也同比上涨了5.1%，因为二手房大多位于中心城区和核心区，区域优势比较好，我爱我家的数据统计，去年全年四环内新建住房成交均价3.9万，四环到五环是3.3万，五环到六环是两万，2012年住房市场呈现两个二八开，一个是成交量占了86.5%，老百姓买的房子140平米以下的户型占了80.1%，这里面还是刚需，中小户型是老百姓的急需，再有政府供地，供房都往新城倾斜，所以住房供应都在五环以外，所以老百姓的选择也是被逼无奈。
第三个观点，住房供应向新城倾斜，按照北京“十二五”规划，三环内原则上不再新政供应住宅用地，四环内不再提供经济适用房用地，2010年我做的一个课题是郭金龙市长委托的，叫加快促进优质公共资源均衡配置，促进城市中心区人口和功能疏解。当时北京的常住人口达到1755万，提前十年达到了2020年北京1800万的目标，所以北京的人口疏解是一个重点问题。
接着这个课题以后进行了一系列的调研，发现为什么中心城人口聚集，是因为城市功能太集中了，而且各种优质公共资源都集中在中心区，所以在这里面提出了一些观点，要加大中心城向外的推力，增强新城的吸引力，高调的建设新城，均衡的配置公共资源，把人口疏解到新城，通过住宅，住房，土地、产业、公共设施配套，大型的基础设施，公共项目建设等等措施，所以这个报告在2010年3月份得到了郭市长的批示，要求市政府负责通知，在“十二五”规划当中，各个专项规划当中已经体现了这些观点。
还有北京的交通疏解意见，草稿当中是没有从需求上解决交通问题的，专门增加了一条，也是这个课题的内容，增加的就是要进一步完善城市规划、疏解中心城功能和人口，进一步优化和调整城市功能布局，认真落实北京城市规划，严格控制中心城建设总量增量，加快新城建设，有效疏解中心城功能和人口，加快教育、行政、医疗、卫生等公共服务资源的配置，鼓励就近就业，从源头上减少交通出行的需求。所以我们的交通拥堵实际上的根源还是人多，功能聚集，人输不出去交通永远是堵的。
根据我爱我家的统计，2013年2到3月，63个项目计划开盘，开盘的房子91.6%位于五环外，所以住房的供应很明显是也在向新城倾斜。
第四个观点，住房刚性需求与改善性需求强烈，目前北京开盘的房子基本上都是日光盘，我的同事说要买某一个楼盘的项目，让我找关系，说那个根本没有房子了，根据房协的统计数据，刚才说了140平米以下的成交量占了80.1%，所以买到房子是中小户型还是刚需和改善性的需求。2011年我接受北京青年报的采访，问的问题是北京2010年房价涨幅42%，全国第一，怎么解释这个问题，我当时解释北京的住房确实有刚性需求，因为独特的城市功能，全国的政治、经济、文化、交通、医疗中心，全国的首都功能更是其他的城市不能比的，所以导致了人口不断的在北京聚集，所以北京买房的需求不仅仅是户籍人口的需求，而是全国、甚至全世界的需求。
而且我们在过去的计划经济年代下，住房的需求是受压制的，每家实际上住的房子很紧张，大家实际上过的都是张大民的幸福生活，房屋一间，现在我们的需求是小房不断的换大房，旧的不断的换新的，这些都是根据生活水平的提高是必须的，所以北京的需求还是有大量的刚需存在。
刚才说自住，除了自住，还有投资的需求，如果加上投资的需求，住房的需求就是无限的，而北京的土地是有限的，能盖房的土地也是有限的，所以北京的房价上涨有一定的特殊性。
第二个问题是北京新政和北京房价的走势，现在我浏览了一下各城市的新政的细则，北京的新政更有新义，既照顾了改善性和刚需的需求，也对投资性的需求有了限制的手段，原来了独身可以买房，现在网上说限购，实际上增加了，你独身，满18岁就可以买一套房子，不用弄一个假结婚买房了，实际上照顾了刚需。还有专门成立购房资格审查机构，专门打击假结婚，各种骗购的手段，如果严重的话，可以追究刑事责任，提高二手房的首付比例加大打击的力度，北京二手房4月1日起不低于70%，公积金贷款原来可以上浮30%，你如果是第二套，也不允许上浮了，所以北京的政策是有保有压的，所以北京市房价的调控目标是保持基本稳定，房价在2012年的基础上保持稳定。你供应的房子越是郊区，新城房价就越便宜，因为我们统计的是均价的问题。
