??新浪乐居讯（编辑 杨维维） 对于很多做生意的人来说，新的一年“开好头，起好步”是非常重要的。这个行规，对专注“土地拍卖生意”的国土局也较实用。本周五（3月18日），南京楼市将迎来春节后的首场土拍，而在猴年第一场土拍上，国土局便一口气推出了来自鼓楼滨江、江北两大热门板块的优质地块。对此，业内人士也都表示，如今南京楼市的土拍已经变成了地王交接会。
??继江北两幅地块实探后，此一次乐居君给大家带来了另一幅热门地块——鼓楼东宇客车厂地块的探地报告。
??7年浮沉 客车厂最终以商住地出让
??大概受老下关危房改造、区域合并调整等方面的影响，近年来，来自鼓楼滨江的多幅地块命运都颇为多舛：滨江1号地块历时5年拆分，最终于去年尘埃落定；滨江2号地块自2013年被政府收回后至今未闻再出让消息；梅家塘及增补地块2010年成为鼓楼滨江单价地王，但2012年底被政府收回，直到2015年11月才出现在土地预公告中......而作为开年来的热门地块鼓楼东宇客车厂地块自诞生到出让，期间也经历了一番周折。
??鼓楼东宇客车厂地块与梅家塘地块一起均是在2009年进入人们的视野。2009年，下关区开始实施滨江岸线开发建设、危旧房改造、产业转型升级三大工程，商埠街、梅家塘、客车厂等片区改造均在其列。同年8月，南京市规划局调整了下关区客车厂地块用地性质，由原先的小学用地、二类居住用地及商业混合用地改成幼儿园用地和二类居住用地，限高50米，其中沿姜家圩路侧的住宅限高18米，地块总容积率为2.5。
??但用地性质调整之后，下关客车厂地块便进入了沉睡时间。直到2013年下关鼓楼并区，鼓楼区客车厂地块再次进入人们的视野。同年12月地块城市设计方案出炉：地块由原来的二类居住用地调整为商住混合用地，建筑高度不超过50米(沿姜家圩路一侧规划建筑高度不超过18米)，同时地块内要配建一所占地面积不小于0.53公顷、建筑面积不小于42000平方米的12班幼儿园，配建建筑面积不小于2000平方米的净菜超市，配建建筑面积不小于5000平方米的社区服务用房。
??接着过了2年时间，2015年6月11日，在国土局网站挂出的2015年第三批土地出让预公告中，鼓楼区客车厂地块以储备地块的形式出现。而在经历了近7年的浮沉后，今年3月18日，鼓楼客车厂地块终于正式出让。
??起拍价16060元/平米 最终成交价预计摸3万
??鼓楼区东宇客车厂地块位于鼓楼区热河南路街道，东至姜家圩，南至察哈尔路，西至热河南路，北至姜家巷，出让面积62728.1㎡，用地性质为商住混合用地，综合容积率为2.57，起拍价为25.89亿元，起拍楼面价高达16060元/平米。
地块区位图
??3月11日上午，乐居君乘坐D12路公交车在白云亭站下车，再往回走一段路，便来到了鼓楼东宇客车厂地块所在地。目前地块四周已经被围墙围住，但在热河南路上的客车厂大门还保留至今，时不时有车辆进进出出，俨然是一个已废弃的大型停车场。据现场的一位工作人员介绍，这块地早两年就被租下来当做临时停车场。
??进入地块内部观察发现，除了停放了不少车辆，在西南角还有一处被开辟菜地外，其他部分基本上被荒草树木“占领”，无人管理，路面比较泥泞，但是整体来说比较平整。
地块现状
??地块四周以白云亭小区、百花小区、等老旧小区为主，东边与鼓楼高档小区锋尚国际公寓仅一路之隔，整体居住氛围浓厚，生活配套完善。由于地处鼓楼区，所以地块周边的公交路网也较密集，未来热河南路还规划有地铁九号线，出行交通不用发愁。唯一不足的是地块周边并没有比较大型的商业综合体，而地块附近附有商业配套的项目如世茂外滩新城、证大大拇指广场等均为在售楼盘。
??目前，地块所在区域的在售楼盘价格基本上在25000元/平米以上，分别是：世茂外滩新城（27000元/平米）、龙湖春江紫宸（26500元/平米）、证大大拇指广场（26000元/平米）、深业滨江半岛（首开均价23500元/平米）、边城V时代广场（18000元/平米）。
周边楼盘
??但据乐居君了解，由于目前地块周边的小区以老旧小区为主，因此虽然去年便诞生了地价上2万的地块项目，但对于周边二手房成交价格并带来太大影响。除了世茂外滩新城、锋尚国际公寓等较新的楼盘外，其他小区的二手房成交总价在150—180万元左右，交通方便，距离市中心较近，是购房者选择在此置业的重要因素。
??孟祥远表示，这块地属于鼓楼区比较稀缺的宅地，位置也比较好，靠近原老下关的中心地带，距离小桃园也比较近，环境还是不错，地块也比较方正，条件是比较好的。目前南京缺地，而拥有130万人口的鼓楼区，土地比较稀缺，因此开发商也比较追捧。再加上中海桃源项目每平米2万多元的地价，后期预计地价会在2.5万以上，也有可能摸3万。