第三个问题是城镇化发展城市，刚才王主任讲了一个新的政策，就是大的支持，中央经济工作会议上指出，城镇化是我国现代化建设的历史人物，党的十八大提出坚决走中国特色新兴城镇化的道路，除了城镇化还有工业化、信息化，也是实现城乡一体化，解决三农的途径，当城市化超过了30%，这些城镇化会加速，大量的剩余劳动力离开土地，大量的劳动力会进入城市、城镇，特别是进入大城市的工厂，而目前我国的城市化率已经达到51.3%，所以我国面临着前所未有的发展机遇。
按照我国每年城镇化率1%的保守估算，大概每年有1000万农村人口进城，刚才王主任说了，我们的城镇化水平发展不均衡，一线城市的城市化率已经到了城市化的发展后期，比如说北京的城市化率已经是86.2%，大部分的城市还是中层阶段，所以各地的城镇化的道路是不相同的，一定要走出各地因地制宜的发展道路。尤其对于北京这样的一线城市，处在城镇化发展后期，人口还在聚集，我做课题的时候，常住人口，外来人口，户籍人口不断的增加，而且中心城和核心区增加的是最多的，所以我们现在的北京的特点，交通拥堵，环境污染非常严重，所以对于这样大的一线城市来讲，人口还这样聚集，我们就要处理新城和主城区的和谐发展问题，大型的公共项目要在新城落地，要提高新城的吸引力，按照北京的新城规划发展来讲，现在要大力建设11个新城，这里面有3个重点新城，通州、顺义、亦庄。
2012年又把通州提高到北京市副中心的位置，所以通州可以承接更多的中心城的人口梳理，包括产业和人口，除了这三个重点新城之外，其他的新城也需要有利的承接中心城的人口。这些新城的发展我认为刚才说有一些城市已经变空的，实际上是因为没有产业，你房子过去了，那没有产业落地，让老百姓能够就业，老百姓住那了，刚才说了配套的各种设施要有，我要看病，要有医院，要有学校，衣食住行，我们说住是刚需，实际上衣食更是刚需，现在都要去买，购物的需求也是刚需，要发展商业地产，所以现在我们的新的一个流通产业的发展文件里面提出，新建住宅要配套建设总建筑面积10%商业地产，社区服务商业，包括你买菜，15分钟步行圈，平常的生活开销都可以买到。
伴随着新城的发展，有人讨论城市化和房地产的问题，我认为不能划等号的，但是房地产是促进城镇化的重要的力量，因为新城要发展，城镇化要发展，刚才我们说了人要进城，要解决住房的问题，刚才说了衣食住行要解决，商业地产要跟上，我要工作，园区地产、产业地产要跟上，还有一系列的基础设施，刚才说了医院、学校、公园，旅游地产，养老地产，人口有更多的层次，所以我认为城镇化下房地产确实是一个利好，房地产还需要大力发展，未来的北京的房地产业应该是更稳健，更的理性的发展，我的发言到此结束，谢谢大家！
北京新城建设与房地产发展论坛 第二时段：高峰对话
主持人：谢谢赵教授给我们详尽的分析，我们进入高峰对话环节，我们请到北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志、东亚新华的贾玉鹏先生，龙湖时代天街营销负责人王璐、金隅花石匠的邢涛先生，CCTV证券通总编、资深证券分析师李飞先生，共同讨论这些区域房地产业的发展，包括新城建设，如何满足老百姓的需求，下面有请工作人员把我们的嘉宾请上台。
陈志：我们今天就是房展会开幕，在2013年的春天，但是这个春天有一点冷，不管是政策的冷还体温上的冷，现在仍然没有感觉到春意，虽然树开始绿了，那么在这样的环境当中，我们今天还要聊一个非常沉重的话题，就是房地产，房地产我们连续调控的多年，不管外界怎么样评价，我们都是业内，从事这项工作的从事一线开发的各个企业，今天正好组委会要求我们一块聊聊，我先提一个要求，我们所有的企业都不能聊自己的盘，我们就是单纯的聊市场，聊政策。 今年中国的宏观经济形势是怎样的态势，我们前一段时间和有关部门，一些专家做了简短的半天的时间的交流，并不是很理想，比如说我们其他的像CPI，总体看有这样几个原因，导致我们仍然处在一个弱复苏的状态，一个是我们现在的经济增长仍然要考虑，一直在调整当中，这个压力很大；第二个，我们的出口，出口一二月份呈现了一个比较好的态势，去年末也还可以，但是到三月份，今天早上来的路上听到了一个数据，说开始出现下降了，也就意味着出口虽然对中国经济的增长贡献率不高，但是起码不拖后腿了，我们看不到出口可能对中国经济发展的巨大的推动，但是也不希望能够出现负的拉动，向下的拉动作用，也就意味着我们的出口保持一个相对偏中心，但是也是偏负面的状态。
这是一个。 还有一个，我们的消费虽然也有社会零售额的统计，但是和我们老百姓的真实感受不太一样。我们只是要分行业看，比如说我们的服装业，零售业，电商的光棍节，一年销售的100多亿，网店的模式，前一时间我们也在和家居家电类沟通，态势刚刚回暖，前一段时间是不好的，那是受2011年调控的影响，传导过来过了半个月以后到了家居家电业出现下降，现在的市场从家居卖场的运行市场，刚刚开始好他们就急急的说这轮房地产调控结果会怎样，消费作为我们经济增长的重要力量还维持一个，很重要的原因就是我们现在看我们的收入分配结构当中可用于消费的应该是恩格尔系数仍然居高不下，我们在上条最基本的生活保障线，现在我们看到很多的政策并没有保护中产阶级的收入的增长，也就意味着大面积的口号式的，运动式的政策不能解决消费的问题，另一方面我们看到高收入抑制消费方面的分配，这方面的改革才可以使我们的收入，或者消费拉动经济的模式得到一个实施。
基于上面的收入消费、出口、投资这样的方向，回到房地产，房地产在北京恐怕还是一个拉动经济增长的行业，国家发改委也说了，从来没有说过是支柱产业，也没有看过和了解过这个历史，房地产是不是重要产业，我们也不用说哪一个中央文件上有，我们只是看事实。我们回想98年东南亚金融危机的时候是靠什么改变了中国的经济状况，把中国的经济挽救回来的是我们的住房商品化制度，是我们过去的分配制度的关门，就是靠房地产拉动的中国经济，靠什么拉动的内需，就是靠房地产拉动的内需，因为带动了银行业，带动了上下游，带动了各个产业，这个带动力量是谁都不能忽视的，也不敢忽视的。
我们再看08年，赵教授说2010年房价上涨了40%多，就是因为政府通过政策引导市民买房，通过买房拉动消费、内需，对抗国际的金融风暴，我们说北京的需求到现在和过去依然是全国性的市场，我们叫供应有边界，资源承载力有边界，但是我们的需求无边界，所以不为什么，就是因为政策转向了，原来是抑制房地产，各种各样的限制，但是都是抑制的措施，但是08年一看不行了，不管是冯仑的夜壶论还是怎样的理论，必须要靠这个才可以救中国经济，我们各项免费政策，优惠政策，统统指向了房地产拉动经济的根本性的救命诺亚方舟，所以我们中国的经济快速走出了金融风暴以来阴影 ，两次的国际型的经济危机都是靠房地产救的。
所以坊间也好，媒体也好，都说只有房地产才能救中国，不管对不对，但是事实上就是这样，北京房地产投资在全社会固定资产投资比重是多少呢？我们常年观测，近五年之内，基本上在50%以上，48%到42%之间的浮动之内，所以短期内说让房地产退出投资领域，那么就意味着全社会的固定资产投资的下降，意味着由于固定资产投资的下降带来了投资拉动效益的下降，意味着我们的经济结构当中的很重要的经济增长点的贡献率下降了。更意味着财政的下降，土地的收入下降。如何平衡这件事情，平衡房地产投资在国民经济当中，以北京这样的比重，作用极其难的一件事情。因为我们要看到房地产承载了大量的银行业、金融业的资金，是一个巨大的资金的消纳池，当我们的M2发到了这样的程度，我们在全世界范围内，货币贬值加剧的前提下，只有房地产才可以吸纳这么大的货币，要不然这些货币怎么出去，意味着我们今年的弱复苏希望房地产呈现一个中性的表现，不能严格的说靠房地产推动经济的过热，通过现在的手段可以看到中心的表现，可能从目前的政策来看，我个人的感觉偏负面，我觉得今年的市场可能会相对去年而言趋冷，房价稳定应该是很大的事情。
主持人：陈会长从宏观经济包括北京市房地产业的发展，包括相关的一些分析上给了我们一些结论，他的结论是经济是弱复苏，房地产呈中性的发展，房价保持稳定。下面我们听听其他几位对北京房地产走势的判断。
贾玉鹏：听了陈会长一席话，确实说的比较到位 ，把房地产的现状说的比较透彻，实际上国五条的出台，大家看到时间卡的比较好，正好在全国的两会之前出台的，为什么卡这个时间出台，因为两会各个代表的提案大量的是关于房地产调控的，所以政府承担的压力非常大，这个之前出台的调控政策，政府有一些要代表广大群众有一个说法，再一个刚才陈会长提到了，实际上房地产在整个经济发展的过程中作用是不可替代的，还要保证整个房地产市场健康稳定的发展，所以适当的调控在这种情况下也是非常必要的，透过企业来看，对房地产市场进行调控，对房地产市场发展是有利的。
目前落到北京的市场来说，应该说大家已经看到了目前北京市对新“国五条”政策的落实是最彻底的，而且调控的应该是比其他各省市的调控力度都大。具体大房价的整体的走势，我还是同意陈会长的观点，至少二季度房价需要有一定的平稳的发展，大家都知道去年的11月份开始到今年的一季度，房价一直是上行的，比较高的两次增长是什么，去年12月份是比较高的增幅，今年的三月份是比较大的一个增幅，新房实际上在三月份也有一个爆发式的增长。
陈志：我觉得我们必须要准确判断市场，三月份二手房放量，历史最高，大概四万多套，新房商品房一万套左右，没有放量，正常的情况，所以我们判断这个情况不能够听忽悠，必须要看到具体的量，一月份确确实实房地产新房的价格快速上涨，二三月份回到了去年的平均价格上，没有那么邪乎，所以我们说房地产的调控有时候都是媒体忽悠出来的，我们看去年到今年这个调控，实际上最近大家热炒的话题，房价也好，怎样也好，我个人判断，确确实实有成交量放大的因素，第二个确实存在房价一定的上涨，这两个因素导致了我们这个行业买涨不买跌，有这行的态势在里面，也算是一个定律。第三个因素，货币宽松的因素，使得我们老百姓明显感觉到自己的财富的缩水以及考虑到自己资金避险的要求，这种心态和预期在去年的下半年和年底特别突出。
第四个因素，开发商通过一些饥渴式的销售，300套，3000人，造成了一房难求的局部爆发的局面，另外我们的媒体不断的放大，为了自己的一己之私，采取了不恰当的方式，过度的宣传和炒作，这些因素加在一起形成房价市场的共振，消费者预期被放大，消费恐慌心理被放大，所以去年四季度到今年二季度房价是恐惧因素带来的，其实从具体的数据量看，没有那么邪乎，二手房市场反映最明显，这中间还有一个政策性预期的变化，政策性预期也带来了巨大的恐惧，二手房的放量20%，这个很正常。
主持人：我做房展会这么多年，我也建议大家要有个正常的数据，北京市09年供应还可以达到12万套，09年以后新房市场交易七万套左右，平均一个月一万套房子是正常的数据，所以我们大家一定要理性的判断市场，怎么理性，就看交易的数据，不要听别人说房价涨了跌了。
现在为什么大家可以从随便的任何地方打开手机看到房产的信息，为什么这么多朋友到房展会来，我给大家的建议是信息不缺乏，但是我们缺乏真实的，有真相的信息，让开发商面对面和业内交流，同时我也有一个跟陈会长说的，我们有一些媒体实际上是我们也在私下说，现在媒体的话语权在谁手里，在80、90后手里，他们拿着笔和话筒，但是他们没有房子，所以他们要千方百计的打压房价，但是实际上这都是屁股决定脑袋，有人实际上已经买了房子了，他就会出台抵御相关的政策，没有买房的就希望房价下跌，这也是我们消费者需要理性的分析，也希望我们的媒体能够理性报道和客观的分析房地产形势。
贾玉鹏：房价肯定是稍微平稳一些，不像去年四季度房价有一个上升的势头，二季度应该不会出现房价的下降，会平稳的发展，我们在北京各个区域，刚才说的几个新城我们都有开发项目，所以实际调控以后，尤其是北京的细则出台以后，来电来访量明显的下降，呈现三个态势，来电来访量的下降，第二个成交周期拉长，第三个成交率在下降，来的客户很多是在观望，我看到了了解一下，房价会不会有一个打折促销，降价，所以三种现象导致了我们整个二季度北京的市场应该是平稳的态势。
在这种情况下，二季度价格会有平稳的上涨。后期应该看国家政策的发展，是不是还有新的政策出台，大家可以看到，近期确实是很多项目，由于后期有了价格的拉升，政府建委都没有批预售许可证，我们可以随便说几个项目，金融街融汇这样的项目，包括通州的项目排队的人非常多，就等着拿预售证而去购买，正是因为这样，价格才上涨，供应量增加了以后 客户会被稀释，比如说现在市场十个盘，这么多人，如果市场上有100个盘，每个项目就没有那么多人排队，如果四季度供应量增加，没有新的政策，四季度我觉得会有一个相对的平缓的价格的抬升。
主持人：贾总说市场很稳定，买房子的不会像买白菜一样看都不看就买了，大家还是会去比较，去看。二季度会稳定，三四季度应该看市场的执行。 我们看北京的市场，包括国五条，老百姓比较关心市场的走势，会长从宏观数据给了一个分享，贾总说二季度会稳定，三四季度还要看市场的可供应情况。先从万科的孙总谈谈您的看法。
孙霞：我想先跟大家分享两个小故事，一个是春节之后，大概是一月中旬的时候，我们中粮万科长阳半岛开了一个菜市场，一方面结合政府推出的新建小区要配建菜市场，另外是结合业务的切身的需要推出了菜市场，当天我们搞了一个活动，当时也有媒体参加，相关的领导参加，当时我们不以为会有多少的客户参加，但是开业当天的客户的数量远远超过我们的预期，业主买菜结帐和我们买房结帐一样，都是排号，这个不是因为菜便宜，而是解决了客户基本的需求居住的问题。
第二个小故事，我们最近和政府、教委一起推进社区小学开学的问题，有1/3的售楼员分出去接客户的电话，关于业主子女入学的问题，所以通过这两个事情，我想说的是对于刚需的客户来说，买房的一个主要的需求还是满足自己居住和生活的需要，你说有多少人说现在是纯改善的住宅，也有，但是大量的客户的需求是在刚需这里。房山市场首次置业超过了70%，进入2013年以后，随着政策的收紧，这个比例还在提高 。
主持人：您对今年市场的走势和房山区域这块怎么看？
孙霞：刚才说这两件小事，就是想说明所谓的新城，核心关键点还是在宜居，就是满足居住者最基本的居住需求，再有提升，让他感觉幸福、舒适，所谓的宜居就是基本的居住需求了，刚才说了，你要满足配套，交通，教育，医疗，刚才说了最基本的买菜，吃饭的问题。房山在这方面本身这个区域有很好的DNA的因子，无论是旅游资源，交通资源，城市规划的配套，先天的条件非常好。另外房山区政府大的规划交通有一个非常明确的方向和目标，吸引了大量的开发商入住。
主持人：你们现在的房子多少钱？
孙霞：均价1.8万到1.9万，我们一月份之后价格上还是保持稳定的。 邢涛：我们在通州区域，对于通州这块来说，上半年确实有几个利好，一些品牌的房企在通州拿地了，带动了房价的上涨，我们感受也非常深，国五条出台以后感受也非常深。
主持人：开幕式的时候很多媒体采访，大家说新“国五条”以后，二手房税率增高，会助推新房的价格的高企，但是你给我们的信息是在下降，这是什么原因呢？
邢涛：新政以后购房者都有一个观望期，大家会看这个价格这段时间会不会稳定，一旦价格这个大家觉得稳定了，需求就会上来。之前我们了解花石匠是比较老的项目，体量也比较大，大部分都是刚需的产品，但是我们这次推的是首层的下跃产品，赠送40到80平米的院子，因为面积比较大，价格比较高，之前已经做过推广又跟上新“国五条”的落地。大家买房不要看房价涨跌，要从自身的需求入手，如果你需要就买，并不一定要等房价上涨或者下跌到什么水平，作为购房者都不希望房价上涨或者大落，通州这轮的涨幅可能比前两年的大起大落更加的趋于理性了。
王璐：我简单的分享一下客户近期的心态，新“国五条”出台以后，置业者越来越理性，各位老总提到了成交的周期非常长，从我们可以感觉到，多次的调控都是抑制需求，包括这次的新“国五条”也是精确区分了投资和自住的情况，因此像很多的客户，他们比较的时候或许从自身的情况来看，只要总价预算符合需求的话，价格并不是唯一获得最主要考虑的因素，而是考虑这个产品本身是否能够满足需求，比如说在大兴，为什么近期各大开发商都在生物医药基地、天宫院板块拿地，因为这个地区有产业的支持，有了产业，和生活、居住相结合，产商居一体化的模式对很多购房者是有很强的吸引力的，包括我们和客户的交流过程中发现，客户只要认同这个生活模式，认同这个项目的价值点，只要价格符合预算，置业就没有太大的问题。
李飞：刚才几位老总都是业内人士了，我相对属于消费者，我买的房子在三环边上，当时是1.7万，现在已经到了七万了，我觉得未来房地产发展方向，我们跟相关的德国、法国的搞金融的地产商沟通过，我们发现中国最适合的发展模式就是高福利，高投资，金融、证券、房产交易化，现在我们看到很多房地产价格产权交割非常麻烦，交易的价格非常高，未来一定会变成金融资产证券化，比如说学区房孩子要上学，你不用真实的买一套房子，你只要支付一个相关手续，资产化之后，你所有的关系发生的权益都可以转移，其实这个时候房地产发展方向 会超出市场交易，但是交易的是权利的转移，这个是国际同行的，中国的房地产业发展一定是朝着这条路走，而且这个课题已经有人在研究了，而且国外的很多机构对这块的兴趣点非常非常高，这也是未来最大的趋势。
主持人：您的观点就是投资房地产不光是投资实体，物业，将来会有资产证券化的产品，包括国际国内的选择。
李飞：一定会有。
主持人：这个可能是遥远的故事，或者 说大家还不太熟悉。最后我代表广大的观众和听众，也是我个人要问的问题，刚才大家说的都很理性，来电来访量减少，客户成交时间长，我想问几位，你们有没有降价或者说增加优惠，或者是让利的举措？
贾玉鹏：我们预计二季度价格会比较平稳。
王璐：现在的价格都是建委管控一房一价的，定价也是在合理的指导区间，相对来说与其关注价格，不如关注产品本身的价值，如果符合购房者需求的话，就可以出手。 邢涛：我们的价格刚开始制定的就是看低总价，单价比周边的项目便宜了1000元左右。
孙霞：现在我们不是没有优惠的问题，而是没有房子卖。
主持人：下次的供应什么时候开始？
孙霞：四五月份吧。
主持人：给大家的信息是现在市场趋于理性，大家看二季度，三季度的情况可以出手买房，我们在房展会上面每年得提醒大家，越是市场低迷，开发商不好卖房的时候是大家买房的最好时机。我们从展会的角度向消费者说的是买房不要听别人的，要看自己的，什么时候买，什么适合，要自己决定，也不用跟风，时间的关系今天的新城建设与房地产业发展高峰论坛就到这里。
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